TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00222 – N° Portalis DB2K-W-B7I-DB4T

Minute n°

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé sous le numéro SIREN 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal

C/

M. [L] [D]

Mme [E] [M]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M^e Julien GLAIVE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Anne LAGARRIGUE

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé sous le numéro SIREN 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître LAGARRIGUE, avocate au barreau de Haute-Saône,

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [D], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître GLAIVE substitué par Maître RONGEOT à l’audience, avocate au barreau de Haute-Saône,

Madame [E] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître GLAIVE substitué par Maître RONGEOT à l’audience, avocate au barreau de Haute-Saône,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffier : Virginie DESCHAMPS,

DÉBATS :

Audience publique du 14 Mai 2025

Mise en délibéré au 25 juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le , les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 3 juin 2022, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 (ci-après l’OPH Habitat 70) a donné à bail à M. [L] [D] et Mme [E] [M] le logement n°31 situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 257,79 euros, outre 112,18 euros de provision sur charges.

Un contrat de bail a également été conclu le 14 juillet 2022 entre l’OPH Habitat 70 d’une part, et M. [L] [D] et Mme [E] [M] d’autre part, concernant un garage n°8 sis [Adresse 10] pour un loyer mensuel de 37,13 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Habitat 70 a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 22 février 2024 .

L’OPH Habitat 70 a ensuite fait assigner M. [L] [D] et Mme [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024 aux fins de voir:

— constater que les clauses résolutoires ont joué leur plein et entier effet le 23 avril 2024;

— ordonner l’expulsion de M. [L] [D] et Mme [E] [M] du logement et du garage;

— condamner solidairement M. [L] [D] et Mme [E] [M] au paiement de la somme de 2 369,87 euros au titre des loyers et charges impayés arrétés au 30 avril 2024, outre 3,04 euros au titre des frais bancaires de rejet des mois de février et mars 2024, le tout assorti des intérêts légaux à compter de l’assignation;

— condamner solidairement M. [L] [D] et Mme [E] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux;

— condamner solidairement M. [L] [D] et Mme [E] [M] au paiement de 250,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Il résulte du diagnostic social et financier que les locataires vivent en concubinage sans enfant à charge. Il est fait d’une irrégularité des revenus du couple depuis l’entrée dans le logement. Désormais, M. [L] [D] est sans emploi et Mme [E] [M] bénéficie d’un contrat à durée indeterminée avec un salaire d’environ 1 500,00 euros. Ils font état de ce que logement est infesté de cafards qui auraient endommagé des appareils éléctroménagers et engendré la perte d’emploi de M. [L] [D];

Ils indiquent avoir repris le paiement des loyers courants et versé 150,00 euros supplémentaires et proposent un apurement de 300,00 euros pas mois.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 5 mai 2025.

L’OPH Habitat 70, représenté par avocat, dépose ses conclusions aux termes desquelles elle maintient ses demandes, à l’exception de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’elle formule à hauteur de 1 500,00 euros, et sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de M. [L] [D] et Mme [E] [M].

Elle fait valoir que ces derniers ne produisent aucun élément de preuve au soutien de leurs écritures.

Elle expose que si la présence de blattes a bien été constatée dans le logement, elle a fait intervenir la société Logissan à plusierus reprise, de sorte qu’aujourd’hui le problème a disparu.

Elle ajoute que l’exception d’inexécution ne peut être admise que si le locataire justifie d’une impossibilité totale de jouir des locaux donnés à bail et qu’en tout état de cause les premiers impayés et la délivrance du commandemenent sont antérieurs à l’apparition des blattes.

Elle estime que le trouble de jouissance invoqué n’est établi ni dans son existence, ni dans son quantum.

M. [L] [D] et Mme [E] [M], représentés par avocat, déposent leurs conclusions aux termes desquels ils sollicitent de voir :

— débouter l’OPH Habitat 70 de l’ensemble de ses demandes;

— condamner l’OPH Habitat 70, sous astreinte de 15,00 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, à tout mettre en oeuvre pour éliminer les nuisibles du logement oblet de la location liant les parties;

— condamner l’OPH Habitat 70, à payer à chacun la somme de 4 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation de leurs préjudices de jouissance et moral en ce qu’ils ont été contraints de vivre dans un logement indécent et insalubre;

— condamner l’OPH Habitat 70 aux entiers dépens.

Au soutien, ils se fondent sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposant au bailleur la délivrance d’un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Ils indiquent que logement est infesté de cafards, que l’intervention du bailleurs n’a pas été efficace, que la situation perdure depuis plusieurs mois et qu’il a été demandé au bailleur de réintervenir en vain.

A l’issue de l’audience, l’affaire est mise en délibéré au 25 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] Haute-[Localité 11] par la voie électronique le 3 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L’OPH Habitat 70 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de 2 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

Conformément à l’article 6 de la loi précitée, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les critères du logement décent à examiner sont définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Selon son article 7, la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure

En application de l’article 20-1 de ladite loi, lorsque le logement n’est pas décent, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Il est constant que l’inexécution de travaux de réparation par le bailleur ne peuvent dispenser le preneur de payer le loyer, sauf lorsque le locataire se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués ou que le logement est inhabitable.

En l’espèce, les baux conclus le 3 juin 2022 et le 14 juillet 2022 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant ces clauses avec un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 22 février 2024 pour la somme en principal de 1 528,86 euros.

Avec un paiement partiel, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Les locataires font état du caractère indécent du logement pour justifier le non réglement des loyers.

Le bailleurs reconnait avoir fait intervenir une entreprise de désinsectisation en septembre 2024, mais indique que les impayés de loyers et la délivrance du commandement sont antérieurs l’apparition des nuisibles.

Or, le seul élément que M. [L] [D] et Mme [E] [M] produisent est un courrier de leur conseil adressé au bailleur en date du 10 janvier 2025 sollicitant une nouvelle intervention pour l’infestion de cafards qui dure de plusieurs mois.

Dès lors, M. [L] [D] et Mme [E] [M] ne démontrent pas le manquement du bailleur à son obligation de fournir un logement décent tel qu’il justifierait l’arrêt du paiement des loyers, qui en l’espèce est intervenue, il faut le rappeller, bien avant septembre 2024 et le courrier du 10 janvier 2025.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 avril 2024.

L’expulsion de M. [L] [D] et Mme [E] [M] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

M. [L] [D] et Mme [E] [M] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à compter du 1er mars 2025, au montant actuel du loyer et des charges (loyer et charges de février 2025), soit 540,99 euros.

— Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En aplication de l’article 4 i) et p) de la même loi, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble et qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que les locataires sont tenus de payer solidairement le loyer.

L’OPH Habitat 70 produit un décompte démontrant que M. [L] [D] et Mme [E] [M] restent lui devoir la somme de 3 654,72 euros, incluant le mois de février 2025.

Les sommes retenues à compter du 24 avril 2024 sont dues à titre d’indemnités d’occupation.

M. [L] [D] et Mme [E] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe de cette dette, ni son montant.

Toutefois s’agissant de la demande en paiement de la somme de 3,04 euros au titre des frais bancaires de rejet, celle-ci ne peut qu’être réjetée compte tenu des dispositions pré-citées.

Ainsi, M. [L] [D] et Mme [E] [M] seront condamnés solidairemement au paiement de la somme de 3 654,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 janvier 2025 sur la somme de 2 241,44 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 6 de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les critères du logement décent à examiner sont définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Aux termes de l’article 20-1 de la même loi, si le logement loué n’est pas décent, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité […]. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Aux termes de l’article 1231 1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le bailleur démontre avoir fait intervenir une entreprise de désinsectisation le 6 et le 26 septembre 2024.

Or, M. [L] [D] et Mme [E] [M] ne justifient ni d’avoir mis en demeure le bailleur avant ces interventions, ni que la présence des nuisibles a persisté au delà du 26 septembre 2024. A cet égard, le seul courrier du 10 janvier 2025 de leur conseil, sans autre élément, ne permettant pas de s’en convaincre.

En conséquence, ils ne démontrent ni l’inéxecution ou le retard dans l’exécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, ni la nécessité d’une nouvelle intervention et seront déboutés de leur demandes reconventionnelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [D] et Mme [E] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation.

En l’espèce, l’équité et les situations économiques respectives des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter l’OPH Habitat 70 de sa demande formulée à ce titre.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juin 2022 et le 14 juillet 2022 entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 d’une part, et M. [L] [D] et Mme [E] [M] et d’autre part, concernant le logement n°31 situé [Adresse 5] et le garage n°8 sis [Adresse 10] sont réunies à la date du 24 avril 2024;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [D] et Mme [E] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour à M. [L] [D] et Mme [E] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [D] et Mme [E] [M] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquistion de la clause résolutoire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 540,99 euros à compter du 1ermars 2025;

CONDAMNE solidairement M. [L] [D] et Mme [E] [M] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 la somme de 3 654,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 janvier 2025 sur la somme de 2 241,44 euros et à compter du présent jugement pour le surplus;

DEBOUTE M. [L] [D] et Mme [E] [M] de leur demande d’intervention sous astreinte;

DEBOUTE M. [L] [D] et Mme [E] [M] de leur demande de dommages et interêts;

CONDAMNE in solidum M. [L] [D] et Mme [E] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Habitat 70 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe et après lecture faite, nous avons signé,

Le Greffier , Le Juge des contentieux de la protection,