TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01375 – N° Portalis 352J-W-B7I-C677F

N° MINUTE : 12/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 avril 2025

DEMANDEUR

PARIS HABITAT OPH, [Adresse 1], représenté par le cabinet de M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque J114

DÉFENDERESSE

Madame [W] [S] [M], demeurant [Adresse 5], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 11 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 22 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01375 – N° Portalis 352J-W-B7I-C677F

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 mai 2010, à effet le 11 juin 2010, l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [S] [M] sur des locaux situés au 10ème étage, escalier 5, porte [Adresse 3] [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 322,30 euros et d’une provision pour charges de 180 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.566,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [S] [M] le 25 juin 2024.

Par assignation du 7 novembre 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [S] [M], ordonner la mise sous séquestre des biens aux frais de la locataire et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer mensuel indexé plus charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat jusqu’à complète libération des lieux,

-4.892,79 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, au 20 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus, à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

-500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2024. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 11 février 2025, l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a indiqué s’opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en raison de l’augmentation de la dette s’élevant à la somme de 7.265,46 euros, terme de janvier 2025 inclus.

Mme [W] [S] [M] a comparu, sollicitant des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué être sans emploi et ne pas pouvoir acquitter le montant du loyer.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [W] [S] [M].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de même que lorsque le bailleur laisse volontairement un délai de deux mois, comme en l’espèce.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 20 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.566,78 euros n’a pas été réglée intégralement par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 août 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas remplie.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Mme [W] [S] [M] sera donc condamnée à verser à l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme de 461,30 euros, à partir du 21 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, Mme [W] [S] [M] lui devait la somme de 6.902,39 euros.

Mme [W] [S] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 sur la somme de 3.566,78 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

4. Sur les frais du procès

Mme [W] [S] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 20 juin 2024, nécessaire à la présente procédure de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’assignation du 7 novembre 2024 et en ce non compris les autres actes de commissaire de justice non utilisés au soutien de la présente procédure.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 28 mai 2010 entre l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [W] [S] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au 10ème étage, escalier 5, porte 262, [Adresse 4], [Localité 7] est résilié depuis le 20 août 2024,

DISONS n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à Mme [W] [S] [M] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à Mme [W] [S] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 10ème étage, escalier 5, porte [Adresse 3] [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme [W] [S] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 461,30 euros, correspondant au loyer et à la provision pour charges mensuelle,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Mme [W] [S] [M] à payer à l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH la somme de 6.902,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 sur la somme de 3.566,78 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Mme [W] [S] [M] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2024 et celui de l’assignation du 7 novembre 2024, et ne comprenant pas les autres actes de commissaire de justice non utilisés au soutien de la présente procédure,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge