TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BILSKI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09572 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 9]

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 14] Italie sise [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER, représenté par ses dirigeants légaux

Le Syndicat des copropriétaires secondaire sous-sols de la Résidence [Localité 14] Italie sise [Adresse 8] représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER représenté par ses dirigeants légaux,

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentés par Maître Sophie BILSKI de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [N] et Madame [W] [K] épouse [N]

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 13]

[Localité 11]

Non représentés

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09572 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 9]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Justine EDIN, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 11 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [N] et Mme [J] épouse [N] sont propriétaires des lots n°3167 (appartement) – 3406 (cave) et 5503 (parking), au sein de la résidence [Adresse 16] du [Adresse 5] à [Localité 15], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et composé de deux syndicats :

— le syndicat principal gère les appartements et caves du [Adresse 3],

— le syndicat secondaire gère les charges spéciales des sous-sols à usage de parkings au [Adresse 7].

En raison d’impayés de charges de copropriété, les syndicats des copropriétaires principal et secondaire de la résidence précitée ont assigné M. et Mme [N] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, sollicitant :

« Vu l’article 10 de la Loi n. 65-557 du 10 juillet 1965

Vu l’article 81 de la Loi n. 2000-1208 du 13 décembre 2000 instaurant un article 10-1

Vu l’article 1231-6 et suivants du Code civil

Vu l’article 1240 du Code civil

Vu les articles 514, 696 et 700 du Code de Procédure Civile

Condamner solidairement Monsieur [G] [N] et Madame [W] [K] épouse [N] à payer au :

❖ syndicat des copropriétaires principal les sommes suivantes :

—  14.072,67 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 17 janvier 2023 et le 9 juillet 2024, se décomposant comme suit :

▪ 6.169,67 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 17 janvier 2023 et le 9 juillet 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

Décision du 15 Mai 2025

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▪ 7.903 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  8.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

❖ syndicat des copropriétaires secondaire les sommes suivantes :

—  4.625,94 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 17 janvier 2023 et le 9 juillet 2024, se décomposant comme suit :

▪ 690,94 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 17 janvier 2023 et le 9 juillet 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

▪ 3.935 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Monsieur [G] [N] et Madame [W] [K] épouse [N] aux entiers dépens ;

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Les époux [N], cités à étude, n’ont pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée le 08 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025 puis mise en délibéré au 15 mai suivant.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Décision du 15 Mai 2025

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L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante , sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des époux [N] des lots n°3167 – 3406 et 5503,

* un décompte de charges concernant les lots gérés par le syndicat principal, du 17 janvier 2023 au 09 juillet 2024, appels de charges courantes et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus,

* un décompte de charges concernant le lots géré par le syndicat secondaire, du 17 janvier 2023 au 09 juillet 2024, appels de charges courantes et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus,

* les appels de charges et travaux afférents aux lots adressés par le syndic de l’immeuble aux époux [N], couvrant la période concernée,

* les procès-verbaux des assemblées générales des syndicat principal et secondaire pour les années 2023 et 2024, portant notamment approbation des comptes et votant des budgets prévisionnels.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires principal est établie à hauteur de la somme réclamée en demande de 6.169,67 euros.

Celle du syndicat secondaire est quant à elle établie à hauteur de 690,94 euros.

Les époux seront donc condamnés solidairement au paiement de ces sommes, lesquelles porteront intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024, date de délivrance de l’acte d’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

Décision du 15 Mai 2025

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— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Le syndicat principal réclame au titre des frais le paiement de la somme de 7.903 euros. Celui secondaire réclame la somme de 3.935 euros.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que ni le syndicat principal ni celui secondaire ne justifient des frais de « honoraires huissier dénonciation de créance saisie immobilière » ni de ceux de « prise hypothèque légale ».

Les quantums réclamés au titre des honoraires d’avocats relèvent de la catégorie des frais irrépétibles, examinés ci-dessous.

Enfin, s’agissant des frais des nombreux frais de « suivi procédure», outre qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement par le syndic de ces diligences, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, les demandes du syndicat principal et du syndicat secondaire formées au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, injustifiées, seront rejetées.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

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Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

Les syndicats principal et secondaire sollicitent respectivement les sommes de 8.000 et de 4.000 euros de dommages-intérêts.

Il ressort des pièces communiquées que les époux [N] ont déjà été condamnés à deux reprises en paiement d’arriérés de charges, par jugements du tribunal judiciaire de Paris du 1er septembre 2022 et du 05 juillet 2023.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré ces précédentes condamnations, ont entraîné un préjudice tant pour le syndicat principal que secondaire qui doit, de manière régulière depuis maintenant plusieurs années, engager des frais pour diligenter des procédures en paiement et faire face à des tensions de trésorerie subséquentes.

En outre, l’absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière et/ou personnelle, ne permettent pas au tribunal de les considérer comme des débiteurs de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum les époux [N] à verser, en réparation du préjudice financier causé, la somme de 3.000 euros au syndicat principal, et celle de 1.000 euros au syndicat secondaire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Les époux [N] succombant, ils seront in solidum condamnés aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des deux syndicats de copropriétaires.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE solidairement M. [G] [N] et Mme [J] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 14] Italie sise [Adresse 6] [Localité 15] la somme de 6.169,67 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, entre le 17 janvier 2023 et le 09 juillet 2024 incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024,

CONDAMNE solidairement M. [G] [N] et Mme [J] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Localité 14] Italie sise [Adresse 5] à [Localité 15] la somme de 690,94 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, entre le 17 janvier 2023 et le 09 juillet 2024 incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024,

CONDAMNE in solidum M. [G] [N] et Mme [J] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 14] Italie sise [Adresse 5] à [Localité 15] la somme de 3.000 à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE in solidum M. [G] [N] et Mme [J] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Localité 14] Italie sise [Adresse 5] à [Localité 15] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts,

REJETTE le surplus des demandes en paiement des syndicats des copropriétaires principal et secondaire de la Résidence [Localité 14] Italie sise [Adresse 5] à [Localité 15],

CONDAMNE in solidum M. [G] [N] et Mme [J] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 14] Italie sise [Adresse 5] à [Localité 15] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [G] [N] et Mme [J] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Localité 14] Italie sise [Adresse 5] à [Localité 15] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [G] [N] et Mme [J] épouse [N] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date,

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 14] le 15 Mai 2025.

La Greffière La Présidente