TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Alice ANTOINE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e David BENSADON

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11029 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PCZ

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 12 juin 2025

DEMANDEURS

Madame [K] [D] [U] [I] [N], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [J] [U] [T] [Y] [N], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e David BENSADON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDERESSE

Madame [V] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0441

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11029 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PCZ

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 1990, Monsieur [E] [J] et Madame [E] [K] ont donné à bail à Madame [F] [V] un logement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [F] [V] le 2 mai 2024 pour obtenir le paiement d’une somme de 1672,15 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 27 novembre 2024, Monsieur [E] [J] et Madame [E] [K] ont fait assigner Madame [F] [V] devant le tribunal de céans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— Ordonner l’expulsion sans délai de Madame [F] [V] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 Euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— La voir condamnée à lui payer au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 3663,42 Euros décompte arrêté au 20 novembre 2024 inclus avec intérêt à taux légal,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— La voir condamnée à lui verser une indemnité d’occupation journalière de 18,40 Euros HT et hors charges à compter du 2 juillet 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,

— La voir condamnée à lui payer une somme de 2000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— La voir condamnée aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’exécution et de commandement.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 février 2025 renvoyée au 4 avril 2025 :

Monsieur [E] [J] et Madame [E] [K] représentés par leur conseil, actualisent leur demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à 4060,98 Euros dus au 1er avril 2025 inclus et maintiennent leurs autres demandes.

Madame [F] [V] a comparu, représentée. Elle indique avoir eu des difficultés financières et avoir été victime d’une usurpation d’identité. Elle propose qu’un délai soit accordé permettant un paiement échelonné, outre le loyer courant, de 100 Euros mensuellement ainsi qu’un délai pour quitter les lieux de 12 mois et le rejet des demandes en paiement d’une astreinte et d’une indemnité d’occupation majorée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce Monsieur [E] [J] et Madame [E] [K] ont produit les notifications conformément aux articles précités.

Attendu qu’en conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ancien applicable dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 2 mai 2024 à Madame [F] [V] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 3 juillet 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Cependant qu’il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l’audience aux fins de constat de la résiliation, même d’office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l’alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ;

En l’espèce, compte tenu de la situation du débiteur et des pièces produites aux débats, il y a lieu d’accorder un délai de paiement.

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d’examiner les modalités d’apurement de la dette.

En conséquence il ne sera pas fait droit aux demandes d’expulsion immédiate et de paiement d’une astreinte à défaut de départ immédiat des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce Monsieur [E] [J] et Madame [E] [K] verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Madame [F] [V] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 4060,98 Euros au 1er avril 2025 inclus ;

En conséquence Madame [F] [V] sera condamnée à payer à Monsieur [E] [J] et Madame [E] [K] la somme de 4060,98 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter du 2 mai 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1672,15 Euros uniquement, jusqu’à parfait paiement,

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts au sens de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En conséquence, Madame [F] [V] sera autorisée, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 35 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 36ème et dernière mensualité pour solde de la dette;

A défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;

Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate de la locataire des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Compte-tenu du délai de paiement, il ne sera pas fait droit à la demande de délai pour quitter les lieux, surabondante.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [F] [V] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Cependant les bailleurs sollicitent une indemnisation journalière pour 18,40 Euros HT soit une indemnité supérieure au montant actuel du loyer, sans pour autant produire d’éléments relatifs à un préjudice particulier hors l’occupation des lieux en l’absence de paiement intégral du loyer ;

Par conséquent la défenderesse devra s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire droit partiellement à la demande d’indemnité formée par Monsieur [E] [J] et Madame [E] [K] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Madame [F] [V] succombant, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail à effet du 1er janvier 1990 entre Monsieur [E] [J] et Madame [E] [K] d’une part, et Madame [F] [V] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 3 juillet 2024,

SUSPEND ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNE Madame [F] [V] à payer à Monsieur [E] [J] et Madame [E] [K] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 1er avril 2025 inclus, la somme de 4060,98 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter du 2 mai 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1672,15 Euros uniquement, jusqu’à parfait paiement,

DIT que Madame [F] [V] sera autorisée à régler sa dette en 35 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 36ème et dernière mensualité pour solde de la dette;

DIT qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise;

DIT qu’en ce cas, à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [F] [V] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’en ce cas Madame [F] [V] devra verser à Monsieur [E] [J] et Madame [E] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

DIT que les intérêts échus de ces sommes, dues pour au moins une année entière produiront des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNE Madame [F] [V] au paiement de la somme de 300 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [E] [J] et Madame [E] [K] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [F] [V] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,