TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [W] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elodie SCHORTGEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04999 – N° Portalis 352J-W-B7J-C742K

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE,

[Adresse 3]

représentée par M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [W] [C],

[Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04999 – N° Portalis 352J-W-B7J-C742K

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mars 2022, la société ICF LA SABLIÈRE a donné à bail à Monsieur [J] [W] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (14ème étage, escalier 1, porte n°1401, logement n°158054) à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 438,87 euros et 151,86 euros de provision sur charge.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la société ICF LA SABLIÈRE a fait délivrer à Monsieur [J] [W] [C] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 195,13 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, la société ICF LA SABLIÈRE a fait assigner en référé Monsieur [J] [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve donc résilié,

— condamner Monsieur [J] [W] [C] à libérer l’appartement sans délai à compter de la décision à intervenir et à défaut autoriser son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [J] [W] [C] à payer à titre provisionnel la somme de 1 466,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à février 2025 inclus ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à libération totale et effective des lieux,

— condamner Monsieur [J] [W] [C] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 9 septembre 2025, la société ICF LA SABLIÈRE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1 751,47 euros selon décompte arrêté au 2 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus. La bailleresse a par ailleurs donné son accord pour que des délais de paiement soient accordés à Monsieur [J] [W] [C] selon les modalités proposées par ce dernier.

Monsieur [J] [W] [C], comparant en personne, a déclaré avoir effectué la veille un virement de 1 000 euros et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 250 euros par mois en plus du loyer courant. Il explique les impayés par l’arrêt du versement de l’APL pendant deux mois et précise travailler comme ouvrier spécialisé pour un salaire mensuel de l’ordre de 2 000 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont les conclusions ont été lues à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2025.

À la demande du juge, la société ICF LA SABLIÈRE a par note reçue au greffe le 23 septembre 2025 produit un décompte de sa créance arrêtée à la somme de 751,47 euros tenant compte du virement évoqué à l’audience par Monsieur [J] [W] [C].

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ICF LA SABLIÈRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 22 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 décembre 2024 pour la somme en principal de 1 195,13 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (seule une somme de 752 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 février 2025.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [J] [W] [C] et redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société ICF LA SABLIÈRE produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [J] [W] [C] reste lui devoir la somme de 751,47 euros à la date du 23 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, tenant compte du virement de 1 000 euros dont le locataire a fait état à l’audience. Monsieur [J] [W] [C] sera donc condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de cette somme.

Il sera également condamné au paiement à compter de l’échéance de septembre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, étant observé que le dernier loyer charges comprises s’élève avant déduction de l’APL à la somme de 590,39 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la société ICF LA SABLIÈRE démontre que Monsieur [J] [W] [C] a repris le paiement des loyers et que la dette locative a baissé de façon significative. La bailleresse a par ailleurs donné son accord pour l’octroi de délais de paiement selon les modalités proposées par le locataire.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [J] [W] [C] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir que faute pour Monsieur [J] [W] [C] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurie.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [W] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2022 entre la société ICF LA SABLIÈRE et Monsieur [J] [W] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (14ème étage, escalier 1, porte n°1401, logement n°158054) à [Localité 5] sont réunies à la date du 11 février 2025,

CONDAMNONS Monsieur [J] [W] [C] à verser à la société ICF LA SABLIÈRE la somme provisionnelle de 751,47 euros (décompte arrêté au 23 septembre 2025 incluant la mensualité d’août 2025),

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04999 – N° Portalis 352J-W-B7J-C742K

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS Monsieur [J] [W] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 250 euros chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ICF LA SABLIÈRE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Monsieur [J] [W] [C] soit condamné à verser à la société ICF LA SABLIÈRE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la société ICF LA SABLIÈRE de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [J] [W] [C] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président