TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 24 janvier 2025

à M^e Anne Cécile NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 janvier 2025

à M^e Erwan MOLLAND

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01436 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UQ6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J], [K] [T]

née le 23 Septembre 1969 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Erwan MOLLAND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. PAL INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2016, la SCI KARICIA a consenti un bail d’habitation à Madame [J] [T] pour un logement sis à [Adresse 3].

Par acte en date du 24 mai 2019, ce logement a été vendu à la SCI PAL INVEST.

Suite à des désordres affectant son logement, Madame [T] a mis en demeure la SCI PAL INVEST le 4 décembre 2023 de procéder à la mise en conformité de son logement.

Madame [T] estime que les travaux réalisés par la SCI PAL INVEST n’ont pas permis de mettre fin à l’indécence de son logement.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 22 février 2024, Madame [J] [T] a assigné la SCI PAL INVEST devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

— condamner la SCI PAL INVEST à réaliser des travaux au titre du mauvais état des parties communes, au titre de la mauvaise évacuation des eaux usées, au titre des problèmes d’humidité et de l’état dégradé de la toiture de la terrasse et de la loggia et au titre de la présence de nuisibles ;

— assortir ces obligations d’une astreinte de 50,00 euros par jour de retard ;

— suspendre le paiement des loyers, sans consignation, jusqu’à complète exécution des travaux ;

— condamner la SCI PAL INVEST à lui verser la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux dépens.

La SCI PAL INVEST, citée à personne habilitée, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat laquelle s’oppose aux demandes présentées à son encontre dans la mesure où il existe des contestations sérieuses.

Reconventionnellement, elle sollicite la condamnation de Madame [T] à lui verser la somme provisionnelle de 1091,01 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 30 octobre 2024 et la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sa condamnation aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [T] sollicite la condamnation de la SCI PAL INVEST à réaliser des travaux au titre du mauvais état de l’installation électrique, au titre des problèmes d’humidité et de l’état dégradé de la toiture de la terrasse et de la loggia et au titre du mauvais état des parties communes, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard.

Elle maintient sa demande en suspension des loyers, sans consignation, jusqu’à complète exécution des travaux.

Elle demande que soient déclarées irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI PAL INVEST et subsidiairement, l’en débouter et encore plus subsidiairement, lui accorder des délais de paiement sur trois ans.

Elle sollicite la condamnation de la SCI PAL INVEST à lui verser la somme de 3000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et sa condamnation aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la réalisation de travaux sous astreinte:

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en particulier obligé de :

— (a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement sauf convention passée entre les parties dans les conditions prévues par le texte précité;

— (b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au (a ci-dessus ;

— (c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes:

— il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation;

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps, des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage;

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires;

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement;

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement;

(…) une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées;

(…) les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Madame [T] sollicite la condamnation de la SCI PAL INVEST à effectuer des travaux :

— au titre du tableau électrique :

Madame [T] soutient que la hauteur du tableau électrique n’est pas conforme à la règlementation en vigueur, ce qui engendre un risque pour sa sécurité physique.

Or, il ne ressort pas du diagnostic de CITEMETRIE suite à sa visite du logement le 13 février 2023 que le tableau électrique n’est pas à une hauteur conforme.

Il est seulement précisé que le « le tableau électrique qui est équipé d’un disjoncteur différentiel 30 mA est installé au ras du sol dans un placard de la chambre, sur un support qui montre des traces d’humidité.

Il est également précisé que ce tableau électrique est à une hauteur de moins de 1,80 mètre, ce qui correspond à la norme NF C 15-100 ».

Des travaux ont néanmoins été réalisés et il n’y a plus de difficultés concernant l’installation électrique comme le relève le diagnostic de contrôle après travaux en date du 22 août 2024.

Le rapport DF-2408-6575-ELEC en date du 26 août 2024 conclut en outre que l’installation intérieure d’électricité ne comporte aucune anomalie.

— au titre des problèmes d’humidité et de l’état dégradé de la toiture de la terrasse et de la loggia:

Il ne ressort pas du diagnostic de CITEMETRIE que des infiltrations proviennent de la terrasse.

Par ailleurs, il ressort d’un courrier de Immo 8 Gestion adressé à la CAF des Bouches du Rhône le 28 février 2024 que les problèmes d’inondation de la terrasse ont été résolus par le débouchage du tabouret extérieur et qu’il a été constaté par une visite des propriétaires un jour de fortes pluies d’un bon écoulement via la bouche d’évacuation présente sur la terrasse.

Si le désordre relatif à l’humidité persiste comme le soutient Madame [T] avec à l’appui un constat amiable de dégât des eaux en date du 11 septembre 2024, force est cependant de constater que la cause de ce sinistre provient du locataire vivant à l’étage au-dessus de Madame [T] et qu’il appartient à ce dernier de prendre en charge ce sinistre avec les assureurs des deux parties concernées.

Madame [T] indique également dans ses dernières écritures en date des 5 et 6 novembre 2024 que la toiture de la loggia menace de s’effondrer et verse aux débats des photographies qui confirment ce désordre.

Si l’état des lieux d’entrée ne fait effectivement pas mention d’une loggia, le contrat de bail fait quant à lui état d’une terrasse (loggia) mais il n’est pas précisé si celle-ci est couverte.

Il n’est donc pas établi que cet aménagement ait été réalisé par la SCI PAL INVEST et que son entretien soit de la responsabilité de cette dernière.

En toute hypothèse, si Madame [T] a effectivement informé son bailleur de ce nouveau désordre, force est cependant de constater qu’elle ne l’en a informé que par mail en date du 19 octobre 2024.

En outre, Madame [T] n’a pas contesté dans ses dernières écritures que la SCI PAL INVEST avait sollicité un artisan pour intervenir lequel s’est déplacé le 23 octobre pour établir le devis qui a été signé dès le lendemain mais que Madame [T] a suspendu l’intervention, empêchant ainsi la remise en état de la loggia.

Madame [T] ne saurait dès lors prospérer en sa demande de travaux alors qu’elle s’oppose à l’intervention de l’artisan envoyé précisément pour remédier à ce désordre.

— au titre du mauvais état des parties communes:

Madame [T] indique que la SCI PAL INVEST n’a pas procédé à la réfaction des surfaces dégradées par l’humidité et les infiltrations des parties communes et sollicite sa condamnation à la reprise des surfaces dégradées.

Il n’est pas contesté que suite à un sinistre survenu le 2 septembre 2024 qui a engendré des coulées d’eau dans les parties communes et dans l’appartement de Madame [T], le sinistre a été déclaré à l’assurance du propriétaire lequel a demandé aux locataires concernés de déclarer le sinistre auprès de leur assurance.

Il n’est pas davantage contesté que les travaux de réparation sont en cours et que les travaux de remise en état des parties communes seront réalisés dès réparation.

Il ressort en outre du diagnostic de contrôle après travaux en date du 22 août 2024 que les travaux ont solutionné les fuites dans la cave et que les murs ont été repeints.

Il ressort enfin d’un courrier de la CAF des Bouches du Rhône en date du 9 septembre 2024 que suite à un contrôle des travaux de mise en conformité avec les critères de décence réalisé dans le logement de Madame [T], elle a conclu à la mise en conformité du logement de Madame [T] suite à un contrôle des travaux de mise en conformité.

Madame [T] ne saurait dès lors prospérer en sa demande de travaux sous astreinte.

Sur la suspension du paiement des loyers :

Madame [T] étant déboutée de sa demande de réalisation de travaux, ne saurait prospérer en sa demande de suspension des loyers, étant en outre rappelé que le versement du loyer et des charges est la contrepartie de l’occupation du logement loué.

Sur le paiement de l’arriéré locatif:

Aux termes de l’article 70 du Code de Procédure Civile, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, il existe un lien suffisant entre la demande principale de travaux et la demande reconventionnelle en paiement de loyers impayés.

La demande reconventionnelle de la SCI PAL INVEST est donc déclarée recevable.

Il ressort des pièces versées aux débats que l’ensemble des régularisations de charges des années 2019 à 2023 ont été produites et que Madame [T] ne peut dès lors les contester.

La clé de répartition pour les Taxes d’Ordures Ménagères n’est pas obscure et est facturée en fonction de la répartition selon la matrice de la taxe foncière versée aux débats.

Par ailleurs, s’il ressort des dispositions de l’article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989 issues de la loi du 22 août 2021 que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, force est cependant de constater que si le Diagnostic de Performance Energétique en date du 28 juin 2011 classe le logement en « F », le DPE en date du 3 juin 2024 classe le logement en « E », ce qui rend possible la révision des loyers.

Madame [T] ne communique pas le DPE qui pourrait s’opposer à la révision des loyers et il sera rappelé que le bailleur n’est pas tenu de délivrer un nouveau DPE à son locataire en cours de bail ou au moment d’une reconduction tacite, quand bien même sa validité aurait expiré, sauf si le locataire en fait spécialement la demande auprès du bailleur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Madame [T] est donc tenue de payer l’arriéré de loyers et de charges.

Il ressort du décompte versé aux débats que Madame [T] reste redevable au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2024 de la somme de 1091,01 euros et elle sera condamnée au paiement à titre provisionnel de cette somme.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [T] ne sollicite que des délais de paiement.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [T] à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités de 30,27 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [T] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [T] sera en outre tenue de payer à la SCI PAL INVEST la somme de 150,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DEBOUTONS Madame [T] de ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte, de suspension des loyers et de ses autres demandes;

DECLARONS RECEVABLES les demandes reconventionnelles de la SCI PAL INVEST ;

CONDAMNONS Madame [T] à payer à la SCI PAL INVEST la somme provisionnelle de 1091,01 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

ACCORDONS à Madame [T] des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 1091,01 euros et disons que Madame [T] devra régler cette somme en 36 mensualités de 30,27 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

RAPPELONS que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigibl ;

CONDAMNONS Madame [T] à payer à la SCI PAL INVEST la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [T] aux entiers dépens;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,