TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Janvier 2026

N° R.G. : 23/00108 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YCDT

N° Minute :

AFFAIRE

[U], [E], [S] [O], [A], [R], [P] [O]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [U], [E], [S] [D]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Monsieur [A], [R], [P] [O]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tous les deux représentés par Maître Cécile SAMARDZIC de la SARL CSAM AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

vestiaire : PN 449

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic

Cabinet IFNOR

[Adresse 4]

[Localité 2]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] est soumis au statut de la copropriété.

Madame [U] [D] et Monsieur [A] [O] sont respectivement propriétaires, au sein du bâtiment B de cet immeuble, des lots n°103 et 102.

Un litige s’est élevé entre les parties, se rapportant au remboursement d’une partie des factures d’eau acquittées par les demandeurs pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Suivant acte du 2 février 2018, M. [O] et Mme [D] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en référé devant le président du tribunal de grande instance de Nanterre.

Par décision du 24 mai 2018, le juge a ordonné une expertise et désigné à cette fin Madame [Y] [I] [M] avec pour mission, notamment, de faire les comptes entre les parties.

L’expert a déposé son rapport le 19 octobre 2020. Il expose qu’aucune structure juridique n’encadre la gestion des équipements communs de l'[Adresse 9] dont fait partie la distribution d’eau froide, que l'[Adresse 9], dans sa totalité, ne dispose que d’un seul compteur général et d’un contrat collectif souscrit auprès de la société Véolia, et que Mme [D] a été désignée comme correspondante de ce contrat et est destinataire à ce titre des factures d’eau.

Il conclut que « déduction faite de la quote-part de Madame [D] et Monsieur [O] (…) il leur [est] respectivement dû par les autres copropriétaires » les sommes de 3.682,45 euros à Mme [D] et 13.649,74 euros à M. [O] « soit un total de 17.332,19 € à répartir sur la base de 895 tantièmes entre les autres copropriétaires ».

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 28 décembre 2022, Mme [D] et M. [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en ouverture de rapport devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Au visa de la loi du 10 juillet 1965, ils demandent au tribunal de :

Régulièrement assigné à personne, le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du même code, il conviendra de se référer à l’assignation précitée de Mme [D] et M. [O] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2023 et l’audience de plaidoirie, initialement fixée au 18 mars 2025, a été reportée au 18 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur la demande de supprimer des sommes débitrices du compte de charges de M. [O]

M. [O] demande au tribunal d’ordonner au syndicat des copropriétaires de supprimer de son compte de charges les sommes débitrices de 13.010,31 euros et 4.000 euros, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir. Il expose que ces sommes persistent à figurer au débit de son compte de charges alors que l’assemblée générale ayant prévu les travaux à l’origine de la somme de 13.010,31 euros a été annulée depuis plus de six ans par arrêt de la cour d’appel de [Localité 13] du 1er février 2016 tandis que la somme de 4.000 euros ne constitue pas des charges et a en outre été entièrement payée depuis des années.

Il produit à cette fin l’arrêt précité de la cour d’appel de [Localité 13], un courriel adressé au syndic le 29 juin 2020 suivi d’une lettre recommandée du 22 juillet 2020 et d’une sommation de faire délivrée le 18 janvier 2021, faisant état de diverses irrégularités figurant dans son compte de charges, ainsi que la convocation à l’assemblée générale du 9 mai 2022 à laquelle est annexé l’état des soldes des copropriétaires pour l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021.

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce aucun moyen de droit n’est avancé au soutien de cette demande de suppression de sommes au débit du compte de charges de M. [O] et les pièces produites aux débats ne permettent pas de déterminer que ces sommes auraient été imputées à tort à ce dernier.

En particulier, aucun décompte de charges détaillé n’est produit et le procès-verbal d’assemblée générale annulé, qui constituerait le fait générateur des sommes réclamées pour travaux, n’est pas versé aux débats.

La demande de supprimer, sous astreinte, les sommes débitrices de 13.010,31 euros et 4.000 euros portées au débit du compte de charges de M. [O] sera par conséquent rejetée.

II Sur les demandes relatives aux dépenses de consommation d’eau

M. [O] demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à inscrire sur les comptes de la copropriété et à lui payer la somme de 13.649,74 euros au titre des consommations d’eau indûment acquittées, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2020, date de la première mise en demeure adressée au syndic, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir. Il fait valoir que, comme le relève le rapport d’expertise judiciaire déposé le 19 octobre 2020, il a été contraint de payer aux lieu et place du syndicat des copropriétaires les dépenses de consommation d’eau de tout l’immeuble et que la somme réclamée correspond à la créance fixée par l’expert.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce l’expert judiciaire, dans son rapport du 19 octobre 2020, a conclu que M. [O] avait effectué des avances pour le compte du syndicat des copropriétaires au titre de la consommation d’eau due sur la période du 2 avril 2009 au 1er octobre 2014 pour un montant de 13.649,74 euros à répartir, en charges générales, sur la base de 895 tantièmes, entre les autres copropriétaires à l’exception de Mme [D].

M. [O] indique qu’il n’a été procédé à aucun remboursement de cette somme par le syndicat. Le syndicat des copropriétaires, qui est défaillant à la présente instance, ne rapporte pas la preuve de ce qu’il s’est acquitté de sa dette.

Il en résulte que M. [W] détient sur le syndicat des copropriétaires une créance certaine, liquide et exigible de 13.649,74 euros au titre des consommations d’eau indûment payées sur la période du 2 avril 2009 au 1er octobre 2014.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à payer à M. [O] la somme de 13.649,74 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement (en application de l’article 1231-7 du code civil et faute pour M. [O] de justifier de sa demande de faire courir lesdits intérêts à compter de sa mise en demeure du 22 juillet 2020), dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de trois mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution.

En revanche, M. [O] sera débouté de sa demande tendant à ce que le syndicat des copropriétaires réintègre la somme de 13.649,74 euros au crédit de son compte de charges dans la mesure où, d’une part, il n’explique pas sur quel fondement juridique il formule sa demande, d’autre part, il ne s’agit au surplus que du simple rappel des obligations comptables auxquelles est tenu le syndic en application de la présente décision ayant condamné le syndicat à rembourser cette somme à M. [O].

III Sur la demande de condamner le syndicat des copropriétaires à régulariser les consommations d’eau

Mme [D] et M. [O] demandent au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à « régulariser les consommations d’eau conformément à la loi pour les exercices antérieurs » sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

Ils ne développent toutefois aucun moyen, ni de fait ni de droit, au soutien de leurs prétentions.

Leur demande sera par conséquent rejetée sur le fondement de l’article 768 du code de procédure civile précité.

IV Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés, lesquels ont été acquittés par M. [O].

Les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12], représenté par son syndic, à verser à Monsieur [A] [O] la somme de 13.649,74 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de trois mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 11] [Localité 1], représenté par son syndic, aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés le 24 mai 2018 ;

AUTORISE Maître Cécile Samardzic, avocat au barreau des Hauts-de-Seine, à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12], représenté par son syndic, à verser à Monsieur [A] [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [A] [O] et Madame [U] [D] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution de la présente décision est de droit à titre provisoire.

Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Nadia TEFAT, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,