TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires à

— Maître Ghislaine CHAUVET LECA

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14982

N° Portalis 352J-W-B7H-C3KCW

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

représenté par son syndic le Cabinet MASSON, [Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1525

DÉFENDERESSE

Société [Y] [I] ET COMPAGNIE

[Adresse 4]

[Localité 7]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14982 -N° Portalis 352J-W-B7H-C3KCW

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière, lors des débats, et de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 juin 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

*

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société [Y] [I] ET COMPAGNIE est propriétaire des lots n° 21 et 22 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 10].

Par exploit d’huissier signifié le 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 20ème a fait assigner la société [Y] [I] ET COMPAGNIE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 4 septembre 2024.

Selon conclusions notifiées par la voie électronique le 7 août 2024 et signifiées par acte d’huissier du 31 juillet 2024 à la société défenderesse, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 10-1, 14, 14-1, 14-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 6, 18, 35, 36 et 37 du décret du 17 mars 1967, les articles 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1342-10 et suivants du code civil, l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— le recevoir en son action et l’y déclarer bien fondé,

— condamner la société [Y] [I] ET COMPAGNIE au paiement de la somme de 12.254,48 € au titre des charges dues sur la période courant depuis l’appel de charges courantes du 3ème trimestre 2016 jusqu’à l’appel de cotisation fonds travaux du 3ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

— assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 50 € par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision,

— condamner la société [Y] [I] ET COMPAGNIE au paiement de la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société [Y] [I] ET COMPAGNIE au paiement des entiers dépens,

— condamner la société [Y] [I] ET COMPAGNIE au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

La société [Y] [I] ET COMPAGNIE a été citée suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches), l’huissier instrumentaire n’ayant pu identifier le lieu de son domicile actuel. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Par message notifié par la voie électronique le 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a communiqué un extrait K-BIS de la société défenderesse à jour au 9 septembre 2024 mentionnant sa radiation d’office du RCS le 8 octobre 2020. Exposant que la société défenderesse n’avait pas été dissoute et qu’aucun liquidateur n’avait été désigné, il a rappelé que la radiation d’office d’une société à responsabilité limitée du registre du commerce et des sociétés n’a pas pour effet de mettre fin aux fonctions de son gérant (Com., 4 mars 2020, n° 19-10.501 ; Com. 20 février 2001, n° 98-16.842) ni de faire disparaître sa personnalité morale, celle-ci disparaissant uniquement lorsque, après dissolution et clôture de la liquidation, la radiation de l’immatriculation principale est requise (Cour d’appel de [Localité 8], 13 septembre 1994, n° 93-014823 ; Cour d’appel de [Localité 9] janvier 2024, n° 23/03728).

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 octobre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 9 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société [Y] [I] ET COMPAGNIE est propriétaire des lots n° 21 et 22 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 10] (pièce n°1).

Il demande le paiement d’un arriéré de charges postérieur au 10 juin 2016, date du terme de l’arriéré de charges au paiement duquel la société [Y] [S] ET COMPAGNY a été condamnée par jugement du tribunal d’instance du 20ème arrondissement de Paris du 29 juillet 2016 (pièce n° 4).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mars 2015, 3 mai 2016, 26 octobre 2017, 27 novembre 2018, 6 juin 2019, 22 février 2021, 30 novembre 2021, 13 juin 2022, 7 février 2023 et 4 mars 2024 (pièces n° 5 à 13 et pièce n° 17), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé

les comptes des années 2016 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2016 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièce n° 16) ;

— un décompte relatif à la reprise de solide (pièce n° 14) et un décompte de créance actualisé au 18 juillet 2024 (pièce n° 15).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société [Y] [I] ET COMPAGNIE, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.959,78 euros au 18 juillet 2024, provision et cotisation fonds travaux du troisième trimestre 2024 incluses.

La société [Y] [I] ET COMPAGNIE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 18 juillet 2024, provision et cotisation fonds travaux du troisième trimestre 2024 incluses. La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation en date du 22 novembre 2023 sur la somme de 10.745,32 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il n’y a pas lieu d’accueillir la demande d’astreinte sollicitée par le syndicat des copropriétaires, qui n’apparait pas nécessaire à l’exécution de la décision.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas la justification d’une mise en demeure par courrier recommandé ni aucun autre justificatif. Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 294,70 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, à l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la société [Y] [I] ET COMPAGNIE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le troisième trimestre 2016. Il ressort en outre des pièces communiquées que la société [Y] [I] ET COMPAGNIE a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal de proximité de Paris 20ème en date du 11 juillet 2014 (pièce n° 2) et par un jugement du tribunal d’instance de Paris 20ème du 29 juillet 2016 (pièce n° 4), à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la société [Y] [I] ET COMPAGNIE comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la société [Y] [I] ET COMPAGNIE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

La société [Y] [I] ET COMPAGNIE, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société [Y] [I] ET COMPAGNIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] les sommes de :

—  11.959,78 euros au titre des charges de copropriété impayées au 18 juillet 2024, provision et cotisation fonds travaux du troisième trimestre 2024 incluses, avec intérêts au taux légal du 22 novembre 2023 sur la somme de 10.745,32 € et à compter du présent jugement pour le surplus,

—  1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] de sa demande en paiement de la somme de 294,70 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] du surplus de sa demande formée au titre des dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] de sa demande visant à voir assortir la présente condamnation en paiement d’une astreinte,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

Condamne la société [Y] [I] ET COMPAGNIE au paiement des entiers dépens de l’instance,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugée a [Localité 8], le 19 Juin 2025

La Greffière La Présidente