TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Noëllia AUNON

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02284

N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y2Y

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société PIERRES DE [Localité 6] SYNDIC, S.A.R.L

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Noëllia AUNON de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0241

DÉFENDERESSE

S.C.I. FIRST INVEST

[Adresse 2]

[Localité 5]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02284 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y2Y

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Septembre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI FIRST INVEST est propriétaire des lots de copropriété n° 7 et 91 d’un immeuble situé au [Adresse 2] à Paris 17ème.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 8 novembre 2022, présentée au destinataire le 9 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 17ème a fait mettre en demeure la SCI FIRST INVEST de payer la somme de 10.631,98 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 28 octobre 2022.

Par exploit d’huissier signifié à personne morale le 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 17ème a fait assigner la SCI FIRST INVEST en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 10 octobre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1146, 1147 et 1382 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI FIRST INVEST au paiement de la somme de 11.273,46 euros, au titre de l’arrière de charges arrêté au 14 novembre 2023, dont 150 € au titre des frais nécessaires visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout avec intérêt au taux légal à compter de la dernière mise en demeure adressée en RAR ;

— condamner la SCI FIRST INVEST au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI FIRST INVEST au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI FIRST INVEST au paiement de la somme de 2.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02284 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y2Y

Selon dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 novembre 2024, signifiées au défendeur non comparant le 6 novembre 2024 suivant procès-verbal de remise à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] demande :

— condamner la SCI FIRST INVEST au paiement de la somme de 12.338,41 €, au titre de l’arrière de charges arrêté au 27 septembre 2024, dont 150 € au titre des frais nécessaires visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout avec intérêt au taux légal à compter de la dernière mise en demeure adressée en RAR ;

— condamner la SCI FIRST INVEST au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI FIRST INVEST au paiement des entiers dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris le coût de l’assignation et de la signification des présentes conclusions ;

— condamner la SCI FIRST INVEST au paiement de la somme de 2.200 € au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 3 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 195 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI FIRST INVEST est propriétaire des lots de copropriété n° 7 et 91 d’un immeuble situé au [Adresse 2] à Paris 17ème (pièce n° 1).

Au soutien de sa demande principale portant sur les charges dues du 1er janvier 2020 au 27 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 janvier 2021, 18 juillet 2022, 14 juin 2023 et 6 juin 2024 (pièces n° 14, 15, 19 et 20), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur des exercices 2020 à 2024 (pièces n° 12, 13 et 21) ;

— un décompte de créance actualisé au 28 octobre 2022 (pièce n° 11) et un décompte actualisé au 14 octobre 2024 (pièce n° 18), ce dernier mentionnant un solde débiteur de 12.338,41 €.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI FIRST INVEST, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 12.176,41 euros.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02284 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y2Y

La SCI FIRST INVEST ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 12.176,41 € au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 14 octobre 2024, appels provisions 2024 n° 4, appel fonds travaux 2024 n° 4 et appel « travaux d’étanchéité de la terrasse n° 1 » inclus, avec intérêts au taux légal à compter :

* du 10 novembre 2022 sur la somme de 10.631,98 €,

* du 13 février 2024 sur la somme de 641,48 €,

* du 6 novembre 2024 sur le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 150 € euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais de mise en demeure par courrier recommandé d’avocat de 102 € sont justifiés (pièce n° 10). En revanche, les frais antérieurs de « relance » en date des 17 juillet 2020, 25 août 2020, 21 avril 2021, 14 mai 2021, 17 février 2021, 11 mars 2022, 18 juillet 2022 et 19 juillet 2022, dont il n’est pas justifié qu’ils aient fait l’objet d’un courrier recommandé, ne seront pas retenus.

En conséquence, la SCI FIRST INVEST sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 102 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par SCI FIRST INVEST de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que SCI FIRST INVEST a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er avril 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI FIRST INVEST a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02284 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y2Y

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

La SCI FIRST INVEST, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, la SCI FIRST INVEST sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI FIRST INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 17ème les sommes de :

—  12.176,41 € au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 14 octobre 2024, appels provisions 2024 n° 4, appel fonds travaux 2024 n° 4 et appel « travaux d’étanchéité de la terrasse n° 1 » inclus, avec intérêts au taux légal à compter :

* du 10 novembre 2022 sur la somme de 10.631,98 €,

* du 13 février 2024 sur la somme de 641,48 €,

* du 6 novembre 2024 sur le surplus,

—  102 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, et du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI FIRST INVEST au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 06 Novembre 2025

La Greffière La Présidente