TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [S] et M^e HONORAT

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e PELTIER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/00662

N° Portalis 352J-W-B7F-CVYS4

N° MINUTE :

Assignation du :

20 décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 29 août 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 14]

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Maître Dikpeu-Eric BALE de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1635

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet JIP

[Adresse 1]

[Localité 12]

représenté par Maître Bernard-René PELTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0970

S.A.S. BODEJ

[Adresse 11]

[Localité 13]

représentée par Maître David HONORAT de la SELEURL 24 PENTHIEVRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0122

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/00662 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVYS4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 02 mai 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [Adresse 14] est propriétaire des lots n°102 (local commercial) et 118 (cave) au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 8ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suivant bail commercial consenti par la SCI du Parc en date du 18 juillet 2019, la SAS Bodej exerce dans ces locaux une activité de restauration.

Suite aux travaux entrepris par la SAS Bodej dans les locaux loués sans autorisation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a fait délivrer assignation en référé, par exploits d’huissier en date du 18 et 22 octobre 2019, à la SAS Bodej et à la SCI [Adresse 14], aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 1er juillet 2020, M. [R] [H] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. A défaut de consignation dans les délais fixés, la désignation d’expert est devenue caduque.

Le 6 octobre 2021, la SCI du Parc a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale extraordinaire concernant les travaux de la SAS Bodej.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 9 novembre 2021, ont été rejetées les résolutions n°5 et n°6 relatives aux travaux de la société Bodej.

C’est dans ces conditions que la SCI [Adresse 14] a fait délivrer assignation, par exploits d’huissier en date des 20 et 23 décembre 2021, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], et à la SAS Bodej, aux fins, à titre principal, d’annulation des résolutions n°5 et n°6 de l’assemblée générale extraordinaire du 9 novembre 2021, et à titre subsidiaire, de désignation d’un expert judiciaire et d’autorisation judiciaire de la SAS Bodej à réaliser les travaux visées par lesdites résolutions, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/00662 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVYS4

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2023, la SCI [Adresse 14] demande au tribunal, au visa des articles 9, 25, 30 alinéa 4, et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Déclarer la SCI du Parc recevable et bien fondée en action et en ses demandes ;

Déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à la société Bodej ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

À titre principal :

Annuler les résolutions n°5 et 6 du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 09/11/2021 pour abus de majorité,

À titre subsidiaire :

— désigner, en cas de besoin par jugement avant dire droit, tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission principalement de vérifier que les travaux ne sont pas susceptibles de porter atteinte à la solidité de l’immeuble et qu’ils n’en affectent pas l’esthétique ;

— autoriser la SCI [Adresse 14], propriétaire des lots n°102 et 118, et la SAS Bodej de réaliser les travaux réglementaires nécessitant l’agrandissement de la trémie d’escalier menant au sous-sol (lot n°118), selon le projet présenté par la SAS Bodej ;

— autoriser la SCI [Adresse 14], propriétaire des lots n°102 et 118, et la SAS Bodej de procéder à des travaux de modification de la façade (lot n°102 au rez-de-chaussée) pour y adjoindre des décorations propres à identifier et à exploiter l’enseigne « Natumi », suivant le projet présenté par la SAS Bodej ;

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à verser à la SCI [Adresse 14] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître [S], qui en fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ».

*

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 8ème, demande au tribunal, au visa des articles 9, 25, 30, de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9] en ses conclusions, et le déclarant bien fondé ;

Débouter la SCI du Parc et la SAS Bodej en toutes leurs demandes, moyens, fins et conclusions ;

Rejeter la demande d’annulation des dites résolutions 5 et 6 dudit procès-verbal de ladite assemblée générale du 9 novembre 2021 comme étant infondée en fait et en droit et exempte d’abus de majorité ;

Décision du 29 août 2025

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Condamner les SCI [Adresse 14] et SAS Bodej à indemniser le SDC Corvetto des frais irrépétibles qu’il doit engager pour résister à l’assignation et aux demandes devant votre Tribunal à hauteur de 5.000 Euros au visa de l’article 700 du CPC, et admettre Maitre Peltier avocat constitué à revendiquer ses dépens. ».

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, la SAS Bodej demande au tribunal, au visa des articles 9, 25, 30 alinéa 4 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Déclarer la sociéte Bodej recevable et bien fondée en ses demandes ;

A titre principal :

Annuler les résolutions n°5 et 6 du procès-verbal d’assemblée générale Extraordinaire du 09 novembre 2021 pour abus de majorité ;

A titre subsidiaire :

Désigner, en tant que de besoin par jugement avant dire droit, tel expert qu’il plaira, avec pour mission principalement de vérifier que les travaux réalisés par la SAS Bodej ne sont pas susceptibles de porter atteinte à la solidité de l’immeuble et qu’ils n’en affectent pas l’esthétique,

Autoriser la SAS Bodej à réaliser les travaux règlementaires nécessitant l’agrandissement de la trémie d’escalier menant au sous-sol (lot n°118) selon le projet qu’e11e a présenté ;

Autoriser la SAS Bodej à procéder à des travaux de modification de la façade (lot n°102 au rez-de-chaussée) pour y adjoindre des décorations propres et identifier et à exploiter l’enseigne « Natumi » suivant le projet qu’elle a présenté ;

En tout état de cause ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à verser à la société Bodej la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 2 mai 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025 prorogée au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande d’annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale extraordinaire du 9 novembre 2021

Les deux résolutions querellées sont respectivement ainsi libellées :

— résolution n°5 : « autorisation à donner au propriétaire des lots n°102 et 118 et à la SAS Bodej de procéder aux travaux d’agrandissement de la trémie de l’escalier (article 25) » ;

— résolution n°6 : « autorisation à donner au propriétaire des lots n°102 et 118 et à la SAS Bodej de procéder à la modification de la façade pour y adjoindre des décorations liées à l’enseigne « NATUMI » (article 25) ».

La SCI [Adresse 14] demande l’annulation de la résolution n°5 pour abus de majorité en soutenant que l’activité de restauration est autorisée et conforme à la destination des lieux ; que les travaux projetés relèvent de l’intérêt collectif puisque l’agrandissement de la trémie de l’escalier menant au sous-sol est nécessaire au respect des normes incendie comme le soulignent les rapports d’expertise amiable de la société Qualiconsult du 30 octobre 2019, de l’architecte de l’immeuble M. [D] du 9 janvier 2020 et de la SARL [W] [N] du 4 novembre 2021 ; qu’ils ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble ; que les travaux projetés et le projet soumis respectent les préconisations de l’architecte de l’immeuble tel qu’il l’indique lui-même dans son courrier du 12 février 2020 ; et que le syndicat ne rapporte pas la preuve de ses allégations portant sur une transformation ou changement de destination de la cave en cuisine.

Elle sollicite également l’annulation de la résolution n°6, pour abus de majorité, car les travaux afférant à la modification de la façade pour y adjoindre des décorations liées à l’enseigne « NATUMI » ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble et sont nécessaires à l’exercice d’une activité de restauration.

La SAS Bodej sollicite également l’annulation des résolutions litigieuse pour abus de majorité, fondé sur les articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et se joint aux moyens évoqués par la SCI [Adresse 14]. Elle ajoute que l’état des lieux d’entrée contradictoire établi entre le bailleur et elle fait référence à l’existence d’une cuisine en sous-sol, ce que le syndicat ne pouvait ignorer pour avoir visité les lieux, et qu’elle a réalisé des travaux sans autorisation mais sur ses parties privatives dont relève l’enseigne.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient, pour la résolution n°5, qu’il n’y a pas d’abus de majorité car les travaux projetés sur la trémie auraient vocation à rendre la cave accessible afin d’en faire une cuisine et d’y accueillir du public alors que le règlement de copropriété précise bien que le lot 118 est une cave associée au lot 102 et à usage exclusif de réserve ; que sa destination n’a pas été modifiée ; que la réglementation incendie ne s’applique qu’aux ouvrages neufs alors que la trémie en question est préexistante, et lorsqu’il y a accueil du public ; que l’évacuation par brancard de la cave est possible en ouvrant la desserte par le couloir commun des caves de l’immeuble.

Il réfute également tout abus de majorité concernant la résolution n°6, et expose que la SCI du Parc et la SAS Bodej ne peuvent se prévaloir de la poursuite d’une situation préexistante concernant l’enseigne lumineuse puisque le précédant preneur n’en disposait pas ; que l’esthétique de l’immeuble serait affectée et qu’une telle enseigne occasionnera un préjudice en raison de la pollution lumineuse nocturne pendant des horaires et des durées qu’elle ne maitrisera pas ; que la circonstance que la demande préalable d’autorisation de changement d’enseigne auprès de la Mairie ait été accordée n’est pas créatrice d’obligations à l’égard du tiers qu’il est ; que cette dernière a déjà procédé à son installation alors que l’assemblée s’est prononcée contre.

Sur ce,

Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent une autorisation de l’assemblée générale, conformément aux dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. C’est dans le libre exercice de ses droits qu’une assemblée générale accorde ou refuse une autorisation, sans qu’elle ne soit tenue de motiver sa décision, dès lors que les justifications sont apportées a posteriori.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il convient de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

En l’espèce,

* s’agissant de la résolution n°5 relative à l’autorisation des travaux d’agrandissement de la trémie menant à la cave :

Il ressort des écritures du syndicat des copropriétaires que le refus de l’assemblée générale d’autoriser ces travaux est justifié par le fait :

— que celui-ci a pour objet d’implanter la cuisine de l’établissement dans la cave, ce qui correspondrait à un changement de destination de la cave non conforme au règlement de copropriété,

— qu’aucune garantie d’isolation phonique n’a été donnée au syndicat.

Le syndicat soutient par ailleurs que ces travaux ne sont pas anodins dès lors qu’ils affectent les parties communes structurelles impliquant la reconstitution d’un chevêtre et l’ajout d’un mur porteur.

Le tribunal relève qu’est donc reproché à la SCI [Adresse 14] et à la SAS Bodej de ne pas respecter la « destination » de la cave pour l’accès de laquelle est envisagée l’agrandissement de la trémie, indiquant qu’elle est à seul usage de réserve aux termes du règlement de copropriété.

Il convient ici de rappeler que l’affectation d’un lot aux termes du règlement de copropriété et/ou de l’état descriptif de division doit cependant être distinguée de la destination de l’immeuble.

La destination d’un immeuble peut en effet être l’habitation, l’activité professionnelle, l’activité commerciale ou les deux, la destination étant dans cette hypothèse dite mixte.

En l’espèce, aucune des parties ne produit le règlement de copropriété en intégralité permettant de déterminer la destination de l’immeuble. Toutefois, le lot n°102 étant précisément désigné comme un local commercial dans l’extrait d’état descriptif de division produit aux débats, la destination de l’immeuble doit dès lors être qualifiée de mixte.

Décision du 29 août 2025

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L’affectation d’un lot désigne, pour sa part, l’usage qui en est fait.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le lot n°118 est à usage exclusif de réserve, excluant toute affectation à l’usage de cuisine ou autre. Toutefois, ce lot est désigné, aux termes de l’état descriptif de division comme une « cave », sans autre restriction d’usage. Il ne produit aucun élément permettant d’étayer l’affirmation selon laquelle l’usage de la cave serait restreint par le règlement de copropriété.

Le bail commercial consenti à la SAS Bodej désigne par ailleurs les lieux loués comme :

— au rez-de-chaussée : boutique sur rue, arrière-boutique de 40m2 environ, droit à l’usage des WC communs du rez-de -chaussée (lot n°102),

— au sous-sol : une cave de 25m2 environ numéros 8 et 9 (lot n°118).

Aux termes de ce bail, il est prévu que le preneur ne pourra exercer dans les locaux loués que l’activité de : petite restauration (sans cuisson ni grillades), sans conduit de cheminée, vente de vin, traiteur, dégustation, sur place, vente à emporter et livraison). Aucune distinction n’est à ce titre faite entre les deux locaux loués, le local et la cave.

Par conséquent, le fait que la SCI [Adresse 14] sollicite l’autorisation d’agrandir la trémie de l’escalier menant à la cave dans laquelle les travaux projetés prévoient l’installation d’une zone de préparation et de WC n’apparaît nullement en contradiction ni avec la destination de l’immeuble ni à l’affectation du lot en question, aucune restriction n’étant établie par les extraits du règlement produits aux débats. En tout état de cause, il convient de rappeler que l’usage d’un lot peut ne pas être conforme à la mention figurant au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division. En effet, cette mention n’empêche en aucun cas son propriétaire de modifier librement son affectation, sans autorisation de la part de l’assemblée générale, la seule condition étant que cette modification n’entraîne pas de violations du règlement de copropriété et soit conforme à la destination de l’immeuble.

Dès lors, il convient de constater qu’aucune violation du règlement de copropriété n’est établie par le syndicat et que l’agrandissement de la trémie de l’escalier, qui ne suffit d’ailleurs à établir un changement d’affectation du lot qu’il dessert, est conforme à la destination mixte de l’immeuble. Ce motif de refus doit dès lors être regardé comme non valable.

Le refus d’autorisation est par ailleurs fondé sur l’absence de garantie d’isolation phonique apportée par la SCI du Parc et la SAS Bodej aux termes du rapport de l’architecte de l’immeuble.

Sur ce point, le tribunal relève, au regard des écritures des parties et des pièces produites aux débats que ces travaux ont fait l’objet d’une première demande d’autorisation soumise à l’assemblée générale extraordinaire du 28 janvier 2020, dont le procès-verbal mentionne qu’elle a décidé de la convocation d’une nouvelle assemblée avec mise à jour des différents documents transmis à l’appui de la demande suite au rapport de l’architecte de l’immeuble, M. [D], en date des 9 et 27 janvier 2020.

Dans son rapport du 9 janvier 2020, M. [D] émet plusieurs préoccupations d’ordre général, et indique avoir sollicité une extension de la mission confiée au Bureau de Contrôle Qualiconsult de manière à ce que soient vérifiés les points suivants :

— règlement complet relatif aux ERP de la catégorie concernée,

— ventilation des locaux,

— niveau acoustique des installations techniques,

— niveau lumineux des enseignes.

Il note ensuite, spécifiquement en ce qui concerne le nouvel escalier, objet de la résolution n°5 :

« Les plans d’état initial et de projets sont apparemment clairs, en particulier le « Plan RDC projeté » N°O5b indice 5 en date de décembre 2019.

La trémie d’escalier hélicoïdal d’origine est agrandie et prend une forme carrée de 175x175 cm. Ceci pour respecter les règles applicables aux ERP, principe que le bureau de contrôle devra vérifier également.

Une mission technique a été confiée par M. [M] au BET [W] [N] pour l’étude de structure. Le recours à ce BET spécialisé est rassurant.

Mais il apparait que les documents en ma possession diffèrent, entre le plan de projet N°05b et les documents graphiques du BET. Probablement une simple question de mise à jour, qui s’impose. »

Le tribunal relève ici que la question de l’isolation phonique n’est évoquée que dans les remarques d’ordre général, s’agissant des installations techniques, et non des travaux d’agrandissement de la trémie, objet de la résolution n°5.

Il apparaît donc que le motif avancé par le syndicat pour justifier du refus d’autoriser les travaux n’est pas lié aux travaux en question dès lors qu’ils ne concernent pas l’agrandissement de la trémie mais les installations techniques de l’établissement.

Dans un nouveau rapport daté du 12 février 2020, M. [D] indique que les précisions sollicitées dans le cadre de son premier rapport ont été reçues et précise, s’agissant du nouvel escalier, objet de la résolution contestée :

« Les divers documents sont à jour.

Problème résolu ».

Le tribunal relève ici qu’au jour de l’assemblée générale, aucune réserve n’était dès lors posée par l’architecte concernant l’agrandissement de la trémie.

Il ressort ensuite des pièces produites aux débats qu’ont été annexés à la convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 9 novembre 2021 au cours de laquelle ont été rejetées les résolutions querellées :

— le rapport de contrôle technique Qualiconsult du 30 octobre 2019 relevant que l’escalier menant à la cave présentait une largeur de 52cm, non-conforme à la réglementation incendie qui impose un passage de 90cm,

— les plans d’origine et projetés de l’escalier d’accès au sous-sol (bureau d’études [W] [N]),

— les plans et études ingénierie des structures et les notes de calculs,

— les diverses attestations d’assurance des prestataires des travaux en question,

— le permis de démolir accordé par la Ville de [Localité 15] concernant la trémie d’escalier,

— l’avis favorable de la société Qualiconsult concernant la modification de la trémie,

— le rapport de l’architecte du 12 février 2020.

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

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Il apparaît donc que l’ensemble des documents et informations nécessaires à l’information de l’assemblée générale avaient été transmis et que c’est en toute connaissance de cause que l’assemblée s’est prononcée.

Il convient donc de considérer que c’est sans motif valable que l’assemblée générale s’est opposée aux travaux sollicités concernant la trémie, aucune atteinte à la destination de l’immeuble n’étant susceptible d’être caractérisée. Par conséquent, le rejet de cette résolution sera déclaré abusif et la résolution n°5 annulée.

* s’agissant de la résolution n°6, relative à l’autorisation de procéder aux travaux de modification de la façade :

Le refus de l’assemblée générale est fondé sur l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble et à la pollution lumineuse susceptible d’être engendrée par l’enseigne lumineuse.

Si les documents annexés à la convocation à l’assemblée générale extraordinaire comportent une projection détaillée des travaux envisagés en façade concernant les enseignes permettant à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause, il convient de relever que l’assemblée générale a pu légitimement considérer que la pose d’une enseigne lumineuse est de nature à porter atteinte à l’esthétique de l’immeuble, cette enseigne dépassant de la façade et se trouvant située juste en dessous des logements du premier étage.

Il n’est par ailleurs nullement démontré par la SCI [Adresse 14] et la SAS Bodej que le commerce ayant exploité le local précédemment ait été doté d’une enseigne lumineuse et que c’est sans motif valable et dans la seule intention de nuire que cette autorisation de travaux a été rejetée.

Il n’est dans ces circonstances nullement démontré que le refus de travaux opposé à la SCI [Adresse 14] serait contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, révélerait une intention de nuire à son égard ou procéderait d’une rupture d’égalité alors que le syndicat des copropriétaires a légitimement pu, sans commettre aucun abus de majorité, refuser de voter en faveur de travaux dont il a pu craindre les incidences sur l’harmonie de l’immeuble.

La résolution n°6 n’encourant aucune annulation, la SCI du Parc et la SAS Bodej seront déboutées de leur demande sur ce point.

2 – Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux et la désignation d’un expert judiciaire

La SCI [Adresse 14], à titre subsidiaire, demande, sur le fondement des articles 25 et 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, l’autorisation judiciaire d’effectuer les travaux de mise aux normes de la trémie de l’escalier et la modification de la façade pour y adjoindre des décorations liées à l’enseigne « NATUMI » ainsi que la désignation d’un expert judiciaire par jugement avant dire droit avec pour mission principalement de vérifier que les travaux ne sont pas susceptibles de porter atteinte à la solidité de l’immeuble et qu’ils n’en affectent pas l’esthétique.

La SAS Bodej se joint aux moyens soulevés par la SCI [Adresse 14], concernant ses demandes formulées à titre subsidiaire.

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

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En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient, sur le fondement des articles 9, 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux sollicités ne sont justifiés par aucune nécessité découlant du bail ou du règlement de copropriété ; que le juge ne peut ordonner lui-même des travaux dont l’assemblée générale a refusé l’exécution par une décision ultérieurement frappée de nullité ; que le juge ne peut qu’autoriser des travaux relevant de l’amélioration ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il s’oppose à la demande d’expertise judiciaire avant-dire droit, celle-ci ayant pour seul but de rapporter la preuve que les travaux sollicités ne sont pas susceptibles de porter atteinte à la solidité de l’immeuble et à son esthétique, et ainsi à pallier son incapacité à rapporter cette preuve.

Sur ce,

Aux termes de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées.

Pour être autorisés judiciairement, les travaux sollicités doivent être conformes à la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Les travaux en question doivent consister en des travaux d’amélioration, laquelle ne devant pas nécessairement bénéficier à l’ensemble des copropriétaires. Enfin, la demande d’autorisation judiciaire est irrecevable si les travaux ont déjà été entrepris sans autorisation, même si le refus a été jugé abusif.

En l’espèce, s’agissant de la demande relative à l’agrandissement de la trémie, le tribunal relève qu’il résulte tant des pièces produites par le syndicat que des écritures mêmes de la SCI du Parc que les travaux d’agrandissement de la trémie ont été entrepris en 2019 par la SAS Bodej sans autorisation.

Il ressort ainsi du procès-verbal de constat dressé le 29 août 2019 par Me [I] que :

« Depuis la voie publique, je relève qu’une tranche du plancher est ouverte sur la partie gauche de l’espace et qu’un fût d’escalier est visible dans le fond. Ces éléments laissent supposer la réalisation d’un escalier en colimaçon reliant le sous-sol au rez-de-chaussée de la boutique ».

Le fait que les travaux d’agrandissement de la trémie ont été entrepris dès 2019 est par ailleurs confirmé par les motifs relevés par la cour d’appel dans sa décision du 5 mars 2021.

Dès lors, il se déduit de l’ensemble de ces éléments que les travaux d’agrandissement ont d’ores et déjà été entrepris et que la demande d’autorisation judiciaire est dès lors irrecevable, le juge n’étant plus en mesure de fixer les conditions de l’autorisation comme le prévoit l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

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S’agissant des travaux de modification de la façade, il ressort des photographies produites aux débats par le syndicat des copropriétaires que les travaux en question (pose de l’enseigne lumineuse notamment, conforme aux projections produites par la demanderesse) ont également d’ores et déjà été entrepris. Cette demande sera elle aussi déclarée irrecevable, faute pour le tribunal de pouvoir poser les conditions de cette autorisation, les travaux ayant déjà été entrepris sans autorisation.

Par conséquent, les demandes d’autorisations judiciaires étant déclarées irrecevables, la demande d’expertise judiciaire est sans objet et sera rejetée.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En équité, compte tenu du sens de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes respectives à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la présente décision, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, après débats en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ANNULE la résolution n°5 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 16] du 9 novembre 2021 ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 14] et la SAS Bodej de leur demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du [Adresse 4] 8ème du 9 novembre 2021 ;

DÉCLARE irrecevables les demandes d’autorisation judiciaire de travaux formées par la SCI [Adresse 14] et la SAS Bodej ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 14] et la SAS Bodej de leurs demandes d’expertise judiciaire avant dire-droit ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 16] aux dépens et AUTORISE Maître [S], à recouvrer directement ceux des dépens qu’il aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 15] le 29 août 2025

La greffière La présidente