TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 24/08803

N° Portalis 352J-W-B7I-C5HVC

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 17 Décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [Y] [O]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Eric LENARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0823

DÉFENDERESSES

S.A.S. ARIAS NOTAIRES

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

S.C.I. SMAC

[Adresse 3]

[Localité 4]

Non représentée

Décision du 17 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/08803 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HVC

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 13 septembre 2007, reçu par Maître [T] [G], notaire au sein de la SCP BAILLY [G], la SCI SMAC a vendu à Monsieur [Z] [Y] [U] un lot de copropriété n°2 d’une superficie de 344,12 m² dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Nanterre (92) au prix de 1 520 000 euros.

Soutenant échouer à revendre son bien du fait d’un défaut de conformité urbanistique et par courrier recommandé du 5 février 2024, Monsieur [Z] [Y] [O] a sollicité auprès de la SCI SMAC et de la SCP BAILLY [G] la réparation de son préjudice.

En l’absence d’issue amiable du litige et par exploits d’huissier des 5 et 12 juillet 2024, Monsieur [Z] [Y] [O] a fait assigner la SCI SMAC et la SAS ARIAS NOTAIRES, venant aux droits de la SCP BAILLY [G], devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Condamner in solidum la SAS ARIAS NOTAIRES et la SCI SMAC à lui verser la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts,Juger que les intérêts au taux légal sur les condamnations à intervenir courrons à compter de la date de la première mise en demeure du 5 février 2024 et seront eux-mêmes productifs d’intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,Décision du 17 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/08803 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HVC

Condamner in solidum la SAS ARIAS NOTAIRES et la SCI SMAC à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum SAS ARIAS NOTAIRES et la SCI SMAC en tous les frais et dépens.

Dans ses conclusions, signifiées par voie électronique le 10 février 2025, la SAS ARIAS NOTAIRES demande au tribunal de :

Juger que Monsieur [E] [O] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire,Débouter Monsieur [E] [O] de l’ensemble de leurs demandes,A titre subsidiaire,

Condamner la SCI SMAC à garantir la SAS ARIAS NOTAIRES de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur les demandes de Monsieur [O],Condamner Monsieur [E] [O] au paiement d’une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Rejeter l’exécution provisoire,Condamner le même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile.

La SCI SMAC n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 19 novembre 2025.

A l’audience de plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025 et le tribunal a autorisé Monsieur [Z] [Y] [O] à produire en délibéré l’acte de revente de son bien et la SAS ARIAS NOTAIRES, à produire une note en délibéré en réponse.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [Z] [Y] [U] demande au tribunal de condamner in solidum la SCI SMAC et la SAS ARIAS NOTAIRES à lui verser la somme de 300 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024, considérant qu’elles ont toutes deux concouru à son dommage.

Décision du 17 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/08803 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HVC

Sur la responsabilité de la SCI SMAC

Monsieur [Z] [Y] [U] soutient au visa de l’article 1137 du code civil que la SCI SMAC, qu’elle considère comme un professionnel de l’immobilier, a commis une réticence dolosive en dissimulant au moment de la vente le défaut de conformité urbanistique de son bien, à savoir la modification de la destination d’une partie du garage et la création de quatre pièces supplémentaires en violation des règles d’urbanisme et du permis de construire délivré par la mairie de [8] en 2004 en vue de transformer et diviser en deux appartements d’anciens studios de production.

Il expose en effet que la SCI SMAC a édifié quatre pièces supplémentaires sans autorisation, ces pièces ne figurant ni dans les plans d’architecte annexés à la demande de permis de construire, ni dans la déclaration d’achèvement des travaux, et observe que la superficie du garage était de 125 m² en 2004 puis de 72 m² en 2006, la différence de surface correspondant aux pièces d’habitation édifiées illégalement dans le garage. Les plans complémentaires du 21 avril 2005 n’ont aucune incidence selon lui sur la violation déjà caractérisée du permis de construire puisqu’ils ont été déposés après la délivrance de ce dernier mais également après la déclaration d’achèvement de travaux déposée le 20 mars 2005 et après la visite de récolement des travaux du 7 avril 2005. De même, il juge sans incidence la délivrance d’un certificat de conformité puisque les travaux de création des quatre pièces supplémentaires lui sont postérieurs. Il souligne enfin la mauvaise foi de la SCI SMAC, qui lui a caché ces défauts de conformité urbanistique au moment de la vente et a faussement déclaré qu’elle n’avait pas modifié la destination des biens alors qu’elle a réalisé des travaux illégaux après la visite de récolement de la mairie du 7 avril 2005.

Sur ce,

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, aux termes de l’acte de vente du 13 septembre 2007, la SCI SMAC a vendu à Monsieur [Z] [Y] [O] un bien dont la désignation est la suivante : « Au rez-de-chaussée accessible par la porte face dans le dégagement, un appartement comprenant : une entrée et un WC avec accès au garage, un séjour avec cuisine, un passage vitré, une chambre avec salle d’eau et WC, un patio, deux escaliers privatifs conduisant au premier étage et comprenant : un salon avec jardin d’hiver, deux dégagements, une chambre avec salle de bain et terrasse, une autre chambre avec salle d’eau et dressing, un wc, un dressing ».

Elle a également précisé en page 6 de l’acte notarié que l’immeuble où se trouve le lot n°2 a fait l’objet d’un permis de démolir délivré le 25 mai 2004, d’un permis de construire délivré le 25 mai 2004, d’une déclaration d’achèvement des travaux déposée le 20 mars 2005, d’un permis de construire rectificatif délivré le 4 avril 2005 et d’un certificat de conformité délivré le 22 mai 2006, l’ensemble de ces documents figurant en annexes.

La SCI SMAC a enfin déclaré en page 20 de l’acte de vente qu’elle n’avait pas modifié la destination des biens en contravention tant des dispositions du règlement de copropriété que des dispositions légales et que la consistance des biens vendus n’avait pas été modifiée de son fait tant par une annexion ou une utilisation irrégulière privative des parties communes que par une modification de leur destination et des travaux non autorisés.

Si le certificat de conformité susvisé du 22 mai 2006, annexé à l’acte notarié, permettait à l’acquéreur de savoir qu’un permis de construire avait été délivré au vendeur les 25 mai 2004 et 4 avril 2005 en vue du changement de destination d’entrepôts et bureaux en deux logements, un de quatre pièces et l’autre de cinq pièces, la SCI SMAC a omis de préciser à Monsieur [Z] [Y] [O] qu’elle avait entrepris des travaux supplémentaires et non conformes à sa demande de permis de construire.

En effet, la demande de permis de construire du 11 février 2004 produite en demande fait état d’un garage d’une superficie de 125,5 m² alors que le certificat carrez du 9 mai 2006 annexé à l’acte de vente, outre qu’il énumère les superficies de huit pièces et non des cinq mentionnées dans la désignation du bien rappelée ci-dessus, renseigne une surface de 72,71 m² pour ce garage.

Il s’en déduit que la SCI SMAC a réalisé des travaux irréguliers postérieurement à la délivrance de son permis de construire en édifiant sur l’emprise du garage des pièces supplémentaires sans autorisation préalable.

Ce défaut de conformité urbanistique constituait pourtant une information déterminante du consentement à la vente du futur acquéreur en ce qu’il portait sur la consistance même du bien.

En omettant intentionnellement cette information au moment de la vente et en déclarant qu’elle n’avait pas entrepris de travaux non autorisés sur le bien, la SCI SMAC a donc commis une réticence dolosive et engagé sa responsabilité précontractuelle sur le fondement de l’article 1137 du code civil.

Sur la responsabilité de la SAS ARIAS NOTAIRES

Monsieur [Z] [Y] [U] soutient que la SAS ARIAS NOTAIRES n’a pas respecté son obligation d’information, de conseil et d’efficacité en s’abstenant de vérifier au moment de la rédaction de l’acte notarié la conformité urbanistique du bien vendu. Il lui fait grief plus précisément de n’avoir pas relevé l’incohérence entre d’une part, les pièces désignées par ses soins dans la partie « désignation de l’ensemble immobilier », qui n’évoque pas les quatre pièces supplémentaires litigieuses, et d’autre part, les pièces mentionnées dans le certificat de superficie loi carrez de 2006, dans lequel ces pièces litigieuses figurent. Cette incohérence aurait dû selon lui conduire à un examen critique du permis de construire et à solliciter la communication des plans d’architecte annexés à la demande de permis de construire et les procès-verbaux d’assemblées générales de la copropriété autorisant les travaux, comme l’ont d’ailleurs fait les notaires au moment de la tentative de revente en 2024.

Monsieur [Z] [Y] [U] relève en outre qu’un collaborateur de l’étude notariale avait identifié les pièces illégales en les marquant d’un trait en marge du certificat de superficie mais a choisi de ne pas les mentionner dans la désignation du bien, de ne pas interroger le notaire du vendeur et de ne pas l’alerter, ce qui interroge sur la bonne foi de cette étude.

En défense, la SAS ARIAS NOTAIRES réplique que le notaire instrumentaire, à l’époque Maître [T] [G], a sollicité auprès de la mairie de [Localité 9] l’ensemble des documents relatifs aux travaux de transformation effectués par la venderesse en 2004, tel que cela ressort de l’acte de vente, et a annexé à cet acte authentique le permis de démolir délivré le 25 mai 2004, le permis de construire délivré le 25 mai 2004, la déclaration d’achèvement de travaux déposée le 20 mars 2005, le permis de construire rectificatif délivré le 4 avril 2005 et le certificat de conformité délivré le 22 mai 2006, de sorte qu’il n’avait aucune raison de douter de l’existence de constructions illégales et de supposer que l’appartement avait été modifié postérieurement à la délivrance du certificat de conformité. Elle ajoute qu’il n’est pas rare que le descriptif contenu dans les diagnostics carrez ne corresponde pas précisément à la désignation du lot telle que mentionnée dans le règlement de copropriété et reprise dans l’acte de vente, du fait des transformations et aménagements intérieurs qui peuvent être réalisés par les propriétaires sans qu’il n’y ait pour autant une annexion de superficie illégale. Elle en déduit que le notaire ne pouvait se rendre compte d’un agrandissement postérieur au certificat de conformité délivré par la mairie, ce d’autant plus que la venderesse a déclaré dans l’acte de vente que la consistance du bien vendu n’avait pas été modifiée de son fait par une annexion ou une utilisation irrégulière des parties communes ou par des travaux non autorisés. Elle conteste par ailleurs que le notaire soit l’auteur des ajouts identifiés par le demandeur sur le certificat carrez.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire, en sa qualité d’officier ministériel relevant du régime de la responsabilité délictuelle prévue à l’article susvisé est tenu de veiller à l’efficacité des aces qu’il établit.

Lorsqu’il est requis d’instrumenter, il a le devoir de dresser un acte conforme aux lois et règlements et pourvu de l’efficacité requise. Il est ainsi tenu, d’un devoir de conseil qui comprend une obligation d’information, une obligation de vérification et une obligation d’efficacité.

En l’espèce, s’il est impossible de savoir si la SCP BAILLY [G] avait en son temps identifié la problématique des pièces édifiées en violation du permis de construire, Monsieur [Z] [Y] [U] ne démontrant pas qu’un collaborateur de cette étude soit à l’origine des traits manuscrits figurant sur le certificat carrez, il est en revanche établi que Maître [T] [G] a manqué à son devoir d’information et de conseil en s’abstenant de solliciter l’ensemble des documents administratifs relatifs aux travaux entrepris par la SCI SMAC au moment de la vente du bien litigieux à Monsieur [Z] [Y] [U].

En effet, la discordance entre d’une part, la désignation du bien reprise dans l’acte de vente et résultant du règlement de copropriété, et d’autre part, les pièces énumérées dans le certificat carrez aurait dû l’alerter et le conduire à solliciter auprès de la mairie de [Localité 9] la demande de permis de construire initiale et les plans d’architecte, ce qui lui aurait permis de savoir que le garage, d’une superficie initiale de 125 m², mesurait désormais 72 m².

La SAS ARIAS NOTAIRES réplique que le descriptif contenu dans le diagnostic carrez peut différer de la désignation du lot telle que mentionnée dans le règlement de copropriété du fait des aménagements intérieurs entrepris par les propriétaires.

Or le tribunal observe que le règlement de copropriété a été établi aux termes d’un acte reçu par Maître [H], notaire à Paris, le 21 juin 2004, soit précisément lors des travaux entrepris par le vendeur en vue du changement de destination d’entrepôts et bureaux en deux logements.

C’est bien à l’occasion de la division des locaux en deux lots que ce règlement de copropriété a été rendu nécessaire, de sorte que la désignation du lot n°2 objet de la vente n’aurait pas dû différer de celle induite par le certificat carrez établi à l’issue d’une visite du 9 mai 2006 si les travaux avaient été conformes au permis de construire.

Par ce défaut de vigilance, la SAS ARIAS NOTAIRES, venant aux droits de la SCP BAILLY [G], a engagé sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur le lien de causalité et les préjudices

Monsieur [Z] [Y] [U] expose que sur les 344,12 m² de superficie de son bien, 57,17 m² correspondent aux pièces illégales, de sorte que le défaut urbanistique concerne 16,6% de l’appartement, ce qui représente, rapportés au prix du bien en 2023, une valeur de 297 140 euros, et rapportés au prix de l’appartement en 2007, 378 526 euros. Il ajoute que le désengagement des acquéreurs en raison des défauts urbanistiques lui a fait perdre une chance de vendre son appartement au prix proposé et initialement accepté de 1 790 000 euros, préjudice d’autant plus conséquent qu’il n’a trouvé un acquéreur que cinq ans plus tard au prix d’une baisse du prix de vente. Il souligne son préjudice d’immobilisation du bien, de paiement de la taxe foncière et des diverses charges, des honoraires d’architecte pour déposer une nouvelle demande de permis de construire, des taxes administratives. Il a enfin versé en cours de délibéré l’acte de revente de son bien du 5 mai 2025 au prix de 1 577 000 euros.

La SAS ARIAS NOTAIRES relève que la non-conformité des constructions litigieuses n’a été révélée qu’en 2024 et que Monsieur [Z] [Y] [U] cherchait à vendre son bien depuis 2019, de sorte que la baisse de prix n’est aucunement imputable aux travaux irréguliers de la SCI SMAC mais à une mise à prix trop élevée de sa part. S’il soutient qu’il avait trouvé un acquéreur au prix de 1 740 000 euros, la SAS ARIAS NOTAIRES observe que rien ne justifie que la vente pouvait être menée à terme au regard des aléas liés à la constitution de la société acheteuse, qui était en cours de formation, et à l’octroi d’un emprunt bancaire pour plus de 1 700 000 euros comme en l’espèce.

Décision du 17 Décembre 2025

2ème chambre

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Elle relève également que Monsieur [Z] [Y] [U] a obtenu à moindres frais la régularisation de la situation, la mairie de [Localité 9] lui ayant accordé un permis de construire le 14 mai 2024 et délivré une déclaration le 5 juin 2024. Enfin, par note en délibéré du 24 novembre 2025, la SAS ARIAS NOTAIRES observe d’une part, que le demandeur a en réalité revendu son bien au prix de 1 640 000 euros, la somme 63 000 euros affectée aux meubles correspondant en réalité au jacuzzi et au hammam créés par ce dernier après son acquisition, et d’autre part, qu’il a régularisé en 2024 non seulement les travaux effectués par son prédécesseur mais également ses propres travaux. Elle estime dès lors qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la régularisation a posteriori du défaut de conformité urbanistique allégué, obtenue en moins de deux mois, et l’impossibilité pour Monsieur [Z] [Y] [U] de revendre son bien au prix escompté.

En l’espèce, si les fautes de l’ancien propriétaire et du notaire instrumentaire sont établies, le lien de causalité entre ces fautes et les préjudices invoqués par Monsieur [Z] [Y] [U] fait défaut.

En effet, l’acte de revente du bien litigieux du 5 mai 2025 précise en pages 21 et 22 que Monsieur [Z] [Y] [U] a également réalisé de son propre chef en 2010 des travaux sans autorisation administrative préalable. Il a transformé une partie du garage en pièce de repos, douche et hammam sur une superficie carrez de 17,81 m² et a procédé à la régularisation de l’ensemble des travaux effectués sans autorisation le 11 mars 2024.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut déterminer si le désistement des investisseurs représentés par Monsieur [F] [N] le 9 septembre 2023 provient des irrégularités commises par l’ancien propriétaire, de celles commis par Monsieur [Z] [Y] [U], de la combinaison des deux ou même d’une absence de volonté ferme d’acquérir, les investisseurs ayant signé une simple offre de vente.

Cette incertitude quant à la cause des préjudices allégués par Monsieur [Z] [Y] [U], à savoir essentiellement la perte de chance de vendre son bien au prix de 1 740 000 euros en 2023 et les frais découlant de l’absence de vente à cette date, fait échec à l’établissement d’un lien de causalité entre les fautes caractérisées et les préjudices.

En outre, la perte de chance suppose la démonstration de la disparition d’une chance réelle et sérieuse. Or d’une part, l’évènement favorable n’était pas certain au regard de la signature d’une offre de vente par une société en cours de constitution envisageant un lourd emprunt pour finalement se désister alors que Monsieur [Z] [Y] [U] proposait de mettre en conformité le bien en amont de la vente. D’autre part, l’acquéreur a lui-même aggravé la non-conformité urbanistique de son bien en effectuant des travaux sans autorisation préalable sur l’emprise du même garage.

Il convient dès lors de rejeter la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Z] [Y] [U], si bien qu’il n’est pas nécessaire d’examiner la demande subsidiaire de garantie de la SAS ARIAS NOTAIRES.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Monsieur [Z] [Y] [U] sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE.

Il sera également condamné à verser à la SAS ARIAS NOTAIRES la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que sa demande fondée sur le même article sera rejetée.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Z] [Y] [U],

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] [U] aux dépens,

DIT que les dépens pourront recouvrés directement par Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] [U] à verser à la SAS ARIAS NOTAIRES la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [Y] [U] au titre de ses frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 10] le 17 Décembre 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI