Du 08 novembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01489 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOC5

S.C.I. DAGUIN

C/

[C] [Y] [S] [Z], [G] [H] [D]

— Expéditions délivrées aux défendeurs

— FE délivrée à

SCP MONFERRAN & ASSOCIES

Le 08/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 novembre 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

S.C.I. DAGUIN – RCS Bordeaux 822 683 868 -

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître BOCHE Mathilde loco M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN & ASSOCIES

DEFENDEURS :

Madame [C] [Y] [S] [Z]

née le 17 Juin 1988 à [Localité 6] (GUYANNE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [G] [H] [D]

né le 06 Octobre 1982 à [Localité 6] (GUYANNE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Absents

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2019, à effet au 28 décembre 2019, la SCI DAGUIN a donné à bail à Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2023, la SCI DAGUIN a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2387,76 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la SCI DAGUIN a assigné Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 septembre 2024 aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de location par effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail,

— Constater au titre de l’article 24 2° de la loi du 06 juillet 1989, que Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] sont occupants sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire,

Par voie de conséquence

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

— Condamner solidairement Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] à payer à la SCI DAGUIN les sommes suivantes :

—  3882,56 euros à titre de provisions correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupations échus au 10 janvier 2024, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation,

— Une indemnisation d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et de ré-indexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux,

—  1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] aux entiers dépens de l’instance, y compris le cout du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’affaire a été débattue à l’audience du 13 septembre 2024.

Lors de l’audience du 13 septembre 2024, la SCI DAGUIN, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7119,16 euros au 12 septembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 8 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 juillet 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 13 septembre 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 13 novembre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SCI DAGUIN a fait signifier à Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 2387,76 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 6 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 6 novembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 8 janvier 2024 date prorogée (le 7 janvier 2024 étant un dimanche ce qui a eu pour effet de proroger jusqu’au 8 janvier 2024 à minuit le délai pour régulariser par application de l’article 642 du code de procédure civile), en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 8 janvier 2024.

Dès lors, Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 8 janvier 2024, ce qui constitue pour la SCI DAGUIN un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI DAGUIN produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7119,16 euros à la date du 12 septembre 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] seront donc condamnés au paiement de la somme de 7119,16 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 12 septembre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse. Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (746,90 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que «Pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées sous le vocable « le LOCATAIRE » ».

Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] à verser à la SCI DAGUIN la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 8 janvier 2024 ;

CONDAMNONS Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 5] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (746,90 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] à payer à la SCI DAGUIN la somme de 7119,16 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] à payer à la SCI DAGUIN, à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [Y] [S] [Z] et Monsieur [G] [H] [D] à payer à la SCI DAGUIN une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION