TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 04 Octobre 2024

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Septembre 2024

N° RG 24/01048 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4SYJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [Z]

Née le 01 Mars 1970 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Aurélie AUROUET-HIMEUR, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [N]

Né le 29 Mars 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 8]

Représenté par Maître Alain CHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S.U. IMMO DE FRANCE PROVENCE

Dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Marie POSTEL-VINAY, avocat au barreau de MARSEILLE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 9],

Représenté par son syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE , dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Marie POSTEL-VINAY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 15 novembre 2023, Madame [D] [Z] a acquis de Monsieur [F] [N] le lot 221 du bâtiment B de l’immeuble en copropriété 12,14 et [Adresse 9] consistant en un garage portant le numéro 1.

Très rapidement dans les suites de son acquisition, elle a relevé la présence d’infiltrations dans le garage qu’elle a fait constater par procès-verbal de constat de commissaire de justice le 18 décembre 2023.

Dans le cadre de son constat, le commissaire de justice a noté la présence de zones humides au sein du box outre la présence d’un tuyau en PVC en provenance du mur du fond et qui s’écoule vers un regard situé au centre de la cour.

S’étant rapprochée du syndic de la copropriété, elle a été informée de l’existence d’un précédent sinistre par infiltrations ayant nécessité des travaux réalisés le 4 mars 2020 et que les conclusions à l’époque étaient la présence d’une source au niveau de la copropriété.

Madame [D] [Z] a sollicité de Monsieur [F] [N] la résolution de la vente et s’est vue opposer un refus au motif, qu’en sa qualité de vendeur non professionnel, il n’était pas garant des vices cachés.

Par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le 27 novembre 2023, Madame [D] [Z] a mis en demeure Monsieur [F] [N] de lui rembourser la somme de 18 070 € correspondant au prix d’acquisition du bien immobilier outre la somme de 499 € au titre des frais de justice engagée. Cette mise en demeure restée infructueuse.

Les parties ne sont pas parvenues à la résolution amiable du litige.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, Madame [D] [Z] a fait assigner Monsieur [F] [N] et la société IMMO DE FRANCE devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Marseille, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et la condamnation de Monsieur [F] [N] au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec distraction au profit de son conseil.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 septembre 2024.

À cette date, Madame [D] [Z], représentée par son conseil à l’audience, réitère ses prétentions initiales qu’elle développe au terme de ses conclusions en demande auquel il convient de se reporter, maintient sa demande d’expertise judiciaire aux frais de Monsieur [F] [N], conclut au rejet de toutes les demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires de Monsieur [F] [N] et à sa condamnation au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de son conseil.

La société IMMO DE FRANCE et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE, intervenant volontaire, représentés par leur conseil à l’audience, développent leurs conclusions en référé, concluent à la mise hors de cause de la société IMMO DE France, assignée en son nom propre, sollicitent voir déclarer recevable l’intervention volontaire du Syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » et lui donner acte de ce qu’il forme les plus expresses protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise sollicitée, les dépens devant être laissés à la charge de Madame [D] [Z].

Monsieur [F] [N], représenté par son conseil à l’audience, développe ses conclusions responsives n°2 auxquelles il sera renvoyé et conclut, à titre principal, à sa mise hors de cause et au rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de Madame [D] [Z], subsidiairement à son renvoi à mieux se pourvoir devant les juges en considération de contestations sérieuses existantes et, reconventionnellement, sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE

Attendu qu’il y a lieu de mettre hors de cause la société IMMO DE France, assignée en son nom personnel et non en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, dès lors que le syndic n’a pas d’intérêt à participer aux opérations d’expertise sollicitées ;

Qu’il convient, en conséquence, de déclarer recevable déclarer recevable l’intervention volontaire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE, à l’occasion du présent litige ;

Attendu que l’article 145 du Code de procédure civile prévoit « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé » ;

Attendu qu’il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité ;

Qu’il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime pour ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procédé préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond ;

Qu’il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui ;

Attendu qu’en l’espèce, il s’évince à suffisance des pièces versées aux débats et notamment du procès-verbal de constat du 18 décembre 2023 la preuve de la matérialité des désordres visés dans l’assignation, à savoir l’existence d’infiltrations ;

Que les attestations de Monsieur [W] [K] du 17 mai 2024, de Madame [B] [R], parente du vendeur, et de Madame [H] [Y], en charge du mandat de vente, sont contredites par le procès-verbal de constat et la preuve est rapportée de l’existence d’un précédent sinistre par dégât des eaux ayant nécessité des travaux le 4 mars 2020 et pour lequel l’origine a été imputée à l’existence d’une source au niveau de la copropriété ;

Que Monsieur [F] [N] avait connaissance de ce précédent dégât des eaux et il ne peut être exclu que les désordres actuels sont dépourvus de tout lien avec cet événement antérieur ;

Que le procès-verbal de constat qui permet d’établir la présence d’eau dans le garage ne permet pas de déterminer l’origine et la cause de ces désordres ;

Que l’analyse et l’application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés prévue en page 7 de l’acte authentique de vente du 15 novembre 2023 au paragraphe relatif aux charges et conditions générales et l’état du bien, sur laquelle Monsieur [F] [N] s’appuie pour conclure au rejet de la demande d’expertise, excède les limites de la compétence du juge des référés et relève d’un débat dont le juge du fond pourra être éventuellement saisi ;

Qu’il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile ;

Que conformément au principe légal, cette expertise sera ordonnée aux frais avancés de Madame [D] [Z] qui y a intérêt ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande, à ce stade de la procédure, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ;

Que les dépens, sur le sort desquels le juge des référés doit statuer en application de l’article 491 du code de procédure civile, seront laissés à la charge de Madame [D] [Z] sauf décision ultérieure du juge du fond ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

METTONS hors de cause la société IMMO DE FRANCE à l’occasion du présent litige ;

DÉCLARONS recevable intervention volontaire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE,

ORDONNONS une expertise judiciaire,

COMMETTONS pour y procéder,

Madame [J] [T]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 5]

Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence,

Avec pour mission de :

‒

Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, les contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertise … et entendre les parties ainsi que tout sachant,‒Se rendre sur les lieux situés un garage portant le numéro 1 du bâtiment B de l’immeuble en copropriété 12,14 et [Adresse 9], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,‒Lister les désordres visés dans l’assignation et les pièces qui y sont annexées, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,‒Les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,‒Déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigation employés,Indiquer, pour chaque désordre, les conséquences quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique des ouvrages et, plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,Indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux éventuellement nécessaires pour y mettre un terme, en chiffrer le coût à l’aide de devis fournis par les parties, et, à défaut, en proposer une évaluation, et en déterminer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,Donner au tribunal tous éléments d’informations techniques et de fait (malfaçons, non-conformités, vices de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond éventuellement saisie de statuer sur les responsabilités et d’en déterminer les proportions applicables,Renseigner le tribunal sur les éléments constituant le ou les préjudices qui pourraient être allégués du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,Plus généralement répondre à toute question et tous dires des parties après leur avoir adressé un pré-rapport comportant la détermination et l’évaluation du coût des travaux à réaliser et leur avoir imparti un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour présenter leurs dires ;

DISONS que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire de Marseille afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sous le contrôle du magistrat chargé du suivi des expertises, l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248, 263 à 284 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert adressera aux parties un pré-rapport en leur laissant 6 semaines pour y répondre éventuellement avant de rendre son rapport définitif ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit en un exemplaire original au greffe de ce Tribunal dans le délai de 8 mois suivant la consignation de la provision, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction de nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties, et en adressera copie aux parties ou à leurs représentants ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de 2 mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera un compte rendu aux parties ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert, après en avoir avisé les parties, fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera le cas échéant le versement d’une consignation supplémentaire ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

DISONS qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappeler qu’il ne sera tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le juge chargé du suivi des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente, ou d’office ;

DISONS que Madame [D] [Z] devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 5.000 € H.T à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de 3 mois à compter de la présente décision ;

Dans l’hypothèse où Madame [D] [Z] bénéficierait de l’Aide juridictionnelle, elle serait dispensée du paiement de la consignation et les frais seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par Madame [D] [Z] dès que l’expert lui aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ;

CONDAMNONS Madame [D] [Z] aux dépens de l’instance, sauf décision ultérieure contraire du juge du fond.

LE GREFFIER LE PRESIDENT