TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [O]

Préfecture de [Localité 9]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02423 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H4N

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le 28 juillet 2025

DEMANDERESSE

[Localité 1]

SA d’HLM à Directoire et Conseil de surveillance dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [O]

demeurant [Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 juillet 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02423 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H4N

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 04/10/2023 à effet au 04/10/2023, la SA d’ [Adresse 8] a donné à bail à M. [O] [J] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] pour un loyer de 400.11 euros et 127.29 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 28/05/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3300.76 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13/02/2025, la SA d’HLM [Localité 1] a fait assigner M. [O] [J] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges , et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [O] [J] pour manquement à ses obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion sans délai de M. [O] [J] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— voir condamner M. [O] [J] au paiement :

— d’une somme de 7904.38 euros, au titre de l’arriéré dû au 26/12/ 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28/05/2024

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés, ou par procès-verbal d’expulsion ou de reprise

— d’une somme de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

— Voir dire n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 9] le 14/02/ 2025.

A l’audience du 20/05/2025, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 18291.12 euros au 12/05/2025 , avril 2025 inclus et maintient ses autres demandes. Il précise que la dette comprend un SLS de 8233,76 euros et que la dette hors SLS est en augmentation.Il ajoute que l’assurance n’est pas justifiée par le locataire.

Il s’oppose à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [O] [J] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté, l’assignation étant déposée en étude d’huissier.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 04/10/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 9] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 28/05/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02423 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H4N

Le bail date du 04/10/2023(date d’effet) et a été conclu après l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 28/05/2024, il était donc sur le principe soumis à la nouvelle loi, avec un délai de six semaines pour apurer la dette . Mais le bailleur a contractuellement entendu maintenir un délai de deux mois, au lieu du délai de 6 semaines prévu dans l’article 24 modifié de la loi du 06/07/89; de ce fait ce délai contractuel plus favorable que le nouveau délai légal sera appliqué .

M. [O] [J] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 28/07/2024 à minuit , soit à compter du 29/07/2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris , et un SLS a été appliqué forfaitairement du fait de l’absence d’envoi des documents exigés lors de l’enquête ressources pour l’année 2025. A cet égard , le bailleur n’a pas justifié pour cette instance de la mise en demeure exigée à l’article L441-9 et L442-5 du code de la construction et de l’habitation avant application du forfait SLS , ni de PV de commissaire de justice en attestant par vérification aléatoire .

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [O] [J] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [O] [J] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [O] [J] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [O] [J] reste devoir une somme de 7752.52 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 26/12/2024, décembre 2024 inclus et hors frais. A cet égard , faute de preuve de la mise en demeure exigée pour l’application du SLS forfaitaire, la dette locative ne peut prendre en compte que les sommes dues hors SLS, lequel par ailleurs est applicable au bail en cours , mais non une fois le bail résilié.

Il convient en conséquence de condamner M. [O] [J] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 28/05/2024 sur la somme de 3300,76 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de dire n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, aucune circonstance particulière ne le justifiant.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [O] [J] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [O] [E] dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE la SA d’HLM [Localité 1] recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 29/07/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 5]

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE M. [O] [J] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 7752.52 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 26/12/2024, décembre 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 28/05/2024 sur la somme de 3300.76 euros et de l’assignation pour le surplus ,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SA d’HLM [Localité 1] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [O] [J] , ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

DIT n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 9] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [O] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28/05/2024.

CONDAMNE M. [O] [J] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT