TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 24/55360 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44PQ

N° : 1

Assignation du :

23 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juin 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [P] [N]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Monsieur [Z] [N]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Monsieur [K] [N]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentés par M^e Ronite COHEN, avocat au barreau de PARIS – #D0946

DEFENDERESSE

La société DIANA S.A.S.

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M^e David BENMOHA, avocat au barreau de PARIS – #E0224

DÉBATS

A l’audience du 19 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 9 octobre 2013, M. [P] [N] et son épouse Mme [C] [N] ont donné à bail commercial à la société Cafe La Piscine, des locaux dépendants d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 12] [Localité 1] à savoir :

— une boutique ouvrant au numéro 1 de la [Adresse 17] avec arrière-boutique,

— une boutique donnant sur la [Adresse 15], étant en angle sur la [Adresse 16] et sur la [Adresse 17], et ayant deux entrées sur la [Adresse 15] au numéro 5,

et ce, pour l’exercice de l’activité de marchand de vins et liqueurs – restaurant de vin à emporter, moyennant un loyer initial annuel fixé à 34.923,68 euros hors taxes et hors charges, indexé chaque année suivant l’indice du coût de la construction.

Le preneur a été autorisé en vertu du bail précédent, à faire communiquer, à ses frais, les deux boutiques.

Le Bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2013 pour se terminer le 30 juin 2022.

Un dépôt de garantie a été versé, d’un montant initial de 8.730,92 euros, qui s’élève à ce jour à la somme de 10.778,12 euros.

A la suite d’une cession du fonds de commerce du 31 mai 2019, intervenue entre la société Cafe La Piscine et la société Diana, cette dernière est devenue le preneur à bail des locaux.

M. [Z] et M. [K] [N] sont venus aux droits de Mme [C] [N], de sorte qu’ils sont, avec M. [P] [N], actuellement propriétaires indivis des locaux et bailleurs.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail (article XII) la somme de 48.452,56 € en principal suivant décompte arrêté au 16 février 2021.

Par acte du 23 mai 2024, M. [P] [N], M. [Z] [N] et M. [K] [N] ont assigné la société Diana devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit au 27 avril 2024 du Bail du 9 octobre 2013 ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société DIANA ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 14], aux rez de chaussée et premier étage, correspondant aux lots n°3 et n°1 du règlement de copropriété de l’immeuble ;

— Condamner la société DIANA à payer au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle la somme provisionnelle de 3.592,80 € outre les taxes et charges à Messieurs [P] [N], [Z] [N] et [K] [N] et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner la société DIANA à payer à Messieurs [P] [N], [Z] [N] et [K] [N] la somme provisionnelle de 60.225,92 € au titre de la dette locative, outre les intérêts de droit à compter du 27 mars 2024 ;

— Condamner la Société DIANA à payer à Messieurs [P] [N], [Z] [N] et [K] [N] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement d’un montant de 302,24 € ».

L’assignation a été dénoncée à la Banque Populaire Rives de [Localité 13], créancier inscrit, par acte du 19 juin 2024.

A l’audience du 19 mai 2025, [P] [N], M. [Z] [N] et M. [K] [N], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur assignation et actualisent leur demande à la somme de 109.183,03 euros au jour de l’audience. Ils sollicitent le rejet des demandes adverses en faisant valoir qu’il n’y a plus aucun paiement.

La société Diana, a constitué avocat, mais n’a pas conclu.

A l’audience du 19 mai 2025, représentée par son conseil, elle sollicite des délais de paiement et fait valoir qu’elle a trouvé un acquéreur dans le cadre de son projet de cession de fonds de commerce et qu’elle est en attente d’un accord de la BPI.

Le président l’a autorisée à communiquer en cours de délibéré l’accord de Bpifrance .

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Une note en débibéré est parvenue à la juridiction le vendredi 20 juin à 18h55 par laquelle la défenderesse a communiqué l’accord de garantie délivré par Bpifrance le 11/06/2025 et indiqué que le financement de l’opération étant désormais sécurisé, la cession du fonds de commerce était sur le point d’aboutir.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial du 9 octobre 2013 contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 27 mars 2024 à hauteur de la somme de 48.452,56 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 27 avril 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 445 du code de procédure civile précise qu’après la clôture des débats, les parties, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président.

En l’espèce, la société Diana a fait parvenir à la juridiction une note en cours de délibéré autorisée le vendredi 20 juin à 18h55 par laquelle était communiqué l’accord de garantie délivré par Bpifrance le 11/06/2025 et indiqué que le financement de l’opération étant désormais sécurisé, la cession du fonds de commerce était sur le point d’aboutir.

Toutefois, il sera observé que l’accord de garantie de BpiFrance est intervenu le 11 juin 2025, qu’il n’est parvenu à la juridiction que le vendredi 20 juin 2025 pour un délibéré fixé au lundi 23 juin 2025 sans explications concernant ce délai de transmission. Surtout, aucune information n’a été communiquée à la juridiction sur la date de cession de fonds de commerce alors que la défenderesse indique qu’elle sur le point d’aboutir et alors que la promesse synallagmatique de vente et d’achat du fonds de commerce indique une date de réalisation au 15 avril 2025 et qu’il n’est pas justifié que le délai de réalisation ait été prorogé et que cette promesse ne soit pas devenue caduque.

Enfin, il sera relevé l’opposition des bailleurs et l’accroissement de la dette en l’absence de reprise de paiement.

Pour l’ensemble de ces raisons, il n’y a pas lieu d’accorder à la locataire des délais de paiement.

L’expulsion de la locataire sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 28 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le décompte arrêté au 16 mai 2025 versé aux débats par [P] [N], M. [Z] [N] et M. [K] [N] fait apparaître un solde 109.183,03 euros.

Cependant, figurent à ce décompte des frais de commandement pour un montant de 302,24 euros en date du 29 avril 2024 qui constituent des dépens et non pas des loyers et charges. Ils seront donc déduits.

La société Diana sera dès lors condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 108.880,79 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 19 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 48.452,56 euros à compter du commandement de payer du 27 mars 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais et dépens

La société Diana, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 mars 2024.

Elle sera également condamnée à payer à [P] [N], M. [Z] [N] et M. [K] [N] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition, à la date du 27 avril 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail en date du 9 octobre 2013 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Déboutons la société Diana de sa demande de délais ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 14], aux rez de chaussée et premier étage, correspondant aux lots n°3 et n°1 du règlement de copropriété de l’immeuble, la société Diana pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamnons la société Diana à payer à [P] [N], M. [Z] [N] et M. [K] [N] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 28 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Diana à payer à [P] [N], M. [Z] [N] et M. [K] [N] la somme provisionnelle de 108.880,79 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 19 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 48.452,56 euros à compter du commandement de payer du 27 mars 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamnons la société Diana aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 mars 2024 ;

Condamnons la société Diana à payer à [P] [N], M. [Z] [N] et M. [K] [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ainsi que de leurs autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 13] le 23 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON