TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hela KACEM ; M^e Christophe BORÉ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08439 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Z6C

N° MINUTE :

1-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220

DÉFENDEURS

S.A.S. CASTEELE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe BORÉ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC19

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Christophe BORÉ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC19

Monsieur [T] [D], domicilié : chez M. [N] [D], [Adresse 4]

représenté par M^e Christophe BORÉ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC19

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mai 2025

Délibéré le 30 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 30 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08439 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Z6C

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 2 décembre 2011, M. [T] [D] et M. [N] [D], par l’intermédiaire de leur mandataire, la société CASTEELE, ont donné à bail à Mme [C] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 1 100 euros outre 36 euros de provision sur charges. Le contrat prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 1 100 euros.

Les lieux ont été restitués et un état des lieux de sortie, amiable et contradictoire a été signé le 5 août 2021.

Un constat de carence a été dressé par [B] [J], conciliatrice de justice, à la suite de la tentative de conciliation initiée par Mme [C] [W] sollicitant la restitution du dépôt de garantie versé.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 et du 26 juillet 2024, Mme [C] [W] a fait assigner respectivement M. [T] [D] et M. [N] [D] et la société CASTEELE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer les sommes suivantes :

942,12 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,3 297,35 euros, à parfaire, au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,1 500 euros en réparation de son préjudice moral,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 22 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office en raison de l’indisponibilité du magistrat initialement désigné, pour être finalement retenue à l’audience du 21 mai 2025.

A l’audience du 21 mai 2025, Mme [C] [W], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle maintient les demandes de son assignation et actualise la demande faite au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à la somme de 3 862,61 euros.

M. [T] [D] et M. [N] [D] et la société CASTEELE, représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge de mettre hors de cause la société CASTEELE, de fixer à la somme de 488,41 euros la somme dues par M. [T] [D] et M. [N] [D] à Mme [C] [W] et de rejeter l’ensemble des demandes de Mme [C] [W].

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civil, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la demande en paiement au titre de la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Il ressort de ces dispositions qu’il incombe au bailleur de justifier des sommes qu’il entend retenir.

sur le loyer

Mme [C] [W] soutient ne devoir que la somme de 157,88 euros correspondant au 4 jours de loyer du mois d’août 2021.

Les défendeurs soutiennent qu’avant le quittancement du mois d’août il existait déjà une dette de 157,81 euros.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires sont redevables du loyer jusqu’à la date de restitution des lieux.

En l’espèce, les défendeurs versent aux débats un décompte arrêté à la date de restitution des lieux à la somme de 315,69 euros.

Cette somme comprend des frais de relance (7 x 4 euros) qui ne peuvent être réclamés au titre du paiement du loyer et des charges et pour lesquels il n’est pas démontré qu’ils seraient contractuellement dus. La somme de 28 euros sera écartée.

La somme de 315,69 euros comprend également la facturation de 125,40 euros intitulée «1/2 FACT. FUITE WC ». Cette somme pour laquelle il n’est donné aucune explication ni produit aucune pièce justificative ne peut être réclamée au titre du loyer et des charges, elle sera par conséquent écartée.

Ainsi, l’arriéré de loyer et de charges doit être arrêté à la somme de 162,29 euros au 5 août 2021. Mme [C] [W] est redevable de cette somme.

sur les dégradations locatives et l’entretien du logement

Les défendeurs considèrent que la somme de 295,90 euros correspondant au changement du WC fêlé doit être payée par Mme [C] [W].

Mme [C] [W] conteste être à l’origine de ces fêlures.

En application des dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

S’agissant des « Eviers et appareils sanitaires », le décret n°87-712 du 26 août 1987 ne met à la charge du locataire que le nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Cette preuve peut être apportée par tous moyens et notamment par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

Il est mentionné à l’état des lieux d’entrée des WC entartrés et sales et il est possible de constater la présence de fêlures sur la base du réservoir lors de la restitution des lieux. Cette dégradation, compte tenu de sa localisation à la base du réservoir révèle manifestement d’une malfaçon et ne peut avoir été causée par la locataire. Cette somme ne sera donc pas mise à la charge de Mme [C] [W].

sur les comptes entre les parties

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

M. [T] [D] et M. [N] [D] sont redevable de la somme de 1 100 euros au titre du dépôt de garantie. La restitution du dépôt de garantie étant une obligation découlant du contrat de bail, seul le bailleur en est débiteur. Les demandes formées à l’encontre de son mandataire, la société CASTEELE seront par conséquent rejetées.

Mme [C] [W] est redevable de la somme de 162,29 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges au 5 août 2021.

M. [T] [D] et M. [N] [D] sont donc redevables de la somme de 937,71 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et n’étaient pas légitimes à retenir plus que la somme de 162,29 euros. Il doit donc être tenu compte d’une pénalité de 118,70 euros (10% de 1 187,67 euros, dernier loyer non contesté) par mois de retard. Peu importe qu’ils aient tenté de restituer une partie du dépôt de garantie au mois de septembre 2021.

Cette pénalité ne sera toutefois appliquée que jusqu’à la délivrance de l’assignation pour ne pas faire supporter au bailleur la durée de la procédure judiciaire, laquelle ne lui est pas entièrement imputable. La liquidation de la pénalité fait ainsi ressortir une somme de 4 154,50 euros (118,70 euros sur 35 mois du 5 octobre 2021 (deux mois après la restitution des lieux) au 18 juillet 2024, date de l’assignation).

En conséquence, M. [T] [D] et M. [N] [D] seront condamnés à payer la somme de 937,71 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et 3 862,61 euros au titre de la majoration, la condamnation ne pouvant excéder la demande faite par la demanderesse.

La demande de voir condamner M. [T] [D] et M. [N] [D] in solidum, qui ne repose sur aucun fondement juridique, sera rejetée.

Sur le préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d’une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit.

En l’espèce, Mme [C] [W] n’apporte pas d’élément au soutien de cette prétention permettant de caractériser une faute de la part des défendeurs et ne démontre pas subir un préjudice qui ne serait pas déjà réparé par le montant alloué au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Sa demande de dommages et intérêts est donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [T] [D] et M. [N] [D], partie perdante, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, M. [T] [D] et M. [N] [D] devront verser à Mme [C] [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes en paiement formées à l’encontre de la société CASTEELE,

CONDAMNE M. [T] [D] et M. [N] [D] à verser à Mme [C] [W] les sommes suivantes :

937,71 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,3 862,61 euros au titre de la majoration prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

REJETTE la demande de condamnation in solidum,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [T] [D] et M. [N] [D] à verser à Mme [C] [W] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE M. [T] [D] et M. [N] [D] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection