TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT DU 26 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/05217 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEOX

N° de MINUTE : 25/934

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic en exercice, la société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN – GTB

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître [L], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0242

C/

DEFENDEUR

Monsieur [K] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 27 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [M] est propriétaire des lots n°10 et n°13 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93).

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a assigné M. [K] [M] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner M. [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme en principal de 18 923,35 euros au titre des charges de copropriété, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la mise en demeure en date du 12 septembre 2023, et sur le surplus à compter de l’assignation et toute somme à parfaire au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner M. [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [K] [M] aux dépens de l’instance.

M. [K] [M] n’a pas constitué avocat.

Par acte de commissaire de justice du 08 octobre 2024 ayant donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a assigné M. [K] [M] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY en paiement de charges de copropriété.

Cette assignation n’ayant pas été placée ni jointe à la présente instance après communication au Tribunal par le RPVA, le Tribunal n’en est pas saisi.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation introductive d’instance susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 19 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 27 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, M. [K] [X] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024 signifié à personne et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] produit aux débats :

— le contrat de syndic,

— une fiche d’immeuble datée du 02 avril 2024 portant sur l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] et les lots n°10 et 13 au sein de cet immeuble ;

— des avis de provisions sur charges et de répartition de charges datés du 24 mars 2023 au 22 février 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 mai 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 février 2023 ayant approuvé des travaux ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 04 décembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel 2024 ;

— des attestations de non-recours à l’encontre des assemblées générales des 11 mai 2022, 23 février 2023 et 04 décembre 2023 ;

— une lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure datée du 12 septembre 2023 avec l’avis de réception signé le 18 septembre 2023 ;

— une lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure datée du 16 octobre 2023 avec l’avis de réception signé le 20 octobre 2023 ;

— une lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure par le conseil du Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] datée du 27 novembre 2023 avec la preuve de dépôt et l’avis de réception signé le 1er décembre 2023 ;

— un extrait de compte consolidé au 20 septembre 2024 (pièce demandeur n°4), différente de la pièce n°4 visée dans l’assignation, soit un décompte du 08 avril 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’extrait de compte consolidé au 20 septembre 2024 (pièce demandeur n°4), différente de la pièce n°4 visée dans l’assignation, soit un décompte du 08 avril 2024, n’est pas dans les débats.

Les pièces versées aux débats ne démontrent pas l’état du compte copropriétaire de M. [K] [M] à la date de l’assignation, cet état ne pouvant pas être établi par les seuls appels de fonds produits par le demandeur.

Dès lors, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de sa demande au titre des charges de copropriété.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] n’a formulé aucune demande chiffrée au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de M. [K] [M].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a la qualité de partie perdante et sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], partie perdante, de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de sa demande au titre des charges de copropriété ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait au Palais de Justice, le 26 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART