TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/02498 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CY6E3

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 17 Mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [L], [Y] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Isabelle CAILLABOUX de la SELARL SAUTELET CAILLABOUX FARGEON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1917

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [I] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Manuel QUESNOT-FILIPPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0493

Décision du 17 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/02498 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY6E3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de l’audience et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 6 janvier 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte sous seing privé en date des 9, 10 et 12 février 2022, Monsieur [L] [S] a consenti à Monsieur [V] [D] et Madame [I] [D], ci-après les époux [D] un compromis de vente portant sur un bien sis [Adresse 2] à [Localité 7] pour le prix de 177 000 euros.

Au terme de ce compromis, la vente devait se réaliser le 2 mai 2022, plusieurs conditions suspensives dont celui de l’obtention d’un prêt y étant stipulé.

L’appartement comportant un sanibroyeur, une clause spécifique était prévue au compromis, précisant que l’installation avait été réalisée sans l’autorisation d’une assemblée générale des copropriétaires et sans autorisation de l’autorité sanitaire de la ville. Il était également stipulé au compromis que le bien n’était grevé d’aucune servitude conventionnelle de droit privé.

Par courriel du 14 juin 2022, Monsieur et Madame [D] ont souhaité rétracter leur promesse, en indiquant ne pas souhaiter donner suite compte tenu de la problématique d’installation d’évacuation des eaux découverte postérieurement à l’avant-contrat.

Le 9 septembre 2022, Monsieur [L] [S] a sommé les époux [D] d’avoir à signer, soit l’acte de vente dans un délai de 10 jours, soit un acte de résiliation amiable avec exécution des clauses du compromis.

C’est dans ces conditions que sur assignation délivrée le 9 février 2023 et par dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 mars 2024 auxquelles il est expressément référé, Monsieur [L] [S] demande au Tribunal de :

Débouter Monsieur [V] [D] et Madame [I] [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Recevoir Monsieur [L] [S] en ses demandes, fins et prétentions,

Constater que Monsieur [V] [D] et Madame [I] [D] n’ont pas signé l’acte authentique de vente de leur seul fait,

Ainsi,

Condamner, Monsieur [V] [D] et Madame [I] [D] à verser à Monsieur [L] [S] la somme de 17.700 € correspondant à la clause pénale prévue au contrat signé les 9, 10 et 12 février 2022,

Dire que cette condamnation sera augmentée des intérêts légaux à compter de la signification de la présente assignation,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution,

Condamner Monsieur [V] [D] et Madame [I] [D] à verser à Monsieur [L] [S] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Monsieur [V] [D] et Madame [I] [D] aux entiers dépens.

En réponse, dans ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 novembre 2023 et auxquelles il est expressément référé, [V] et [I] [D] demandent au Tribunal de :

CONSTATER que Monsieur et Madame [D] n’ont commis aucune faute,

REJETER toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [S] ;

CONDAMNER Monsieur [S] à leur restituer le dépôt de garantie de 8.850 € ;

CONDAMNER Monsieur [S] à leur verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 6 janvier 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 mars 2025.

Motifs de la décision

Sur la demande principale

Pour solliciter la condamnation des époux [D] au paiement de ladite clause pénale, Monsieur [S] fait valoir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil que les époux [D] sont tenus de s’acquitter de la clause pénale prévue au compromis de vente dès lors qu’ils ont refusé de respecter leurs engagements contractuels et de régulariser la vente après la sommation qui leur a été faite le 9 septembre 2022, soulignant que ceux-ci ne se sont nullement prévalus de la non-réalisation des conditions suspensives prévues au compromis pour se rétracter de leur engagement et sont donc réputés y avoir renoncé.

En réponse aux moyens soulevés par les défendeurs, Monsieur [S] soutient qu’il n’a commis aucune réticence fautive s’agissant de l’existence d’une canalisation reliant le sanibroyeur compris dans le lot n°5, objet du compromis, aux canalisations par le biais d’un tuyau implantée sur le lot privatif n°4, son notaire en ayant informé leur notaire par courriel du 11 mai 2022. Il estime au demeurant que cette information n’était pas substantielle et fait valoir qu’il leur a communiqué un plan des tracés des tuyaux et canalisations desservant l’installation du sanibroyeur, soulignant que l’implantation de la canalisation passant par le lot n°4 relié au sanibroyeur du lot n°5, objet du compromis, n’avait pas été faite de manière irrégulière ou sans le consentement du propriétaire du lot n°4, ce lot lui appartenant également.

Il soutient en outre que les défendeurs ne peuvent prétendre avoir bénéficié d’un second délai de rétractation à raison d’une modification substantielle de la convention, aucune servitude n’existant, rappelant qu’il était le propriétaire des deux lots, et les époux [D] ne pouvant dès lors alléguer craindre une action du propriétaire du lot n°4 imposant la cessation d’une servitude irrégulière de passage de canalisation. Il estime qu’en l’absence de modification substantielle, il n’avait pas l’obligation de notifier un nouveau compromis de vente, de sorte qu’ils n’ont pas bénéficié d’un nouveau délai de rétractation. Il souligne au demeurant que les époux [D] ont informé de leur volonté de se rétracter par simple mail du 14 juin 2022 adressé à leur notaire et n’ont pas signifié au vendeur leur volonté de se rétracter.

Il s’oppose enfin à la minoration de la clause pénale, rappelant que la condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 10 avril, la vente devant intervenir le 2 mai 2022 et que le bien a été immobilisé jusqu’au 19 septembre 2022, 10 jours après la sommation faite de réaliser la vente, de sorte que la clause n’est pas excessive.

Pour s’opposer au paiement de la clause pénale, les époux [D], au visa de l’article 1112-1 et 1130 et suivants du code civil, font valoir que :

Monsieur [S] ne les a pas informés, à la date de la signature du compromis de vente, du raccordement irrégulier de l’installation du sanibroyeur, constitutive d’un empiètement sur le lot privatif n°4, propriété d’un tiers au contrat ;

cette information nouvelle était de nature à modifier de manière substantielle le compromis, en ce qu’elle imposait la création d’une servitude entre les deux lots, modifiant ainsi les caractéristiques du bien vendu et faisant naitre à leur détriment un risque contentieux important, risque relevé postérieurement à la signature du compromis par le notaire du vendeur qui en a informé leur notaire;

cette information substantielle a eu pour effet de rouvrir le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, disposition d’ordre publique, et il appartenait au vendeur de notifier un nouveau compromis de vente afin de faire courir le délai de rétractation ;

Monsieur [S] n’ayant pas procédé à une telle notification, ils ont valablement pu notifier leur intention de ne pas poursuivre la vente par courriel du 14 juin 2022.

A titre subsidiaire, ils sollicitent, au visa de l’article 1231-5 du code civil, que la clause pénale soit modérée, l’immobilisation n’ayant duré selon eux que quatre mois jusqu’au 14 juin 2022, date de leur rétractation et réclament qu’elle ne dépasse pas 5% du prix de vente, soit 8 850 euros.

Sur ce,

En vertu de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Le premier alinéa de l’article 1353 de ce même code dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

L’article 1231-5 du code civil prévoit que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, il était convenu, aux termes du compromis de vente versé aux débats, une clause pénale d’un montant de 17.700 euros ainsi rédigée : « Dans le cas où, les conditions suspensives étant réalisées, l’une des parties ou ses ayants droit viendrait à refuser de régulariser la présente vente, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites, de justice, et tous droits et amendes, et devra, en outre, payer à l’autre partie la somme indiquée ci-dessous à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale à laquelle il conviendra de déduire les sommes versées à titre de séquestre ».

Il y a tout d’abord lieu d’observer que les époux [D] ne se prévalent pas d’une éventuelle absence de réalisation des conditions suspensives prévues au compromis de vente et ne contestent pas qu’ils y aient renoncé ainsi que le soutient Monsieur [S].

Par conséquent, les différentes conditions suspensives prévues au compromis de vente seront tenues pour réalisées.

Etant rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties, il convient de relever que si les défendeurs évoquent dans leurs écritures les dispositions de l’article 1112-1 et 1130 et suivants du code civil, soulignant que le manquement au devoir d’information précontractuelle peut entrainer l’annulation du contrat, ils ne sollicitent pas pour autant la nullité du compromis de vente litigieux aux termes du dispositif de leurs écritures.

Cela étant, il résulte des pièces versées aux débats que postérieurement à la signature du compromis de vente et au délai dans lequel devait être régularisée la vente, les notaires instrumentaires ont découvert l’existence, non contestée par Monsieur [S] d’un raccordement des canalisations du sanibroyeur installé dans le lot n°5, objet du compromis, à des canalisations traversant le lot privatif n°4 appartenant également à Monsieur [S], empiétant ainsi sur ledit lot et qu’ils ont reporté la vente pour ce motif, le notaire des époux [D] leur indiquant par mail du 24 mai 2022 que « la signature n’a pas eu lieu hier car nous avons été informés par le notaire vendeur d’un sujet important concernant l’évacuation des eaux ».

Si aucune servitude n’avait été instituée conventionnellement avant le compromis de vente ainsi que l’indique Monsieur [S], force est de constater que les notaires ont envisagé, pour sécuriser la vente et la situation des acquéreurs afin de les préserver notamment du risque que de futurs propriétaires ne suppriment ces canalisations, l’établissement d’une servitude de passage de canalisation.

Or, contrairement à ce qu’affirme Monsieur [S], le risque juridique résultant de cet empiétement de la canalisation du sanibroyeur sur un lot privatif voisin est d’autant plus important que l’installation du sanibroyeur a été effectuée sans l’autorisation d’une assemblée générale des copropriétaires et sans l’autorisation de l’autorité sanitaire de la ville, peu important à cet égard que les époux [D] aient signé le compromis en connaissance de ces défauts d’autorisation.

Ainsi, le tribunal retient, avec les défendeurs, que l’existence d’un empiétement de la canalisation d’évacuation du sanibroyeur équipant le studio, objet de la vente, sur un lot privatif voisin et la nécessité d’établir une servitude pour sécuriser leur situation juridique constituent une modification substantielle des caractéristiques du bien immobilier et du compromis de vente litigieux de nature à influer sur leur consentement, au regard des risques contentieux en résultant.

En vertu de l’article L. 271- 1 du code de la construction et de l’habitation, « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, (…), l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. »

Or, en application de cette disposition, en cas de modification substantielle du contrat intervenue entre l’avant-contrat et l’acte de vente, il doit être alors procédé à une nouvelle notification ouvrant à l’acquéreur un nouveau droit de se rétracter, l’acquéreur devant être pleinement informé des caractéristiques du bien et de la nature des droits acquis. En l’absence d’une telle notification, le délai de rétractation ne court pas.

En outre, il est constant que lorsque le délai de rétraction n’a pas couru, la notification par l’acquéreur dans l’instance l’opposant à son vendeur de conclusions par lesquelles il déclare exercer son droit de rétractation satisfait aux exigences de l’article précité.

Enfin, en application de l’article L. 271- 1 du code de la construction et de l’habitation précité, l’exercice du droit de rétractation entraîne l’anéantissement du contrat.

En l’espèce, c’est donc à bon droit que les époux [D] soutiennent que le compromis de vente intégrant cette modification substantielle aurait dû leur être notifié, leur ouvrant droit à un nouveau délai de rétractation.

Or, il n’est pas contesté que ni un compromis de vente modifié pour tenir compte de cet élément substantiel nouveau, ni même le projet d’acte authentique de vente intégrant cet élément ne leur a été notifié, aucun projet d’acte authentique de vente n’étant au demeurant versé aux débats.

Ainsi, faute de nouvelle notification d’un acte tenant compte de cet élément substantiel de leur consentement, les époux [D] ont pu valablement exercer leur droit de rétractation, postérieurement au délai initial prévu au compromis de vente litigieux, que ce soit par courriel de leur notaire en date du 14 juin 2022, ou en tout état de cause par le biais de leurs conclusions dans le cadre de la présente instance.

Par l’effet de cette rétraction, le compromis de vente des 9, 10 et 12 février 2022 s’est donc trouvé anéanti, de sorte que Monsieur [O] ne peut se prévaloir de la clause pénale stipulée au contrat.

En conséquence, Monsieur [S] sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de la clause pénale.

Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie

Les époux [D] sollicitent la condamnation de Monsieur [S] à leur restituer la somme de 8 850 euros séquestrée en application du compromis de vente litigieux.

Sur ce,

En application de l’article L. 271- 1 du code de la construction et de l’habitation précité, l’exercice du droit de rétractation entraîne l’anéantissement du contrat.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que c’est à bon droit que les époux [D] ont exercé leur droit de rétractation, lequel a entrainé l’anéantissement du compromis de vente litigieux.

En conséquence, ils sont bien fondés à réclamer la restitution du dépôt de garantie, à savoir la somme de 8 850 euros séquestrée entre les mains de TransOpéra Transaction Séquestre, et non entre les mains du demandeur, ainsi qu’il résulte du compromis de vente litigieux.

La restitution de ladite somme sera autorisée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O], succombant à la présente instance, supportera les entiers dépens.

L’équité justifie de condamner Monsieur [O] à payer aux époux [D] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

Déboute Monsieur [L] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

Autorise la restitution à Monsieur [V] [D] et Madame [I] [D] de la somme de 8 850 euros séquestrée entre les mains de TransOpéra Transaction Séquestre au titre du compromis de vente conclu par acte sous seing privé en date des 9, 10 et 12 février 2022 avec Monsieur [L] [S] ;

Condamne Monsieur [L] [S] à payer à Monsieur [V] [D] et Madame [I] [D], pris ensemble, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne Monsieur [L] [S] aux dépens ;

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement ;

Fait à [Localité 6], le 17 mars 2025

La minute étant signée par :

Le Greffier Le Président