TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/04034

N° Portalis 352J-W-B7H-CZNOC

N° MINUTE : 2

Assignation du :

03 Mars 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 12 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S 19 Vendôme Invest

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0235

DEFENDERESSE

S.A.S PLAISIRS ET GOURMANDISES

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Pierre GARCIA DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0860

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 13 mars 1991, M. [R] [F] et M. [D] [F], ont donné à bail à M. [P] [M] et son épouse, Mme [Z] [Y], divers locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 15], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1990, pour l’activité de « boulangerie-pâtisserie et accessoirement confiserie et glaces  », moyennant un loyer annuel de 44.900 francs.

Par acte sous seing privé du 16 mars 1991, les époux [M] ont cédé leur fonds de commerce à M. [X] [A] et son épouse, Mme [G] [J].

Par acte sous seing privé du 5 mai 1999, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 1999 pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 60.000 francs. Il a une nouvelle fois été renouvelé suivant acte sous seing privé du 1er août 2013 à compter du 1er juillet 2008 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 11.800 euros.

Les époux [A] ont cédé leur fonds de commerce à la S.A.S Plaisirs Et Gourmandises par acte sous seing privé du 14 décembre 2016.

La S.A.S 19 Vendôme Invest a acquis les biens immobiliers objet du bail, suivant acte authentique du 7 novembre 2019.

Par acte extrajudiciaire du 25 mars 2022, la société 19 Vendôme Invest a signifié à la société Plaisirs Et Gourmandises un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2022, moyennant un loyer annuel de 50.000 euros en principal.

Par un mémoire en demande notifié par lettre recommandée reçue le 29 décembre 2022, la société 19 Vendôme Invest a réitéré les demandes formulées dans son offre initiale.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2023, la société 19 Vendôme Invest a fait assigner la société Plaisirs Et Gourmandises devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir notamment fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 50.000 euros en principal à compter du 1er octobre 2022.

Par jugement du 8 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté le principe du renouvellement du bail au 1er octobre 2022,

— avant dire droit sur le fond, ordonné une expertise confiée à M. [U] [C].

L’expert a déposé son rapport reçu le 9 décembre 2024, concluant à une valeur locative estimée à la date du renouvellement, le 1er octobre 2022 :

— à la somme de 27.000 euros par an, hors taxes et hors charges, dans l’hypothèse de la consistance initiale des locaux selon la désignation contractuelle,

— à la somme de 26.900 euros par an, hors taxes hors charges, dans l’hypothèse de la consistance actuelle des locaux.

L’expert a estimé que le choix de l’hypothèse à retenir dépendait d’une question de droit portant sur l’interprétation de la clause d’accession qu’il appartient au juge des loyers de trancher.

Par mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 7 juillet 2025, la société 19 Vendôme Invest demande au juge des loyers de :

“ – fixer le loyer de renouvellement à la somme de 32.328 euros HT/HC à compter du 1er octobre 2022, toutes autres clauses du bail restant inchangées, sauf les effets de la loi Pinel,

— assortir les rappels de loyer dus depuis le 1er octobre 2022, des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation pour ceux échus à cette date et de chaque échéance trimestrielle postérieure pour les rappels postérieurs,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société Plaisirs Et Gourmandises au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de la SAS Astruc Avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ”.

Elle fait valoir en substance :

— que le bail a atteint une durée supérieure à 12 ans à la date du renouvellement de sorte que le loyer échappe à la règle du plafonnement,

— que la valeur locative des locaux doit être déterminée en considération de la consistance initiale des locaux au motif que la clause d’accession en fin de bail des travaux réalisés par le preneur est assortie d’une clause de nivellement, la clause ne pouvant jouer qu’au moment du départ du locataire et non en fin de bail ; que la jurisprudence considère que l’accession et ses effets doivent être écartés lorsque le bailleur se réserve la possibilité d’exiger la remise des lieux dans leur état primitif et que cette alternative ne peut être exercée qu’à la sortie des lieux,

— que les surfaces retenues par l’expert judiciaire doivent être retenues, de même que les valorisations, mais que si un abattement de 3% peut être retenu au titre du transfert vers le preneur de la charge des travaux d’entretien et de réparation, il n’y a pas lieu de retenir l’abattement de 35% de la valeur locative de l’appartement en raison de son mauvais état, dans la mesure où l’entretien incombait au locataire.

Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 19 septembre 2025, la société Plaisirs Et Gourmandises demande au juge des loyers de :

“ – fixer le loyer de renouvellement sur la base de la valeur locative réelle des lieux, soit à la somme de 27.000 euros par an, en principal à compter du 1er octobre 2022,

— condamner la société 19 Vendome Invest au paiement de la somme de 4.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société 19 Vendome Invest aux entiers dépens qui comprendront les frais et honoraires d’expertise ”.

Elle expose pour l’essentiel :

— que dans la mesure où la clause d’accession prévoit la possibilité pour le bailleur d’exiger la remise des lieux en l’état d’origine à la fin de jouissance, la clause est assimilée à une accession en fin de jouissance, de sorte qu’elle ne conteste pas l’évaluation sur la base de la consistance d’origine des locaux,

— qu’elle retient les surfaces proposées par l’expert judiciaire,

— que la valorisation proposée par l’expert judiciaire doit être retenue en tenant compte à la fois d’un abattement de 3% au titre du transfert de la charge des travaux d’entretien sur le preneur aux termes du bail et d’un abattement de 35 % au titre du non-respect de l’obligation de délivrance dans la mesure où ces abattements ont des fondements distincts.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025, prorogée au 9 décembre 2025.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Il résulte du jugement rendu le 8 novembre 2023 et il n’est pas contesté par les parties que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2022.

Le bail s’étant poursuivi par tacite prolongation pendant plus de 12 ans, du 1er juillet 2008 au 30 septembre 2022, soit 14 ans et 2 mois, il y a lieu de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative, en application des dispositions de l’article L.145-34, avant-dernier alinéa du code de commerce.

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés par les dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

Sur les caractéristiques des locaux et les facteurs locaux de commercialité

Il résulte du rapport d’expertise que les locaux loués sont situés dans la partie nord-ouest du [Localité 1], dans le [Adresse 16], au [Adresse 13], à l’angle de la [Adresse 20], la [Adresse 18] constituant un axe de circulation d’importance moyenne permettant de relier sur un axe nord-sud, le [Adresse 10] à la jonction entre la [Adresse 17] et la [Adresse 19]. Les locaux sont situés sur le tronçon compris entre le [Adresse 9] (à moins de 50 m de cet axe) et le [Adresse 8]. La commercialité, assez discontinue, est constituée par des commerces de proximité, plusieurs commerces d’alimentation (A2PAS, Biocoop, Franprix), un salon de coiffure, plusieurs restaurants et plusieurs commerces de services se trouvant à proximité des locaux. L’expert relève également à proximité des locaux plusieurs immeubles de bureaux, dont un au [Adresse 12], occupé par la Banque Francaise Mutualiste. Les locaux sont desservis par la ligne 6 du métro, station « [11] » à 80 mètres environ, les lignes de bus n°21 et 64, à moins de 100 mètres, et les lignes de bus n°59, 83 et 216, à moins de 500 mètres.

L’expert estime que les locaux bénéficient d’une situation favorable pour une activité de boulangerie pâtisserie, dans un secteur essentiellement résidentiel, densément peuplé et bien desservi par les transports en communs, mais un secteur d’un intérêt secondaire du point de vue commercial.

Les locaux loués dépendent, selon les constatations de l’expert, non contredit sur ce point par les parties, d’un immeuble mixte (commercial au rez-de-chaussée, habitation et professionnel en étage), faisant l’angle à pan coupé de la [Adresse 18] (au n°61) et de la [Adresse 20] (n°[Adresse 3]), édifié en 1892, de type haussmannien, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de 5 étages droits, d’un 6ème étage mansardé et sous chiens assis. En raison de sa position d’angle, l’immeuble présente 3 façades sur rue. Les façades sur rue, en pierre de taille et d’assez belle facture apparaissent en assez-bon état. Les façades sur cour, sont en maçonnerie sous enduit et en état d’usage plus avancées (enduit ancien et faïencé). L’immeuble ne présente pas de défaut structurel apparent.

Les locaux se composent de trois niveaux dont l’accès se fait, au jour de la visite de l’expert, uniquement par les parties communes :

— un local commercial au rez-de-chaussée, à droite de l’entrée de l’immeuble, présentant un linéaire de façades d’environ 10 mètres, dont une partie donne sur le pan coupé de l’immeuble, avec une devanture en assez-bon état ; la boutique bénéficie d’un « effet d’angle », en raison du fait que ses vitrines donnent sur deux façades ; elle est de forme irrégulière, avec une première partie, organisée en largeur par rapport à la [Adresse 18], correspondant principalement à la surface de vente, éclairée par la vitrine et complétée en partie droite par un petit bureau séparé ; la circulation dans la surface de vente est affectée par la présence d’un poteau en partie gauche ; accessible par un encadrement de porte derrière le comptoir, la deuxième partie des locaux est organisée en profondeur par rapport à la rue et se compose d’un laboratoire, quasi-aveugle avec en partie gauche un petit vestiaire située dans l’emprise d’un escalier en bois qui desservait auparavant l’appartement au 1er étage et aujourd’hui condamné au niveau du plancher haut ; au fond du laboratoire, les locaux se prolongent et sont aménagés en un fournil, éclairé zénithalement par skydome, cette deuxième partie étant accessible depuis la cour de l’immeuble,

— deux caves au sous-sol, accessibles uniquement par un escalier commun, depuis la cour ; elles sont saines en apparence et présentent des prestations ordinaires,

— un appartement au 1er étage, accessible uniquement par l’escalier commun, se composant d’une petite entrée desservant une cuisine et une salle d’eau avec W.C, deux chambres et un séjour.

L’expert retient que la boutique bénéficie d’un effet d’angle mais d’impact limité et dispose de surfaces limitées, alors que l’arrière-boutique (laboratoire) offre de belles surfaces, complétées par deux caves au sous-sol à usage de stockage et de local à farine. Il estime dans l’ensemble le local commercial au rez-de-chaussée en bon état et les caves au sous-sol saines en apparence. L’appartement est, en revanche, en état d’usage avancé, et est même à rénover avec des éléments d’équipements anciens avec des radiateurs à remplacer, des fenêtres à simple vitrage vétustes et une installation électrique à faire vérifier.

L’expert relève en particulier que des différences existent entre la configuration des locaux tels que désignés dans l’acte de renouvellement de bail du 1er août 2013 et celle constatée sur place : les escaliers permettant l’accès direct au premier étage et aux caves au sous-sol ont été condamnés.

La description matérielle et de situation faite par M. [U] [C] résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place, non contestée par les parties.

L’expert retient les surfaces suivantes :

— rez-de-chaussée : une surface utile de 75,42 m² et une surface pondérée de 48,60 m²P,

— deux caves en sous-sol : une surface utile de 17,79 m² et une surface pondérée de 4,45 m²P,

— appartement : une surface habitable de 46,18 m².

Les parties ne contestent pas les surfaces proposées par l’expert judiciaire de sorte qu’il y a lieu de les retenir.

Sur la destination des lieux

Les lieux sont contractuellement destinés à l’activité de « Boulangerie – Pâtisserie. Accessoirement confiserie et glaces. Une extension est consentie de traiteur lié à la boulangerie pâtisserie et boisson à emporter ».

Sur les obligations respectives des parties

Le preneur a la charge travaux d’entretien et de réparation des locaux résultant de la force majeure ainsi que les travaux de mise en conformité (hors ceux relevant de l’article 606 du code civil, sauf si ceux-ci sont exigés pour la continuation des activités du preneur.).

L’expert relève que le transfert au preneur de la charge des travaux de mise en conformité constitue un facteur de minoration de la valeur locative de renouvellement en application de l’article R. 145-8 du code de commerce. Il propose d’appliquer un abattement de 3% à ce titre, qui n’est pas contesté par les parties et qui sera, en conséquence, retenu.

Le bail contient une clause d’accession selon laquelle le preneur est tenu de « Laisser en fin de bail, sans indemnité, tous changements ou améliorations que le preneur aurait pu apporter aux biens loués. Le bailleur conservera le droit d’exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif aux frais du preneur. ».

L’expert judiciaire suggère que par l’effet de la clause d’accession, il conviendrait, pour la détermination de la valeur locative, d’apprécier les locaux dans leur état initial et antérieur à la réalisation desdits travaux. S’agissant d’une question de droit, il a cependant proposé deux évaluations, l’une sur la configuration des locaux dans leur état initial, l’autre sur la configuration actuelle des locaux.

Les parties s’accordent sur le fait que l’évaluation de la valeur locative doit se faire sur la configuration initiale des locaux.

Au regard de la rédaction de la clause d’accession, les travaux réalisés par la société locataire, ou ses prédécesseurs, ne sauraient être pris en compte comme élément d’appréciation de la valeur locative. En conséquence, il y a lieu de retenir que l’évaluation de la valeur locative se fera selon la configuration initiale des locaux.

Sur les références de comparaison

*Pour le local commercial

S’agissant des prix pratiqués dans le voisinage, l’expert a retenu les références suivantes :

S’agissant des nouvelles locations : 6 références avec des dates d’effet entre le 1er janvier 2015 et 1er janvier 2021, qui s’établissent dans une fourchette comprise entre 266 euros/m²p/an et 817 euros/m²p/an, en fonction de la qualité de l’emplacement et de l’activité exercée. Une référence concerne une nouvelle location avec versement d’un droit au bail.

S’agissant des baux en renouvellement, déplafonnés amiablement ou judiciairement : 3 références avec des dates d’effet comprises dans une fourchette allant de 230 euros à 366 euros/m²p/an.

S’agissant des loyers fixés judiciairement : 1 référence de loyer plafonné à 250 euros/m²p/an au 1er janvier 2021.

M. [C] a retenu une valeur locative brute pour le local commercial, caves comprises, de 350 euros/m²p.

Les parties ne discutent pas la valeur locative proposée par l’expert judiciaire.

Au regard des observations sus visées, de l’ensemble des références proposées, de la localisation des locaux dans un environnement favorable au commerce exploité, dans une zone résidentielle dense comprenant également des immeubles de bureaux, bien desservie, bénéficiant d’un petit effet d’angle et avec des locaux adaptés au commerce exploité, la valeur locative unitaire sera fixée à la somme de 350 euros/m²p au 1er octobre 2022.

*Pour l’appartement

Au regard de la surface des pièces composant l’appartement, l’expert propose de retenir le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, pour les logements 2 pièces, soit 25,8 euros/m².

Les parties ne discutent pas la valeur locative brute proposée par l’expert pour la partie habitation, laquelle sera donc retenue.

A cette valeur locative, l’expert propose d’appliquer un abattement de 35 % pour tenir compte du mauvais état du bien, soit une valeur locative annuelle de :

46,18 m² x (25,8 € x 0,65) x 12 = 9.293 euros/an/HT/HC.

La société 19 Vendôme Invest conteste l’application d’un tel abattement au motif qu’une telle minoration serait injustifiée dans la mesure où l’expert a déjà retenu un abattement de 3 % au titre du transfert de la charge des travaux d’entretien et de mise en conformité et où il appartient au preneur d’entretenir les locaux. Elle estime ainsi qu’il s’agirait d’un double abattement.

Il convient cependant de relever qu’aux termes du rapport d’expertise, il a été constaté que l’appartement était dans un état d’usage avancé avec des équipements anciens nécessitant une rénovation, tels que les fenêtres à simple vitrage vétustes, les radiateurs à remplacer et le système électrique à faire vérifier. Ces éléments qui ne relèvent pas de l’obligation d’entretien du preneur mais de l’obligation de délivrance du bailleur, ne sont pas pris en compte dans l’abattement de 3 % au titre des obligations contractuelles, il convient donc d’appliquer une minoration spécifique qui affecte la valeur locative de la partie habitation.

Au regard de l’importance des éléments qualifiés de vétuste par l’expert, la minoration de 35 % proposée est justifiée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la valeur locative au 1er octobre 2022 s’établit comme suit :

350 € x 53,05 m²p = 18.568 euros/an/HT/HC pour la partie commerciale,

46,18 m² x (25,8 € x 0,65) x 12 = 9.293 euros/an/HT/HC pour la partie habitation,

Soit, (18.568 + 9.293) x 0,97 = 27.025 euros/an/HT/HC, arrondie à 27.000 euros/an/HT/HC pour l’ensemble du local.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer sont dus par la société Plaisirs et Gourmandises depuis le 1er octobre 2022, à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 3 mars 2023 produiront des intérêts, en application de l’article 1343-1 et 1343-2 du code civil.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’énoncer ou le rappeler.

*

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme de 27.000 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 portant sur le local situé [Adresse 5],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter du 3 mars 2023 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 3 mars 2023 produiront des intérêts, en application de l’article 1343-1 et 1343- 2 du code civil,

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l’expertise judiciaire,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 14], le 12 décembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES