MINUTE N°25/03269

DOSSIER N° RG 25/00462 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7NV

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

SA 3F NORMANVIE

5 rue Montaigne

Immeuble Le Carré Pasteur

76000 ROUEN

Représentant : M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [G] [W]

Rue Jules Saint Saens

25 immeuble Mousquetaire

76460 SAINT-VALERY-EN-CAUX

Assisté de M^e Stéphane KUJAWSKI, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 26 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 23 février 2018, la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE a donné à bail à Monsieur [G] [W] un local à usage d’habitation situé Rue Jules Saint Saens (25 Immeuble Mousquetaire) à SAINT VALERY EN CAUX 76460, pour un loyer mensuel de 380,70€, outre une avance sur charges.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [G] [W] le 29 juillet 2022 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.321,18 € au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 02 juin 2022, la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 27 février 2025, la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [G] [W] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne Monsieur [G] [W] à lui payer la somme de 2.068,55€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 14 février 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;

— condamne Monsieur [G] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Monsieur [G] [W] au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— rappelle l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 29 juillet 2022, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 26 septembre 2025, la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2.290,96€ selon décompte arrêté au 23 septembre 2025.

Il s’oppose aux délais de paiement sollicités par Monsieur [G] [W].

À l’audience, Monsieur [G] [W], comparant représenté par son Conseil, sollicite un échelonnement du paiement des sommes dues, par mensualités de 100€ en plus du loyer courant et des charges. Il dit ne pas vouloir se maintenir dans les lieux et envisager de quitter les lieux au plus tard au 31 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE le 02 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 29 juillet 2022, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.321,18 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 30 septembre 2022.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [G] [W] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 23 septembre 2025, Monsieur [G] [W] demeure redevable de la somme de 2.290,96€ au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [G] [W] ne conteste pas le montant réclamé selon le décompte produit.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des « frais » sans plus de précisions pour un montant total de 413,56€. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

En outre, il ressort du décompte que ce montant comprend également des facturations pour « autres produits » sans plus de précisions pour un montant total de 45,72€ (6x7,62€). Ces facturations non justifiées seront déduites.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [G] [W] à payer à la S.A. 3F NORMANVIE, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 1.831,68€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1.321,18€, et de l’assignation sur la somme de 2.068,55€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [G] [W] fait valoir qu’il souhaite quitter le logement en décembre 2025. Il ne sollicite pas la suspension de la clause résolutoire. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 100€ par mois en plus du loyer courant.

Cette situation justifie de lui accorder un délai de 18 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 100€, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [G] [W], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 29 juillet 2022, de l’assignation du 27 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 02 juin 2022 et 3 mars 2025.

En équité, compte tenu de la situation économique du locataire, la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 février 2018 entre la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE d’une part, et Monsieur [G] [W] d’autre part, concernant les locaux situés Rue Jules Saint Saens (25 Immeuble Mousquetaire) à SAINT VALERY EN CAUX 76460, sont réunies à la date du 30 septembre 2022,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à payer à la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 1.831,68 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 septembre 2025 échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2022 sur la somme de 1.321,18 euros, de l’assignation du 27 février 2025 sur la somme de 2.068,55 euros et du présent jugement pour le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [G] [W] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [G] [W] à s’acquitter de la dette en 18 mois, en procédant à 18 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à payer à la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 30 septembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 29 juillet 2022, de l’assignation du 27 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 02 juin 2022 et 3 mars 2025;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE