TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/56608 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPC7

N° : 8-CH

Assignation du :

19 Septembre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 décembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société EPARGNE FONCIERE, société civile de placement immobilier, dont le siège social est situé [Adresse 2], représentée par son gérant, la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, société par actions simplifiée

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Bertrand RABOURDIN, avocat au barreau de PARIS – #P0158

DEFENDERESSE

La société ATLAS ENERGIES

[Adresse 3]

[Localité 6]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 04 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte des 13 et 18 décembre 2024, la société Epargne Fonciere a donné à bail de courte durée, dérogatoire au statut des baux commerciaux, à la société Atlas Energies des locaux situés [Adresse 12] à [Localité 8] (lot de copropriété n°59 E), ainsi que deux emplacements situés au 6ème sous-sol (lots n° 1123 et 1124) pour une durée ferme de six mois et quinze jours, à compter du 16 décembre 2024, moyennant un loyer annuel en principal de 68 675 euros payable trimestriellement et par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 16 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à la société Atlas Energies un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 40 467,40 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 28 mai 2025.

Par acte délivré le 19 septembre 2025, la société Epargne Fonciere a fait la société Atlas Energies devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’expiration du bail à compter du 30 juin 2025 ;

— constater que la société Atlas Energie occupe sans droit les locaux objets dudit bail, depuis le 1er juillet 2025 ;

— condamner la société Atlas Energies à payer à titre de provision à la requérante la somme de 40 467,40 euros au titre des loyers et charges échus au jour de l’expiration du bail dérogatoire ;

— condamner la société Atlas Energies à verser à la requérante la somme de 282,23 euros à titre d’indemnité d’occupation journalière à compter du 1er juillet 2025, outre la somme de 147,19 euros par jour au titre des charges (incluant la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères), taxes en sus, jusqu’à la libération effective des locaux et restitution des clefs ;

— juger que l’indemnité d’occupation suivra la même indexation que celle antérieurement applicable au loyer ;

— l’autoriser à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 17 168,75 euros et ce, à titre de dommages et intérêts en application de l’article 14 § 3 du bail ;

— majorer toutes les condamnations qui seront prononcées de 10%, le tout augmenté d’un intérêt conventionnel calculé au taux mensuel du marché monétaire majoré de trois points (T4M+3), en application de la clause pénale prévue au titre du bail ;

— ordonner l’expulsion de la société Atlas Energies et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— l’autoriser à saisir et à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et péril du défendeur, les biens meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux ;

— l’autoriser à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeubles et véhicules appartenant au défendeur jusqu’au paiement intégral de la dette ;

— dire que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R221-30 à R221-40 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société Atlas Energies à lui payer la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens majorés des frais de commandement de payer, de sommation de quitter les lieux, de constat, de saisie, de vente et d’expulsion.

A l’audience du 4 novembre 2025, la société Epargne Foncière a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée, la société Atlas Energies n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si la société Atlas Energies ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion et sur les demandes subséquentes

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

L’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser (Civ. 3e, 22 mars 1983, no 81-14.547 P.)

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite (Civ. 1re, 21 déc. 2017, no 16-25.469 ; Civ. 3e, 20 janv. 2010, no 08-16.088 P).

L’article L. 145-5 du code de commerce dispose :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

Suivant l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

En l’espèce, la société Epargne Foncière et la société Atlas Energies ont conclu un bail de courte durée, dérogatoire au statut des baux commerciaux, en application de l’article L. 145-5 du code de commerce, pour une durée de six mois et quinze jours. Le bail stipule qu’il prend fin le 30 juin 2025.

Par courriels du 18 avril 2025, puis du 23 mai 2025, la société Epargne Foncière a notifié à la société Atlas Energies sa décision de ne pas proroger le bail dérogatoire au-delà de sa date de fin, le 30 juin 2025. Par ailleurs, une sommation de quitter les lieux a été délivrée à la société Atlas Energies le 25 juillet 2025.

Dans ces conditions, le bail dérogatoire conclu les 13 et 18 décembre 2024 liant la société Epargne Foncière à la société Atlas Energies a cessé de plein droit à son terme, soit le 30 juin 2025.

Dès lors, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est pas contestable, de sorte qu’il convient d’ordonner l’expulsion de la société Atlas Energies, occupante sans droit ni titre, du local commercial sis [Adresse 11] à [Localité 8], si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique.

Le concours de la force publique étant ordonné, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Conformément à la clause stipulée au bail prévoyant une fixation de l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer majoré de 50% outre les charges, il y a lieu de faire droit à la demande de la demanderesse et de fixer l’indemnité d’occupation journalière à la somme de 282,23 euros à compter du 1er juillet 2025, outre la somme de 147,19 euros par jour au titre des charges (incluant la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères), taxes en sus, jusqu’à la libération effective des locaux et restitution des clefs. En revanche, la clause ne stipulant nullement une indexation de l’indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, s’agissant au surplus d’une indemnisation forfaitaire de l’occupation sans droit ni titre du local.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, l’obligation de la société Atlas Energies au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 4 juillet 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 40 467,40 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Atlas Energies.

Les clauses du bail relatives à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire du dépôt de garantie, à la majoration des condamnations prononcées de 10% et aux intérêts conventionnels s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Il n’a pas lieu non plus de prévoir l’indexation de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

La société Atlas Energie, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et de sommation de quitter les lieux, à l’exclusion des autres actes demandés.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Atlas Energies ne permet d’écarter la demande de la société Epargne Foncière formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que le bail dérogatoire liant les parties a pris fin le 30 juin 2025 ;

Constatons que la société Atlas Energies est occupante sans droit, ni titre des locaux objets du bail dérogatoire depuis le 1er juillet 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Atlas Energies et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 10] au [Adresse 4] à [Localité 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Atlas Energies à payer à la société Epargne Foncière une indemnité d’occupation, à compter de la fin du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à la somme de 282,23 euros au titre de l’indemnité d’occupation journalière, outre la somme de 147,19 euros par jour au titre des charges (incluant la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères), taxes en sus;

Condamnons par provision la société Atlas Energies à payer à la société Epargne Foncière la somme de 40 467,40 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 4 juillet 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation, de conservation du dépôt de garantie, ni sur la demande au titre de la majoration des sommes dues de 10% et des intérêts conventionnels ;

Condamnons la société Atlas Energies aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de sommation de quitter les lieux ;

Condamnons la société Atlas Energies à payer à la société Epargne Foncière la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 02 décembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN