TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [R] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04591 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZLE

N° MINUTE :

6/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 novembre 2025

DEMANDERESSE

IMMOBILIERE 3F

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDERESSE

Madame [R] [T]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 novembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04591 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 1999, à effet à compter du 1er février 1999, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à [R] [T] sur des locaux situés logement n°0001, rang 5, bâtiment M, escalier 30, 2ème étage, [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.552,29 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de [R] [T] par courrier recommandé du 18 octobre 2024, reçu le 22 octobre 2024.

Par assignation du 23 avril 2025, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [R] [T], ordonner la mise sous séquestre des biens aux frais de la locataire, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision sur l’indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif, une somme égale au loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, subsidiairement une indemnité qui ne saurait être inférieure à ce montant,2.090,70 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2025. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 30 septembre 2025, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a indiqué que la dette locative s’élevait à la somme de 3.085,40 euros au 22 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse. Elle a mentionné s’opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en raison de l’absence de reprise du paiement régulier du loyer.

[R] [T] n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à étude.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant [R] [T].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou de sa reconduction.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.552,29 euros n’a pas été réglée intégralement par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mars 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas remplie.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. [R] [T] sera donc condamnée à verser à la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle, à titre de provision, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme de 499,14 euros, à partir du 9 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer courant pour fixer l’indemnité mensuelle d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

3. Sur la dette locative

En l’espèce, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, [R] [T] lui devait la somme de 2.090,07 euros.

[R] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer, à titre de provision, cette somme à la bailleresse.

4. Sur les frais du procès

[R] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 8 janvier 2025, nécessaire à la présente procédure de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et de l’assignation du 23 avril 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 28 janvier 1999 entre la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et [R] [T], d’autre part, concernant les locaux situés logement n°0001, rang 5, bâtiment M, escalier 30, 2ème étage, [Adresse 3] est résilié depuis le 8 mars 2025,

DISONS n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à [R] [T] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à [R] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés logement n°0001, rang 5, bâtiment M, escalier 30, 2ème étage, [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS [R] [T] au paiement à la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F d’une indemnité d’occupation mensuelle, à titre de provision, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 499,14 euros, correspondant au loyer et à la provision pour charges,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme de 499,14 euros, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS [R] [T] à payer à la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F, à titre de provision, la somme de 2.090,07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 avril 2025, terme de mars 2025 inclus,

DEBOUTONS la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes, notamment de majoration du loyer courant pour la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE [R] [T] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 janvier 2025 et celui de l’assignation du 23 avril 2025,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge