TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Juin 2025

N° RG 23/06190 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YOW7

N° Minute :

AFFAIRE

L’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE (AFUL) LA VERBOISE PROVINCES SUD 19/23 rue des Quatre Vents – 73 rue de Suresnes 92380 GARCHES rerépsentée par son Président et gestionnaire :

C/

S.C.I. NL1

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

L’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE (AFUL) LA VERBOISE PROVINCES SUD 19/23 rue des Quatre Vents – 73 rue de Suresnes 92380 GARCHES rerépsentée par son Président et gestionnaire :

Cabinet LOISELET père, fils et [I] [P]

67 Route de la Reine

92773 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 22

DEFENDERESSE

S.C.I. NL1

138 avenue Gabriel Péri

92230 GENNEVILLIERS

défaillante

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier LA VERBOISE PROVINCES SUD 19/23 rue des Quatre Vents – 73 rue de Suresnes à GARCHES (92380) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI NL1 dans le règlement des charges dont elle est redevable, l’Association foncière urbaine libre (AFUL), (ci-après l’AFUL), représentée par son Président et gestionnaire le Cabinet LOISELET père, fils et [I] [P] l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 26 juillet 2023, aux fins de :

CONDAMNER la SCI NL1 à payer à L’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE (AFUL) LA VERBOISE PROVINCES SUD 19/23 rue des Quatre Vents 73 rue de Suresnes 92380 GARCHES la somme de de 11.952,79 € au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2023 avec intérêts de droit à compter de la sommation.

LA CONDAMNER en outre à payer la somme de 3.500,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, outre la somme de 863,22 € au titre des frais et au paiement d’une indemnité de 3000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC

COMDAMNER la SCI NL1 en tous les dépens qui comprendront la sommation en vertu des dispositions de l’article 699 du CPC.

La SCI NL1, assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 863,22 euros au titre des frais de recouvrement et le paiement du coût du commandement de payer en date du 11 janvier 2022 (155,41 euros) au titre des dépens.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la loi n’exigeant pas la délivrance d’un commandement de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examiné au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les frais de recouvrement, d’un montant de 1.018,63 euros (863,22 + 155,41), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11.952,79 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de la SCI NL1 pour la période du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2023,

— les appels de fonds adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 25 juin 2021, 23 juin 2022 et 19 juin 2023 et les attestations de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale que la SCI NL1 est propriétaire du lot n°3301 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 25 juin 2021 et 23 juin 2022 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2020 et 2021, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2022 et 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 11.952,79 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 1er juillet 2021 au 1er juillet 2023, appel de provision du 3ème trimestre 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2022.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer signifié à la défenderesse le 11 janvier 2022, afin d’obtenir paiement de la somme de 4.545,96 euros. Partant les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 11 janvier 2022 et à compter de l’assignation pour le surplus.

En conséquence, la SCI NL1 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.952,79 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 1er juillet 2021 au 1er juillet 2023, appel de provision du 3ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022 pour la somme de 4.545,96 euros et à compter de l’assignation du 26 juillet 2023 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.018,63 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de la SCI NL1 pour la période du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2023,

— deux « mise en demeure » adressées par le syndic en date du 26 janvier 2023 pour obtenir paiement de la somme de 10.293,95 euros (avis de réception non produit), du 26 avril 2023 pour obtenir paiement de la somme de 11.308,75 euros (avis de réception non produit),

— une lettre de relance en date du 27 février 2023,

— une mise en demeure d’avocat en date du 4 avril 2023 pour obtenir paiement de la somme de 11.267,27 euros (avis de réception produit),

— un commandement de payer du commissaire de justice instrumentaire en date du 11 janvier 2022 en vue de recouvrer la somme de 4.545,96 euros,

— une facture d’avocat relative à la mise en demeure du 4 avril 2023,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de constitution du dossier auprès auxiliaires de justice ((100 x 2) + (105 x 2) = 410 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais des lettres de mise en demeure en date des 26 octobre 2021, 26 janvier 2022 et 26 avril 2022 (39,50 x 3 = 118,50 euros), des lettres de relance du 26 novembre 2021, 28 février 2022 et 26 mai 2023 (33,60 + 33,60 + 35,28 = 102,48 euros), dans la mesure ou lesdits courriers n’ont pas été versés aux débats,

— frais des lettres de mise en demeure des 26 janvier 2023 et 26 avril 2023 (41,48 x 2 = 82,96 euros), dès lors que les avis de réception justifiant de la réalité de leurs envois à la défenderesse ne sont pas produits, en application de l’article 9 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 269,41 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la mise en demeure d’avocat du 4 avril 2023 (114 euros) produite avec le justificatif de son envoi à la défenderesse et sa facture, au commandement de payer du 11 janvier 2022 (155,41 euros), et à la lettre de relance du 27 février 2023 (35,28 euros).

En conséquence, la SCI NL1 sera condamnée au paiement de la somme de 269,41 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 749,22 euros sur le compte de la SCI NL1.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de la SCI NL1 dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que la SCI NL1 sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

La SCI NL1, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 11 janvier 2022 qui ne relève pas des dépens et a été examiné en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI NL1 sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI NL1 à payer à l’Association foncière urbaine libre (AFUL) de l’ensemble immobilier La Verboise Provinces Sud 19/23 rue des Quatre Vents 73 rue de Suresnes à GARCHES (92380) représentée par son Président et gestionnaire :

— la somme de 11.952,79 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 1er juillet 2021 au 1er juillet 2023, appel de provision du 3ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022 pour la somme de 4.545,96 euros et à compter de l’assignation du 26 juillet 2023 pour le surplus,

— la somme de 269,41 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (749,22 euros) doivent être recréditées sur le compte de la SCI NL1,

CONDAMNE la SCI NL1 au paiement des dépens de l’instance qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 11 janvier 2022.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT