TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 7]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00007 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D3CG

N° de minute :

Nature affaire : 72A

Expéditions délivrées

le

à

Exécutoire délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 20 JUIN 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5],

représenté par son syndic LAMY sis [Adresse 2]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, substitué par M^e MICHEL

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [L] [E],

demeurant [Adresse 1]

non comparant non représenté

Madame [Z] [B],

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Emilie DELAHEGUE : Greffier

DEBATS :

à l’audience du 12 Février 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2025 et signé par Claudine MONNERET, juge du tribunal judiciaire et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploits de commissaire de justice du 10 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 5], agissant par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, a fait assigner Madame [Z] [B] et Monsieur [L] [E] devant le Tribunal judiciaire de MONTBÉLIARD aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

2474,81 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés (4ème trimestre 2024 inclus), avec capitalisation des intérêts ;

3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 12 février 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, représenté par son Conseil, réitère ses prétentions, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2830,09 euros, et s’en rapporte à son assignation et ses pièces. Il soutient être bien fondé à poursuivre le règlement de sa créance certaine, liquide et exigible à l’égard des défendeurs, qui ne règlent plus leurs charges depuis plusieurs mois. Il fait valoir un préjudice distinct justifiant que lui soit allouée l’indemnité réclamée.

Madame [Z] [B] ne conteste pas la dette de charges afférentes au logement qu’elle a mis en location, mais sollicite de pouvoir la régler par versements mensuels de 500 euros incluant les appels de fonds.

Monsieur [L] [E], bien que régulièrement assigné à étude, n’est ni présent ni représenté.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires

L’article 9 du code de procédure civile dispose que chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des charges et provisions pour charges échues

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les provisions pour travaux ou appels de fonds pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

La preuve du montant de la dette de charges effectivement due par le copropriétaire défaillant résulte des états détaillés permettant de vérifier la répartition des charges entre les copropriétaires et dont se déduit la dette, notamment les régularisations annuelles, les appels de fonds, l’historique de compte depuis l’origine ou le premier impayé, et l’état récapitulatif détaillé de la créance concordant avec l’historique de compte.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 de la loi précitée, n’est pas fondé à refuser de payer les charges afférentes à ses lots. Toutefois, l’approbation des comptes du syndicat ne vaut pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, qui conservent le droit de le contester.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit aux débats les pièces suivantes :

le contrat de syndic ;

le procès-verbal des assemblées générales tenues les 1er juin 2022, 21 juin 2023 et 25 juin 2024, portant approbation des comptes des exercices 2021 à 2023 et du budget prévisionnel des exercices 2022 à 2025, et votant divers travaux ;

le compte individuel de charges de l’exercice 2023 ;

les appels de fonds du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 ;

deux factures du syndic au titre de la mise en demeure du 20 mai 2023 et d’une relance du 7 juin 2024 qui auraient été adressées à Madame [Z] [B] et Monsieur [L] [E], ainsi qu’une facture émise le 25 septembre 2024 au titre de la constitution du dossier pour l’auxiliaire de justice ;

deux factures d’avocat au titre d’une lettre de relance du 14 juin 2022 et de commandement de payer du 19 juillet 2024 ;

le commandement de payer du 19 juillet 2024 pour un arriéré de 1918,39 euros et la facture afférente du commissaire de justice de 136,15 euros ;

le décompte des charges au 25 novembre 2024 mentionnant un débit de 2744,92 euros et au 4 février 2025 mentionnant un débit de 2830,09 euros.

Il ressort de l’examen de ces documents que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance d’un montant de 2374,77 euros au titre des charges échues et provisions appelées impayées au 4 février 2025 (1er trimestre 2025 inclus).

Madame [Z] [B] et Monsieur [L] [E] n’invoquent ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’une cause exonératoire de règlement.

La somme due portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Au titre des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet d’imputer au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire, et ceux perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, n’inclut également dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire au titre des « Frais de recouvrement », que la mise en demeure par lettre recommandée, la relance après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (« uniquement en cas de diligences exceptionnelles ») et le suivi du dossier transmis à l’avocat (« uniquement en cas de diligences exceptionnelles »).

Le fait qu’un contrat de syndic mentionne des honoraires supplémentaires au titre de prestations autres n’en change pas la nature, l’article 10-1 sus-cité ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement.

Enfin, les honoraires d’avocat exposés par le syndicat dans le cadre d’une procédure en recouvrement de charges de copropriété ne constituent pas davantage des frais nécessaires et sont arbitrés par le juge dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sont rejetés les frais suivants mis au débit du compte de Madame [Z] [B] et Monsieur [L] [E] pour un total de 215,17,71 euros, qui ne constituent pas des frais nécessaires ou ne sont pas établis :

le coût des démarches amiables de l’avocat, qui sera pris en compte dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile (107,17 €) ;

la facturation de remise du dossier au commissaire de justice (108 €), faute de justifier que cette prestation a nécessité des diligences exceptionnelles, s’agissant d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété par le syndic au titre du recouvrement des sommes dues.

Constituent en revanche des frais nécessaires pour un total de 240,15 euros :

ceux engagés pour la délivrance du commandement de payer par commissaire de justice le 11 octobre 2023 (136,15 €) ;

la mise en demeure et la relance facturées par le syndic pour 104 euros (52 € x 2).

Sur la solidarité des défendeurs

Il résulte des articles 1309 et 1310 du code civil que l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune. Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. La solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

En application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation à paiement d’argent est en principe divisible et que la solidarité des débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, laquelle est désormais admise que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie ni de la situation familiale des défendeurs ni des modalités d’acquisition du bien litigieux, et qui ne verse pas aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité, ne saurait prétendre à la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues, s’agissant au surplus d’un bien loué.

Les défendeurs copropriétaires indivis, doivent dès lors être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision.

Sur les intérêts et la capitalisation des intérêts

La somme due portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2474,81 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ils sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La seule carence du copropriétaire à respecter son obligation à paiement à bonne date ne saurait suffire à caractériser sa mauvaise foi et à justifier l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive alors qu’au surplus l’existence du préjudice financier allégué n’est pas établi.

Le syndicat des copropriétaires qui doit dès lors être débouté de sa demande indemnitaire au titre du préjudice distinct.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [Z] [B] propose de régler la dette par versements mensuels de 500 euros comprenant les montant des appels de fonds, ce qui implique un échéancier respectant le délai légal compte-tenu du montant des appels de fonds, qu’il convient de lui accorder dans les conditions décrites au dispositif.

Il convient toutefois de prévoir que le défaut de paiement d’une seule échéance à bonne date, sans mise en demeure préalable, rendra l’intégralité des sommes restant dues immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [B] et Monsieur [L] [E] seront condamnés conjointement aux dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Madame [Z] [B] et Monsieur [L] [E] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 3], agissant par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, les sommes de :

2374,77 euros (deux mille trois cent soixante-quatorze euros et soixante-dix-sept centimes), au titre des charges de copropriété impayées au 4 février 2025 (1er trimestre 2025 inclus) ;

240,15 euros (deux cent quarante euros et quinze centimes) au titre des frais nécessaires ;

DIT que la somme due supportera les intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025 sur la somme de 2474,81 euros et à compter du présent jugement sur le surplus ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE Madame [Z] [B] à s’acquitter de la somme due par mensualités de 250 (deux cent cinquante) euros, la dernière représentant le solde en principal et intérêts, à compter du mois suivant celui du prononcé de la présente décision, au plus tard le 15 de chaque mois, en sus des charges courantes ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et sans mise en demeure préalable, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que pendant le délai de grâce la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] et Monsieur [L] [E] aux dépens ;

CONDAMNE conjointement Madame [Z] [B] et Monsieur [L] [E] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 3], agissant par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé à [Localité 6] le 20 juin 2025 après prorogation du délibéré initialement fixé au 25 avril 2025, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge,