COUR D’APPEL DE GRENOBLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Mars 2026

N° RG 25/00031 – N° Portalis DBWP-W-B7J-C26G

MAGISTRAT À TITRE TEMPORAIRE : Président : Murielle BRUNET

GREFFIER : présent lors des débats et du prononcé : Marielle ROBERT

DÉBATS :

A l’audience publique du vingt Janvier deux mil vingt six, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries. L’affaire a été mise en délibéré, la décision étant mise à disposition au greffe? rendue à l’audience de ce jour, dix sept Mars deux mil vingt six.

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DEMANDERESSE :

S.D.C. LES HAUTS DE LA LAUZIERE représenté par son syndic SAS FONCIA

demeurant SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE – 21 avenue Victor Hugo – 13100 AIX EN PROVENCE

représentée par M^e Christophe ARNAUD, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

DEFENDEURS :

Monsieur, [V], [P]

né le 03 Juillet 1966 à MARSEILLE (13000), demeurant 172, route des Camoins – 13011 MARSEILLE 11

non comparant

Madame, [U], [E], demeurant 15 traverse du Conglu – Résidence Belle Île Bât A – 13008 MARSEILLE 08

représentée par M^e Xavier COLAS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice du 19 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE LA LAUZIERE à la Joue du Loup 05250 le DEVOLUY, représenté par son syndic la SAS Foncia terres de provence, 21 avenue Victor Hugo 13100 Aix en Provence a assigné Monsieur, [V], [P] et Madame, [U], [E] à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de GAP 05000 le 20 mai 2025 aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire et conjointe au paiement des sommes suivantes :

—  7 206,72 € au titre des charges de copropriété dues depuis le 1/02/2023 au 1/02/2025 outre les frais de recouvrement prévus par le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale ,

—  2500 € à titre de dommages et intérêts,

—  1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Et constater que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois jusqu’à l’audience du 20 janvier 2026 à laquelle les conseils du demandeur et de Madame, [E] ont déposé leurs dossiers.

Monsieur, [P] ne s’est pas présenté ni personne pour lui.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

Le jugement a été mis en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : «  les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments procurent à l’égard de chaque lot ;

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Sur la qualité et la responsabilité de Madame, [E] en tant qu’indivisaire :

Il résulte de l’acte authentique de vente du 19 décembre 2005 que Monsieur, [P] et Madame, [E] sont propriétaires indivis, chacun à hauteur de la moitié, des lots n°5 et 108 consistant en un chalet et un parking dans l’immeuble en copropriété « LES HAUTS DE LA LAUZIERE situé à SUPERDEVOLUY (05250).

L’article 815-10 alinéa 2 du code civil prévoit que chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le règlement de copropriété ne comporte aucune clause de solidarité lorsque les copropriétaires sont en indivision, et aucune solidarité ne lie Madame, [E] et Monsieur, [P] en vertu de la loi ni en vertu du titre de propriété.

Les dernières conclusions du demandeur, divisent, à bon droit, son recours par moitié envers les indivisaires.

Les demandes formées contre Madame, [E] sont dès lors recevables et fondées ;

Sur l’inopposabilité des décisions d’assemblée générale à Madame, [E] :

Selon l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur aux dates des convocations aux assemblées générales des années 2022, 2023 et 2024 : « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement. »

Selon l’article 65 du décret du 17 mars 1967 : « En vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

En cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l’article R. 2-1 du code des postes et des communications électroniques.

Selon l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 : « Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.

En cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

La désignation judiciaire d’un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires.

Dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété, à défaut d’accord, les intéressés sont représentés par le propriétaire. »

En l’espèce, Madame, [E] ne justifie pas avoir sollicité la désignation d’un mandataire à l’indivision ni davantage avoir notifié son changement d’adresse au syndic.

Il est par ailleurs établi par la production des accusés réception des convocations et des procès-verbaux des assemblées générales que les notifications ont été faites à l’adresse qu’elle avait donné au syndic.

Madame, [E] ne peut donc se prévaloir de l’inopposabilité à son égard des assemblées générales ni pour défaut de convocation ni pour défaut de notification des procès-verbaux de ces assemblées.

Sur la demande en paiement des charges impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments procurent à l’égard de chaque lot ;

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires, demandeur, produit, notamment :

L’acte de propriété du 19/12/2005, Le décompte au 28/03/2025, Les appels de fonds,Les PV des assemblées générales,Une sommation de payer du 22/10/2024 adressée à Monsieur, [P] et Madame, [E],Les mises en demeures,Le contrat de syndic.

Ces documents suffisent à démontrer l’existence et l’exigibilité de la créance de charges impayées du syndicat demandeur à l’encontre de Monsieur, [P] et Madame, [E].

Au vu de ces documents, il apparaît que la demande principale est recevable et fondée, la créance du syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE LA LAUZIERE à l’égard de Monsieur, [P] et Madame, [E] concernant strictement les charges, s’élevant à 4 997,93 € au 01/02/25 inclus.

Sur la prescription des créances antérieures et la portée du jugement du 22 août 2023 soulevées par Madame, [E], le décompte détaillé produit au débat montre que les sommes appelées portent sur les appels de fonds depuis le 1/02/2023 et que Madame, [E] et Monsieur, [P] n’ont opéré sur la période aucun règlement.

Le moyen selon lequel Madame, [E] n’a pas été mise en demeure personnellement par la sommation du 22 octobre 2024 est inopérant, le procès-verbal de remise à Etude faisant apparaître personnellement Madame, [E], [U], demeurant Belle Ile, Bât A, Traverse du CONGLU 13008 MARSEILLE. De surcroit la présente procédure n’implique aucune mise en demeure préalable.

Ne peut davantage prospérer le moyen selon lequel le syndic n’avait pas d’autorisation à agir en justice puisque l’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit expressément que cette autorisation par l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Il convient donc de condamner Monsieur, [P] à payer la somme de 2 498,96 € correspondant à sa quote-part soit 50 % des charges impayées et Madame, [E] à payer la somme de 2 498,96 € correspondant à sa quote-part soit 50 % des charges impayées.

Sur les dommages intérêts

Vu l’article 1231-1 du code civil,

En s’abstenant de régler leurs charges à échéance , Monsieur, [P] et Madame, [E] ont aggravé les dépenses du syndic nécessitant un suivi plus rigoureux des impayés et obtenu de fait des délais auxquels ils n’avaient pas droit et ainsi généré un préjudice au syndicat des copropriétaires, ces derniers devant faire l’avance de la totalité des charges .

Il en résulte pour le syndicat un préjudice financier distinct du simple retard de paiement qui justifie l’octroi de dommages et intérêts.

Il convient donc de les condamner chacun à payer la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

L’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000 et modifié par l’article 90 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, prévoit que « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement ( …) sont imputables au seul copropriétaire concerné » .

Le demandeur justifie avoir adressé une première mise en demeure de payer le 5 juin 2024 mais n’en demande pas le paiement des frais ;

Les frais antérieurs à cette mise en demeure ne peuvent être mis à la charge des défendeurs.

L’intitulé « CONSTITUTION D’HYPOTHEQUE » n’est étayé d’aucun justificatif et les frais réclamés à ce titre doivent être rejetés.

Les mentions « Constitution du dossier transmis à l’huissier », « Constitution du dossier transmis à l’avocat », « suivi du dossier contentieux jugement du 22 août 2023 » apparaissant sur le décompte ne concernent pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 précité et doivent être écartés.

Ces derniers frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles ; le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature ; le requérant n’apporte pas la preuve que les frais ci-dessus traduisent des diligences réelles et inhabituelles propres à lui permettre de recouvrer sa créance.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles et feront l’objet d’une condamnation séparée.

En conséquence seule la somme de 160,54 € correspondant à la sommation de payer du 22 octobre 2024 est justifiée au sens de l’article ci-dessus et doit être payée par Monsieur, [P] et Madame, [E], chacun par moitié.

Sur la demande reconventionnelle de Madame, [E] :

A aucun moment le syndicat n’a abusé de son droit en faisant assigner Madame, [E] et en demandant sa condamnation au paiement des charges ; la demande de Madame, [E] de paiement de la somme de 500 € à titre de préjudice moral et financier causé par l’engagement d’une procédure abusive doit être rejetée.

Sur la demande de délais de paiement :

Madame, [E] ne justifie pas d’une situation financière qui justifierait de lui accorder des délais de paiement. De surcroit, elle a bénéficié, de fait, de délais de paiement liés aux démarches et procédure que le demandeur a dû réaliser pour récupérer sa créance.

Sa demande de délai de paiement doit être rejetée.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles par lui exposés ; il convient de condamner Monsieur, [P] et Madame, [E] à payer chacun 800 € au syndicat demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

La partie perdante supporte les dépens, qui sont mis à la charge de Monsieur, [P] et Madame, [E].

Sur l’exécution provisoire :

Aucun élément ne permet de mettre en cause la compatibilité de l’exécution provisoire de droit avec la nature et les circonstances de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— CONDAMNE Monsieur, [V], [P] à payer au syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE LA LAUZIERE à la Joue du Loup 05250 le DEVOLUY, les sommes de :

—  2 498,96 € au titre des charges impayées depuis le 1/02/2023 au 1/02/2025,

—  80,27 € au titre des frais de recouvrement.

—  500 € à titre de dommages et intérêts.

—  800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi qu’à la moitié des dépens de l’instance,

— CONDAMNE Madame, [U], [E] à payer au syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE LA LAUZIERE à la Joue du Loup 05250 le DEVOLUY, les sommes de :

—  2 498,96 € au titre des charges impayées depuis le 1/02/2023 au 1/02/2025,

—  80,27 € au titre des frais de recouvrement.

—  500 € à titre de dommages et intérêts.

—  800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi qu’à la moitié des dépens de l’instance,

— DEBOUTE pour le surplus,

— DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe,

Signé par le Président et le Greffier

LE GREFFIER LE JUGE