TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/07819

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5Y3

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [H] [L] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Louis LACAMP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D845

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [N]

Monsieur [B] [N]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentés par Maître Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1904

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 18 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/07819 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5Y3

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein du bâtiment B, M. [B] [N] et M. [Z] [N] sont propriétaires de deux appartements situés 2ème étage, au-dessus du duplex dont est propriétaire Mme [H] [L] [K]. Ils sont les seuls copropriétaires du bâtiment B.

Se plaignant d’un dégât des eaux, Mme [K] a saisi le juge des référés de [Localité 8], lequel a, par ordonnance du 5 janvier 2016, désigné M. [O] [A] en qualité d’expert judiciaire, au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE.

Par ordonnance du 9 mai 2016, le juge des référés a :

— reçu l’intervention volontaire de la société GMF, en qualité d’assureur des consorts [N],

— rendu communes et opposables les opérations d’expertise judiciaire aux consorts [N], à la société GMF, à la société AXA France IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et à la SA GENERALI IARD en qualité d’assureur de Mme [K],

— étendu la mission de l’expert à l’examen des désordres structurels, et notamment des fissures affectant le périmètre du regard des eaux usées R1, et des fissures circulaires sur les collecteurs et cassures identifiées sur les réseaux.

Dès sa note aux parties n° 2 en date du 17 février 2017, l’expert judiciaire a retenu que les désordres subis par Mme [K] avaient pour origine le réseau d’alimentation en eau et les évacuations situées dans le mur séparatif de la cage d’escalier commune de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du bâtiment B de l’immeuble [Adresse 2] qui s’est tenue le 5 janvier 2017, la réalisation des travaux de ravalement et de plomberie a été votée, l’entreprise BEPC ayant été choisie pour réaliser les travaux de plomberie.

A la suite de la dernière réunion d’expertise qui s’est tenue le 5 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], Mme [K] et les consorts [N] ont signé un protocole d’accord le 28 janvier 2019 aux termes duquel il est stipulé que :

— « Article 1 : d’un commun accord entre les parties, M. [D] [I], architecte du syndicat des copropriétaires et M. [D] [Y], architecte de Mame [H] [K], ont proposé une nouvelle configuration des travaux de plomberie, suivant un nouveau plan de cheminement, en vue de procéder à la remise en état et à la réfection des chutes affectant le bâtiment B.

Le nouveau cheminement impacte moins le séjour de Mme [K], tout en permettant d’être conforme à la règlementation sanitaire, contrairement à la précédente version proposée par Mme [V], précédent architecte.

Le budget voté lors de l’assemblée générale du 5 janvier 2017, entre les deux copropriétaires du bâtiment B, Mme [K], d’une part, et les consorts [N], d’autre part, comprenant les travaux de plomberie et de ravalement restent identique, à savoir 110.000 € TTC, hors assurance et honoraires (syndic, SPS, maître d’œuvre)

— Article 2 : les frais d’expertise judiciaire avancés par Mme [K], ainsi que les frais avancés par le syndicat des copropriétaires correspondant à la facture de la société OPTIMUM STRUCTURES d’un montant de 3.600 € seront partagés par moitié entre le syndicat des copropriétaires et Mme [K],

— Article 3 : chaque partie conservera ses propres frais et honoraires à sa charge,

— Article 4 : Mme [K] met fin à l’expertise judiciaire actuellement en cours et s’engage à en informer M. [A], expert judiciaire, ainsi que l’ensemble des parties, dès la signature du présent protocole. Mme [K] se déclare remplie de ses droits ; elle renonce à demander tout préjudice matériel ou immatériel et prend seule en charge la facture de la société [S] SONDAGE. Enfin, elle renonce à toute action à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de M. [B] et [Z] [N], copropriétaires, liée à l’expertise judiciaire. A la demande de Mme [K], est annexé au présent protocole, le rapport de sondages [S], qui n’est pas contradictoire.

— Article 5 : le présent protocole est soumis à la condition suspensive de sa ratification par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ».

Ledit protocole a été accepté par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] du 13 février 2019 (résolution n° 19).

Pendant l’été 2020, les travaux de ravalement ont été exécutés et les consorts [N] ont fait réaliser des travaux de remise en état dans leur appartement.

Se plaignant de ce que les consorts [N] avaient fait procéder à la réfection de leur appartement sans tenir compte du nouveau cheminement prévu par le protocole d’accord, ce qui avait emporté la suspension des travaux en parties communes et par voie de conséquence celle des travaux de rénovation de son propre appartement, Mme [H] [L] [K] a, par acte d’huissier délivré le 29 novembre 2021, fait assigner M. [B] [N] et M. [Z] [N] devant le juge des référés afin de solliciter leur condamnation, sous astreinte, à « faire procéder, à leurs frais, aux modifications nécessaires des conduites d’évacuation de leur WC et de leur salle d’eau pour permettre le raccordement tel que prévu par le protocole transactionnel du 28 janvier 2019 » et, subsidiairement, leur condamnation, sous astreinte, à réaliser « les travaux de remise en état qui s’imposent aux termes du protocole transactionnel eu égard à l’existence d’un trouble manifestement excessif ».

Par lettre officielle du 30 mars 2022 le conseil des consorts [N] a exposé au conseil de Mme [K] que ses clients étaient d’accord pour « prendre à leur charge les travaux consécutifs à leurs propres travaux de remise en état de leur logement modifiant le projet initialement prévu, à réaliser chez leur voisine, Mme [H] [K], visés dans la note établie par l’architecte, M. [I], en date du 10 mars 2022 ».

Par lettre officielle du 1er juillet 2022, le conseil des consorts [N] a confirmé au conseil de Mme [K] que, eu égard à la communication des devis actualisés, ses clients acceptaient de « prendre à leur charge les travaux consécutifs à leurs propres travaux de remise en état de leur logement modifiant le projet initialement prévu, à réaliser chez leur voisine, Mme [H] [K] » et s’acquitteraient, « à ce titre », du paiement « de la somme de 28.454,73 € à réception des appels de fond correspondants ».

Les travaux visés par ladite lettre ont été exécutés.

Par ordonnance du 12 avril 2022, le juge des référés a donné acte à Mme [K] de son désistement d’instance.

Par acte d’huissier délivré le 5 juin 2023, Mme [H] [L] [K] a assigné au fond M. [B] [N] et M. [Z] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, l’indemnisation de préjudices dénoncés comme étant consécutifs aux travaux de réfection de l’appartement des consorts [N] réalisés sans tenir compte du cheminement prévu par le protocole du 28 janvier 2019.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er aout 2024, Mme [H] [L] [K] demande au tribunal de :

Vu l’article 544 du code civil, les articles 1240 et suivants du code civil, les pièces versées aux débats,

Déclarer recevable et bien fondée Mme [H] [L] [K] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

Juger que M. [B] [N] et M. [Z] [N] ont commis une faute en faisant procéder à la réfection complète de leur appartement sans tenir compte du cheminement prévu par le protocole du 28 janvier 2019,

Décision du 18 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/07819 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5Y3

Juger que le préjudice matériel, le préjudice de jouissance et le préjudice moral de Mme [K] sont bien établis, et sont les conséquences de la faute commise M. [B] [N] et M. [Z] [N],

Condamner solidairement M. [B] [N] et M. [Z] [N] à la somme de 125.243,81 € en réparation du préjudice matériel subi par Mme [K] dont ils sont responsables,

Condamner solidairement M. [B] [N] et M. [Z] [N] à la somme de 167.878,60 € au titre du préjudice de jouissance de Mme [K] résultant de l’impossibilité de jouir de son bien au [Adresse 2],

Condamner solidairement M. [B] [N] et M. [Z] [N] à la somme de 15.000 € en réparation du préjudice moral de Mme [K].

En tout état de cause,

Condamner solidairement M. [B] [N] et M. [Z] [N] à payer à Mme [H] [L] [K] la somme de 9.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [B] [N] et M. [Z] [N] aux entiers dépens,

Ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, Messieurs [B] et [Z] [N] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil, les articles 514 et suivants du code de procédure civile, les pièces versées aux débats,

Déclarer Messieurs [B] et [Z] [N] recevables et bien fondés dans leurs présentes écritures,

Rejeter l’ensemble des demandes de Madame [H] [L] [K],

Condamner Madame [H] [L] [K] à payer à Messieurs [B] et [Z] [N] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [H] [L] [K] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Emmanuelle GUICHETEAU selon l’article 699 du code de procédure civile,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 13 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 13 mai 2025, a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [K]

Mme [K] soutient que les consorts [N] ont commis une faute en faisant procéder à la réfection complète de leur appartement en violation du protocole du 28 janvier 2019 pour ne pas avoir tenu compte du cheminement des travaux de plomberie prévu par celui-ci, ce qui a eu pour conséquence l’interruption des travaux en parties communes et privatives qui devaient être réalisés au sein de son appartement, pendant trois ans, faute de retour des consorts [N] sur le choix de la nature des travaux à réaliser en conséquence et ce, en dépit des relances effectuées par l’architecte en charge des travaux, M. [I], par son conseil et par le conseil du syndicat des copropriétaires.

Elle soutient que les consorts [N] ont reconnu, dans la lettre officielle de leur conseil en date du 1er juillet 2022, que les travaux réalisés chez elle seraient consécutifs à la mise en place, dans leur appartement, du plan de cheminement. Elle fait valoir qu’un constat d’huissier du 10 novembre 2021 fait état de l’état de dégradation avancée de son appartement, état qui l’a d’autant plus empêchée de pouvoir revenir dans son appartement.

Elle estime que cette faute a emporté les préjudices suivants :

— un préjudice de jouissance, caractérisé par l’obligation de quitter son appartement, du 6 décembre 2019 au 3 mai 2023 (41 mois), date de la dernière réservation d’un logement de substitution, qu’elle évalue à 4.094,60 € par mois en faisant valoir une valeur locative de 34,7 €/m² et une surface totale de 118 m²,

— un préjudice matériel subi de 2020 à 2023, correspondant à l’ensemble des charges qu’elle a dû supporter alors qu’elle ne pouvait jouir de son appartement ou qu’elle a dû engager pour protéger ses biens en raison de l’état de l’appartement, décomposé comme suit : 33.770,03 euros pour l’hébergement de substitution à [Localité 8] ; 2.182,57 euros pour les factures EDF de son appartement du [Adresse 1] ; 21.462,35 euros ainsi que 18.928,00 euros pour pouvoir transporter, emballer et stocker les biens de son appartement du [Adresse 1] ; 21.115 euros pour le règlement des taxes d’habitation, des taxes foncières et de l’impôt de solidarité ; 1.851,97 euros pour le règlement de ses factures de l’opérateur « Orange » pour la ligne de téléphone fixe de son appartement du [Adresse 1] et pour internet ; 669,69 euros pour l’entretien du jardin privatif de son appartement [Adresse 10] ; 15.365,75 euros correspondant au règlement des charges de copropriété et appels de fonds réglés ; 107,85 euros de frais d’huissier pour l’assignation des consorts [N] du 29 novembre 2021, assignation ayant permis d’obtenir l’accord des consorts [N] pour prendre en charge le coût des travaux demandés, ce qui démontre que cette procédure était justifiée,

— un préjudice moral, caractérisé d’une part, par les démarches amiables et judiciaires qu’elle a entreprises pour que les travaux puissent aboutir et pour obtenir l’indemnisation de ses préjudices, d’autre part, par le fait d’avoir dû quitter son appartement pour une durée incertaine, et enfin en raison des démarches réalisées auprès du syndic pour que les travaux soient repris, le tout afin de pouvoir enfin réhabiliter son appartement et permettre son réaménagement.

Les consorts [N] soutiennent que l’inexécution du protocole d’accord du 28 janvier 2019 ne peut leur être reprochée puisque ni eux ni l’assemblée générale n’ont été rendus destinataires, avant l’engagement de leurs propres travaux de rénovation, du plan comportant le nouveau cheminement, plan visé mais non annexé audit protocole.

Ils font valoir, en tout état de cause, que :

— la lecture des comptes-rendus de chantier permet de constater que les travaux se sont poursuivis chez Mme [K] et que le seul risque, en application du protocole du 28 janvier 2019, était que la société en charge du lot plomberie effectue les travaux prévus chez Mme [K] et neutralise la chute desservant leur appartement,

— les retards pris par les travaux de remise en état de Mme [K] sont liés à la période de COVID,

— Mme [K] n’établit pas le point de départ de l’arrêt des travaux ainsi que la date de leur reprise ; aucune des pièces versées aux débats n’établit la durée prétendue pendant laquelle les travaux de remise en état auraient cessé complètement du fait de l’absence de mise en œuvre du nouveau cheminement, de sorte que Mme [K] ne démontre pas le lien de causalité entre leur prétendue faute et les préjudices allégués.

S’agissant du préjudice matériel réclamé, ils exposent que :

— les frais d’huissiers réclamés au titre de l’assignation délivrée le 29 novembre 2021 ne peuvent leur être réclamés, Mme [K] s’étant désistée de sa demande,

— les charges de copropriété sont dues par le copropriétaire pour permettre le fonctionnement de la copropriété,

— les frais d’entretien du jardin sont indépendants des travaux de remise en état de son appartement,

— les frais de téléphone, internet, impôts et taxes n’ont pas été modifiés par les travaux de reprise du cheminement de la canalisation,

— il n’est pas démontré que les frais de déménagement, garde-meuble et électricité seraient intégralement imputables aux travaux de reprise du cheminement de la canalisation, dans la mesure où les travaux entrepris pour la remise en état génèrent en leur principe de tels frais,

— les frais d’hébergement ne leur sont pas imputables puisque l’appartement n’était plus habitable en raison des propres atermoiements de Mme [K] pendant l’expertise judiciaire.

S’agissant du préjudice de jouissance réclamé, ils font valoir que :

— Mme [K] demeure aux Etats-Unis, le duplex parisien n’étant qu’un pied à terre,

— l’humidité constatée en novembre 2021 n’est pas exceptionnelle dans un appartement inoccupé depuis au moins trois ans à la date de l’établissement du procès-verbal de constat, étant précisé que le dégât des eaux a pour origine les parties communes,

— Mme [K] invoque une période de préjudice du 6 décembre 2019 au 3 mai 2023 sans distinguer les travaux de remise en état complet de son appartement des travaux de réalisation du nouveau cheminement de la canalisation dans l’appartement de Messieurs [N], ces derniers ayant été réalisés en 2022,

— en somme, Mme [K] ne démontre pas le caractère primordial des travaux objet du protocole du 28 janvier 2019 pour le démarrage des travaux de remise en état de son appartement et échoue à démontrer que son préjudice de jouissance puisse leur être imputé.

S’agissant du préjudice moral réclamé, ils estiment que ce préjudice n’est pas justifié en son principe, dès lors que le nouveau plan de cheminement ne leur a pas été communiqué et qu’ils ont accepté dès le 30 mars 2022, de financer le coût des travaux exigés pour le nouveau cheminement de la canalisation dans leur appartement.

***

1.1 Sur la responsabilité

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 du même code précise que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 768 du code de procédure civile, aux termes desquelles « le tribunal n’examine les moyens au soutien (des) prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ». Si Mme [K] vise, dans le dispositif de ses dernières conclusions, les dispositions de l’article 544 du code civil et celles des articles 1240 et suivants du code civil, elle n’articule ses moyens qu’en visant la faute des consorts [N] sans invoquer un quelconque trouble du voisinage. Les dispositions de l’article 544 du code civil ne sont mentionnées, au sein des moyens de Mme [K], que pour rappeler que « la propriété est le droit de jouir et de disposer » de son bien, au soutien de la justification de son préjudice de jouissance. Par voie de conséquence, le tribunal ne peut qu’apprécier la responsabilité pour faute des consorts [N].

Le présent litige ne porte pas sur la détermination de l’origine du dégât des eaux ayant affecté l’appartement de Mme [K] (désordres dans la salle de bain, la chambre, la cuisine, le hall d’entrée de l’appartement de Mme [K] ainsi que le mur extérieur au niveau de la cuisine dudit appartement, selon le constat d’huissier de justice dressé le 26 octobre 2015, pièce n° 5 de Mme [K] ; désordres, et notamment fissures et humidité, affectant la cuisine, la salle de bain et une chambre selon la note aux parties n° 2 de l’expert judiciaire en date du 17 février 2016, pièce n° 14 de Mme [K]), étant à cet égard précisé qu’il est constant que les notes aux parties du rapport d’expertise judiciaire produites retiennent des origines en parties communes (pièces n° 10 des consorts [N] ; pièces n° 14 de Mme [K]).

L’ensemble des moyens des consorts [N] renvoyant aux freins qui auraient été mis en œuvre par Mme [K] et/ou son architecte pendant les opérations d’expertise judiciaire, s’agissant notamment de l’exécution des travaux validés par l’expert judiciaire et votés en assemblée générale sont inopérants, puisqu’il est constant que ces moyens renvoient à des faits antérieurs au 28 janvier 2019, date de la signature du protocole d’accord dont les termes ont été rappelés dans l’exposé du litige du présent jugement et dont l’inexécution alléguée fonde les demandes indemnitaires de Mme [K] au titre de préjudices qui auraient été subis de 2020 à 2023.

Il est constant que le protocole du 28 janvier 2019 a acté « une nouvelle configuration des travaux de plomberie, suivant un nouveau plan de cheminement, en vue de procéder à la remise en état et à la réfection des chutes affectant le bâtiment B » (protocole, pièce n° 7 de Mme [K]) et que ce choix a été fait, à plusieurs fins :

— moindre impact sur le séjour de Mme [K] (protocole, pièce n° 7 de Mme [K]), car cela permettait de ne pas casser le sol en marbre du rez-de-chaussée de l’appartement de Mme [K] entre le pied de chute et le regard (compte rendu de chantier du 28 octobre 2020, pièce n° 15 de Mme [K]),

— moindre coût pour le syndicat des copropriétaires, et précisément pour les deux copropriétaires du bâtiment B concernés par la prise en charge financière de ces travaux, soit Mme [K] et les consorts [N], « eu égard au coût élevé de reprises du sol en marbre du séjour » (compte rendu de chantier du 28 octobre 2020, pièce n° 15 de Mme [K]),

— conformité à la réglementation sanitaire, contrairement à la version antérieure proposée par Mme [V], précédent architecte (protocole, pièce n° 7 de Mme [K]).

Il est également constant que les consorts [N] n’ont pas tenu compte de ce nouveau plan de cheminement lorsqu’ils ont procédé aux travaux de rénovation de l’un de leur appartement « à l’été 2022 », date précisée par les consorts [N] dans leurs conclusions. Cela est établi par le compte rendu de chantier du 28 octobre 2020 (pièce n° 15 de Mme [K]) mais également reconnu par les consorts [N] eu égard aux termes des lettres officielles de leur conseil en date des 30 mars et 1er juillet 2022 (pièces n° 12 et 14 des consorts [N]).

Si le « nouveau plan de cheminement » n’est pas annexé à la copie du protocole versé aux débats ni mentionné par le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] du 13 février 2019 (résolution n° 19), lequel expose seulement que « ledit protocole et le sondage de la société [S] resteront annexés au procès-verbal de ladite assemblée » (pièce n° 7 des consorts [N]), et si le compte rendu de chantier du 23 mars 2020 (pièce n° 11 des consorts [N]) invite M. [Y], architecte de Mme [K], à « prendre attache avec M. [N] pour cheminement et accès » sans que cette prise de contact soit établie, les consorts [N] ne peuvent nier qu’ils avaient connaissance ou auraient dû prendre connaissance dudit plan de cheminement avant de procéder aux travaux de rénovation de leur appartement au cours de l’été 2020, dès lors que :

— ce plan a été communiqué le 24 mai 2018 par le syndicat des copropriétaires à l’expert judiciaire et aux avocats de toutes les parties, en ce compris le conseil des consorts [N] (pièce n° 29 de Mme [K]),

— ce plan est l’objet essentiel du protocole d’accord signé par les consorts [N] le 13 février 2019, protocole exposant que ce plan a été choisi « d’un commun accord entre les parties ».

Décision du 18 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/07819 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5Y3

La faute des consorts [N], caractérisée par l’inexécution du protocole d’accord du 28 janvier 2019 est donc caractérisée.

S’agissant des effets de cette inexécution, il ressort du compte rendu de chantier du 28 octobre 2020 (pièce n° 15 de Mme [K]) que celle-ci :

— remettait en cause la poursuite des travaux décidés dès lors que « tout le projet et les marchés de travaux ont été établis sur un nouveau cheminement des chutes, du fait de l’abandon de la chute verticale cheminant dans le séjour de Mme [K] et récupérant les WC de M. [N] au R +2 »,

— permettait d’envisager deux solutions en conséquence : « 1. Soit M. [N] fait procéder à ses frais aux modifications nécessaires des conduites d’évacuation de son WC et de la salle de bain pour permettre le raccordement tel qu’il a été prévu ; 2. Soit M. [N] prend à sa charge exclusive le coût généré par le maintien de la chute EV qui devait être abandonnée (dépose et remplacement de la chute et de son coffrage sur deux niveaux + dépose en conservation des étagères et rangements, ouverture du sol en marbre au rez-de-chaussée, remplacement du collecteur et reprise du sol, remise en peinture du séjour et de la chambre en R+1) »,

— impliquait, « en l’état et sans un retour rapide de l’intéressé » de rendre « inopérante » la « chute actuelle » et « d’interdire l’usage des WC (de l’appartement des consorts [N]) voire de la salle de bain et de la cuisine (de l’appartement des consorts [N]) si elles desservent la même chute ».

Dans son compte rendu de chantier du 19 janvier 2021 (pièces n° 8 de Mme [K]), M. [I] :

— ajoute deux options (option 2.b « soit M. [N] prend à sa charge exclusive le surcout généré par le maintien de la chute EV qui devait être abandonnée : dépose et remplacement de la chute et de ses coffrages sur 1 niveau + dépose en conservation des étagères et rangements, création d’un soffite au plafond du RDC pour raccordement à la chute d’angle, remise en peinture du séjour et de la chambre en R+1 » ; Option 2.c Soit M. [N] prend à sa charge exclusive le coût généré par le maintien de la chute EV qui devait être abandonnée (dépose et remplacement de la chute et de son coffrage sur deux niveaux + dépose en conservation des étagères et rangements, création d’un soffite au plafond du R +1 pour raccordement à la chute d’angle, remise en peinture du séjour et de la chambre en R+1) »,

— expose que les solutions vont être chiffrées par les entreprises et les devis retournés à réception,

— et demande aux consorts [N] de se prononcer.

Il a réitéré sa demande dans ses comptes-rendus de chantiers du 3 février 2021 et du 13 avril 2021, en exposant que les travaux étaient de ce fait « bloqués » (pièces n° 9 et 10 de Mme [K]).

Le 30 juillet 2021, le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé, en vain, une mise en demeure aux consorts [N] faisant état de l’interruption des travaux dans les parties communes et les parties privatives de Mme [K] et exigeant de leur part qu’il procèdent, dans leur lot et à leurs frais, aux modifications nécessaires de conduits d’évacuation de leur WC et de leur salle d’eau, pour permettre le raccordement, tel qu’il avait été prévu par le protocole d’accord (pièce n° 11 de Mme [K]).

Si M. [I] sollicite des entreprises intervenantes certains travaux dans son compte-rendu de chantier du 28 octobre 2020 (création du regard [Localité 7]/EV et regard EP pour les futurs réseaux enterrés dans la cour, demandés à la société BECP ; dépose des revêtements sols existants afin d’effectuer les tranchées, pour la mise en place des réseaux d’évacuation par le plombier de la terrasse, du salon et de la cuisine, demandée à la société ARTHEMA ; dépose et réservation des meubles bas et haut de la cuisine et du plan de travail, demandées à la société BATICLAN), il acte, dans ses comptes-rendus de chantier des 19 janvier 2021, 3 février 2021 et 13 avril 2021 la suspension des interventions de ces trois entreprises, dans l’ « attente (de) la solution retenue concernant le cheminement des réseaux ».

La défaillance d’une des entreprises, actée par le compte-rendu de chantier du 3 février 2021, n’est pas la cause des retards de travaux puisque celle-ci a rapidement été remplacée comme cela est mentionné dans le compte-rendu de chantier du 13 avril 2021. Ce n’est qu’après avoir été assignés en référé que les consorts [N] ont, par lettre officielle de leur conseil du 30 mars 2022 (pièce n° 12 des consorts [N]) réitérée le 1er juillet 2022 (pièce n° 14 des consorts [N]), fait part de leur position, consistant à « prendre à leur charge les travaux consécutifs à leurs propres travaux de remise en état de leur logement modifiant le projet initialement prévu, à réaliser chez leur voisine, Mme [H] [K], visés dans la note établie par l’architecte, M. [I], en date du 10 mars 2022 ».

Les parties ne produisent pas les comptes-rendus de chantier postérieurs au 13 avril 2021.

En l’état des pièces versées aux débats, il est établi qu’à compter du 19 janvier 2021, le chantier a été interrompu en raison du non-respect par les consorts [N] du plan de cheminement des travaux de plomberie prévu par le protocole précité et de leur absence de réponse relative aux options de travaux qui s’ouvraient en conséquence.

Si Mme [K] ne produit aucune pièce relative aux travaux distincts de ré-embellissement de ses parties privatives nécessités par le dégât des eaux ayant touché sa chambre, sa salle de bain, sa cuisine et son séjour, et si elle n’expose en particulier pas en quoi les travaux de rénovation de sa salle de bain auraient pu être empêchés par l’interruption des travaux précités, les consorts [N] ne peuvent raisonnablement faire valoir que les travaux de plomberie ne conditionnaient aucunement les travaux de réfection de l’appartement de Mme [K] au motif que les premiers n’affectaient que le salon de l’appartement de Mme [K], dès lors que :

— il a précédemment été relevé que le chantier interrompu faisait intervenir des entreprises dans la cuisine, le salon et la terrasse de l’appartement de Mme [K],

— les options soumises par l’architecte aux consorts [N] comprenaient des travaux dans le salon et la chambre, sur un ou deux niveaux de l’appartement de Mme [K], avec éventuelle création d’un soffite au plafond du rez-de-chaussée ou du 1er étage,

— les travaux de plomberie interrompus étaient de gros travaux, par définition préalables à tous travaux de ré-embellissement.

En outre, le lancement préalable du chantier avait exigé de Mme [K] qu’elle déplace son mobilier à compter de décembre 2019 (pièce n° 20 de Mme [K]), de sorte qu’il ne pouvait raisonnablement être attendu de Mme [K] qu’elle réinstalle ses meubles dans l’appartement, afin d’en jouir provisoirement et pour un temps incertain, dans l’attente d’une réponse des consorts [N] à la demande de l’architecte et dans un appartement sinistré.

Aucune partie ne verse aux débats le moindre élément (notamment pas la note du 10 mars 2022 évoquée dans la lettre officielle des consorts [N] du 30 mars 2022) permettant au tribunal de constater la nature des travaux de plomberie en définitive réalisés ni leur date de réalisation, mais il est constant que ces travaux ont été exécutés « en 2022 » et ont été satisfactoires pour Mme [K]. En l’état des pièces versées aux débats, le tribunal retiendra la date du 30 mars 2022 comme terme de la période de préjudices nés de l’interruption des travaux causés par la violation, par les consorts [N], du protocole d’accord du 19 janvier 2021 et du silence opposé aux demandes de l’architecte en charge du chantier sur les solutions à donner à ce nouvel état de fait.

Les consorts [N] ont, par leur comportement, causé un retard dans l’exécution des travaux prévus dans l’appartement de Mme [K], ce qui a occasionné un préjudice de jouissance supplémentaire et distinct de celui engendre par le dégât des eaux initial, et ce sur la période du 19 janvier 2021 au 30 mars 2022, date à partir de laquelle le chantier pouvait être repris eu égard à la position ferme exprimée par les consorts [N].

La responsabilité des consorts [N] n’est pas davantage établie :

— s’agissant de la période antérieure au 19 janvier 2021, ceux-ci faisant au demeurant à juste titre valoir qu’il ressort du compte-rendu de chantier du 23 mars 2020 que les « travaux intérieurs », « différés » suite au rendez-vous de mai 2019, avaient de nouveau été « différés du fait de l’absence et du silence de M. [Y] », architecte de Mme [K] (pièce n° 11 des consorts [N]),

— s’agissant de la période postérieure au 30 mars 2022.

Par ailleurs, Mme [K] ne démontre pas, en produisant seulement le constat d’huissier dressé le 10 novembre 2021 (pièce n° 13 de Mme [K]), que l’état de son appartement se serait dégradé en raison de l’interruption des travaux précités, étant au surplus précisé que les consorts [N] relèvent, à propos, que l’expert judiciaire avait estimé, dans sa note aux parties n° 7 en date du 21 janvier 2017, que, « s’agissant des dommages chez Mme [K], un colmatage de chutes (…) a été exécuté en juillet mettant fin au dégât des eaux » (pièce n° 10 des consorts [N]) et que, par ailleurs, il est constant que les travaux distincts de ravalement avaient été exécutés depuis l’été 2020.

1-2 Sur les préjudices

1-2-1 Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, Mme [K] n’a pas entendu répliquer au moyen des consorts [N] selon lequel le duplex du [Adresse 1] à [Localité 9] n’est qu’un pied à terre parisien. Celle-ci mentionne, dans son assignation et dans ses dernières conclusions, demeurer dans ledit duplex. Néanmoins, le tribunal relève que les déclarations et avis d’imposition produits aux débats (pièce n° 22 de Mme [K]) mentionnent une adresse, au 1er janvier 2021 et au 1er janvier 2022, sise « [Adresse 4], Etats-Unis ».

En application du principe de réparation intégrale, Mme [K] ne peut donc être indemnisée que du préjudice caractérisé par l’impossibilité d’avoir pu jouir de son pied à terre parisien, lorsqu’elle a souhaité se rendre à [Localité 8] entre le 19 janvier 2021 et le 30 mars 2022.

Si les justificatifs de séjours hôteliers à [Localité 8] versés aux débats sont relatifs à des périodes de séjour postérieurs au 30 mars 2022, ils établissent néanmoins que Mme [K] a, sur l’année 2022, passé environ 70 jours à [Localité 8].

En l’état des éléments versés aux débats et dès lors que les juges ont l’obligation d’évaluer le préjudice dont ils constatent l’existence (ex. : Civ. 3ème, 10 juillet 2012, n° 11-19.374), un préjudice de jouissance de 70 jours par an sera donc retenu comme base d’évaluation du préjudice de Mme [K], soit 87 jours du 19 janvier 2021 au 30 mars 2022, décomposés comme suit :

— du 19 janvier 2021 à fin 2021 : 70 jours,

— et pour le premier semestre 2022 : 17 jours.

Si Mme [K] se contente, pour évaluer la valeur locative de son appartement, d’affirmer qu’il est d’une superficie de 118 m² et de reproduire dans ses dernières conclusions, sans pièces à l’appui, une évaluation du site internet « meilleurs agents » mentionnant une valeur locative moyenne mensuelle de 34,7 €/m² pour un appartement situé au [Adresse 1], ces éléments ne sont pas contestés par les consorts [N].

Le tribunal relève que l’annexe 2 à la déclaration de Mme [K] relative à l’impôt sur la fortune immobilière 2022 mentionne une surface habitable de l’appartement de la [Adresse 10] de 108 m², de sorte que cette surface devra être retenue.

En l’état des éléments versés aux débats, il convient de condamner les consorts [N] à payer à Mme [K] la somme de 10.868,00 € ([34,7 x 108m²] / 30, soit 124,92 €/jour, x 87 jours), au titre de son préjudice de jouissance caractérisé par l’impossibilité de jouir de sa résidence secondaire entre le 19 janvier 2021 et le 30 mars 2022.

Les consorts [N] exposent, certes sans pièces à l’appui, être propriétaires indivis des deux appartements du 2ème étage. Néanmoins, cette allégation n’est pas contestée par Mme [K]. Or, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas, en application de l’article 1310 du code civil ; elle ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire (Civ. 3ème, 20 janvier 1993, n° 90-15.112). Dans ces conditions, les consorts [N] seront condamnés conjointement, à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision.

Mme [K] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre de son préjudice de jouissance.

1-2-2 Sur les préjudices matériels

Préjudices liés au préjudice de jouissance :

S’agissant des frais d’hébergement, les justificatifs de séjours hôteliers à [Localité 8] versés aux débats (pièce n° 18 de Mme [K]) sont relatifs à des périodes de séjour postérieurs au 30 mars 2022 (du 24 au 28 mai 2022, du 18 au 23 juin 2022, du 1er septembre 2022 au 14 septembre 2022, du 23 octobre au 6 décembre 2022, du 16 avril 2023 au 1er mai 2023, outre quinze nuits payées le 15 mai 2023). Ce poste de préjudice, évalué par Mme [K] à hauteur de 33.770,03 €, ne sera donc pas retenu.

S’agissant des factures EDF, le paiement à perte de ces factures ne peut être retenu que pour la période du préjudice de jouissance précédemment retenue, soit 87 jours. En l’état des pièces versées aux dossiers, et eu égard à la somme de 559,57 € payée par Mme [K] au titre des factures EDF sur l’année 2021 (365 jours), le préjudice de Mme [K] sera retenu à hauteur de 133,37 € ([559,57 / 365 jours] x 87 jours).

De la même façon, eu égard à la somme de 332,42 € payée par Mme [K] au titre des factures de téléphonie fixe pour l’année 2021, le préjudice sera retenu à hauteur de 79,23 € ([332,43 € / 365 jours] x 87 jours) s’agissant des factures de téléphonie payées à perte.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds, Mme [K] ne peut prétendre qu’à l’indemnisation des charges générales, et non des appels de fond travaux, et uniquement pendant la période de perte de jouissance des parties communes, qui sera conformément aux précédents motifs, fixée à 87 jours. Eu égard aux appels de provisions versés aux débats et à la somme totale de 4.829,47 € payée au titre des seules charges de dépenses générales, ce préjudice sera retenu à hauteur de 1.151,13 € ([4.829,47 / 365 jours] x 87 jours].

Eu égards aux avis d’imposition produits (pièce n° 22 de Mme [K]), il convient de retenir les préjudices suivants :

—  335,84 € au titre de la taxe foncière ([1.409 € payé au titre de la taxe foncière 2021 / 365] x 87 jours),

—  706,48 € au titre de la taxe d’habitation ([2.964 € payé au titre de la taxe d’habitation pour 2021/ 365] x 87 jours),

—  891,21 € au titre de l’impôt sur la fortune immobilière ([3.739 € payé au titre de l’impôt sur la fortune immobilière pour 2021 / 365] x 87 jours),

Soit une somme totale de 1.933,53 €.

Autres postes de préjudices :

Si les frais de déménagement par Mme [K] de ses meubles dans un garde-meuble (pièce n° 21 de Mme [K]) ne sont pas imputables à la faute des consorts [N] puisqu’ils sont liés à l’engagement des travaux liés au dégât des eaux, les frais de loyer du garde-meubles seront retenus du 19 janvier 2021 au 30 mars 2022 puisque liés à la faute précédemment retenue des consorts [N]. Eu égard aux factures produites (pièce n° 20 de Mme [K]), le préjudice lié au paiement d’un garde-meuble sera retenu à hauteur de la somme de 7.944,42 €.

Les frais d’élagage d’un arbre facturés à Mme [K] le 31 août 2021 pour un montant de 669,60 € (pièce n° 25 de Mme [K]) sont totalement étrangers à l’objet de la présente instance et ne seront donc pas retenus.

Les frais d’huissiers réclamés au titre de l’assignation délivrée le 29 novembre 2021 (107,85 €, pièce n° 27 de Mme [K]) ne peuvent être réclamés aux consorts [N], l’ordonnance de référé du 12 avril 2022 ayant dit que les dépens seraient recouvrés conformément aux dispositions de l’article 399 du code de procédure civile (pièce n° 13 des consorts [N]). Ils restent donc à la charge de Mme [K], demanderesse à ladite instance en référé.

Sur ce, il convient de condamner les consorts [N], à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, à payer à Mme [K] la somme totale de 11.241,68 €, en ce compris la somme de 133,37 € au titre des factures EDF, la somme de 79,23 € au titre des factures de téléphonie fixe et internet, la somme de 1.151,13 € au titre des charges générales de copropriété, la somme de 1.933,53 € au titre des frais d’impositions, la somme de 7.944,42 € au titre des frais de location d’un garde-meubles.

Mme [K] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre de ses préjudices matériels.

1-2-3 Sur le préjudice moral

Si l’assignation en référé diligentée par Mme [K] à l’encontre des consorts [N] a manifestement permis de débloquer la situation litigieuse, ce seul fait ne caractérise pas, en l’absence d’autres éléments versés aux débats, le préjudice moral allégué.

Mme [K] sera donc déboutée de sa demande en paiement de 15.000 € formée au titre de son préjudice moral.

2 – Sur les demandes accessoires

Les consorts [N], parties perdantes, seront condamnés, à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, aux entiers dépens de l’instance.

Tenus aux dépens, ils seront condamnés, à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, à payer à Mme [K] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, les consorts [N] seront déboutés de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des frais irrépétibles.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [B] [N] et M. [Z] [N], à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, à payer à Mme [H] [L] [K], la somme de 10.868,00 € au titre du préjudice de jouissance caractérisé par l’impossibilité de jouir de sa résidence secondaire entre le 19 janvier 2021 et le 30 mars 2022,

Déboute Mme [H] [L] [K] du surplus de sa demande formée au titre de son préjudice de jouissance,

Condamne M. [B] [N] et M. [Z] [N], à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, à payer à Mme [H] [L] [K], la somme de 11.241,68 €, en ce compris la somme de 133,37 € au titre des factures EDF, la somme de 79,23 € au titre des factures de téléphonie fixe et internet, la somme de 1.151,13 € au titre des charges générales de copropriété, la somme de 1.933,53 € au titre des frais d’impositions, la somme de 7.944,42 € au titre des frais de location d’un garde-meubles,

Déboute Mme [H] [L] [K] du surplus de sa demande formée au titre de ses préjudices matériels,

Déboute Mme [H] [L] [K] de l’intégralité de sa demande en paiement de la somme de 15.000 € formée au titre de son préjudice moral,

Condamne M. [B] [N] et M. [Z] [N], à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, aux entiers dépens de l’instance,

Condamne M. [B] [N] et M. [Z] [N], à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, à payer à Mme [H] [L] [K] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [H] [L] [K] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [B] [N] et M. [Z] [N] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 8] le 18 Septembre 2025

La Greffière Le Président