Décision du 02 Juin 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/10312 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2QES

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes:

■

2ème chambre civile

N° RG 23/10312

N° Portalis 352J-W-B7H-C2QES

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 02 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. TOWA FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Nicolas SCHBATH de la SELAS CABINET SCHBATH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0177

DÉFENDEURS

Madame [O] [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [X] [R]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Madame [C] [A]

[Adresse 3]

[Localité 8]

tous trois représentés par Maître Christophe LEVY-DIERES de la SELARLU ARGONE , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0135

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Mai 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 29 mai 2025 par mise à disposition au greffe ; Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Le 25 juillet 2023, [O] [R], [X] [R] et [C] [A] (l’indivision [I]) a confié à l’agence R3Invest un mandat de vente pour une durée de 6 mois renouvelable, au prix de 4.590.000 euros (commission comprise) d’un immeuble constitué de 16 appartements du rez-de-chaussée au 5ème étage sis [Adresse 7] à [Localité 13], d’une surface totale de plus de 640m2, les biens vendus étant en l’état d’occupation.

La SAS TOWA France (le groupe TOWA) ayant pour activité l’acquisition, la détention, la location et la gestion d’actifs immobiliers, a adressé, le 19 juillet 2023, après visite des biens immobiliers, une offre d’achat à [S] [E], gérante de R3Invest, au prix de 3.720.000 euros sans condition suspensive de financement. Le courrier précisait, en haut de la page 2, que l’offre, valable jusqu’au 23 juillet 2023, « serait définitive après un audit satisfaisant des pièces usuelles (baux, DDT, origine de propriété, etc.) d’une durée maximale de 3 semaines, et une visite des appartements occupés ».

Par courrier daté du 25 juillet 2025 adressé à l’attention du groupe TOWA, l’indivision [I] formait une contre-proposition au prix de 3.900.000 euros net vendeur, les honoraires pour R3Invest étant de 90.000 euros à la charge de l’acquéreur. Le courrier précisait « Nous reprenons vos conditions : un audit satisfaisant des pièces usuelles (baux, DDT, origine de propriété, etc.) d’une durée maximale de 3 semaines, et une visite des appartements occupés vous permettra de confirmer l’acceptation de cette contre proposition ». Ce courrier était adressé en pièce jointe par courriel du 25 juillet 2027, à 18h27, par [S] [E] de l’agence R3Invest au groupe TOWA. [S] [E] mentionnait: « Vous trouverez ci-joint la contre-proposition de mes clients. Cette proposition est valable jusqu’au 27 juillet inclus. »

Par courriel adressé le 26 juillet 2023 à 15h42 par [L] [U] du groupe TOWA à [S] [E] de l’agence R3Invest, la contre-proposition était acceptée.

Par courriel adressé le 26 juillet 2023 à 20h08 à [L] [U], [S] [E] manifestait son incompréhension de recevoir une acceptation de la contre-proposition le jour même à 15h42 alors qu’elle estimait qu’elle l’avait appelé par téléphone à 15h37 pour lui annoncer que les vendeurs retiraient leur contre-proposition faite la veille, indiquant « Je vous contacte et vous explique que l’offre est retirée et vous profitez de la conversation pour accepter l’offre ».

Par courrier recommandé du 31 juillet 2023, dont copie a été transmise à l’indivision [I], le conseil du groupe TOWA a indiqué à [S] [E] qu’il est mandaté pour procéder à la réalisation forcée de la vente et qu’il fait défense à ses mandants de réaliser un quelconque acte de disposition sur le bien, exposant que le groupe TOWA a accepté en moins de 24 h et sans aucune réserve la contre-proposition formée par les indivisaires, que la vente est parfaite et qu’il est étonnant que dans la même journée sa cliente ait appris, malgré leur engagement, que les vendeurs auraient accepté la proposition d’une offre concurrente.

Par actes des 08 et 09 août 2023, la SAS GROUP TOWA FRANCE (le groupe TOWA) a assigné [O] [R], [X] [R] et [C] [A] (l’indivision [I]) devant le tribunal judiciaire de Paris à l’audience du 06 novembre 2023 aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, au visa des articles 1116 et suivants et 1589 et suivants du code civil, de :

« A titre principal,

JUGER valide la cession par Monsieur [X] [R], Madame [O] [R] et Madame [C] [A] de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 11] aux conditions de l’offre acceptée du 26 juillet 2023,

En conséquence,

ENJOINDRE Monsieur [X] [R], Madame [O] [R] et Madame [C] [A] de communiquer l’ensemble des documents visés à la contre-proposition acceptée du 26 juillet 2023 comprenant les baux, DDT, origine de propriété et de permettre une visite des appartements occupés et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,

ENJOINDRE Monsieur [X] [R], Madame [O] [R] et Madame [C] [A] à régulariser la promesse de cession annexée à l’assignation en l’étude de Maître [Z], ce sous astreinte de 1.000 € par jour à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

JUGER que Monsieur [X] [R], Madame [O] [R] et Madame [C] [A] engagent leur responsabilité extracontractuelle à l’égard de la Société TOWA FRANCE,

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [R], Madame [O] [R] et Madame [C] [A] à payer à la Société TOWA FRANCE la somme de 100.371,04 € au titre du préjudice matériel,

En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [X] [R], Madame [O] [R] et Madame [C] [A] de leurs demandes formulées à titre reconventionnel,

CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [R], Madame [O] [R] et Madame [C] [A] à payer à la Société TOWA FRANCE la somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, [O] [R], [X] [R] et [C] [A] ont requis du tribunal, au visa des articles 1113, 1121, 1240 et 1583 du code civil et l’article 32-1 du code de procédure civile, de:

« JUGER qu’aucune vente de l’Immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 12] n’est intervenue au profit de la société TOWA FRANCE,

DEBOUTER la société TOWA FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER la société TOWA FRANCE à payer à Madame [O] [R], Monsieur [X] [R] et Madame [C] [A] la somme de 415.397,78 €, à parfaire au jour du jugement, à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER la société TOWA FRANCE à payer à Madame [O] [R], Monsieur [X] [R] et Madame [C] [A] la somme de 10.000 €, à parfaire, de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

CONDAMNER la société TOWA FRANCE à payer à Madame [O] [R], Monsieur [X] [R] et Madame [C] [A] la somme de 12.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER la société TOWA FRANCE aux dépens. »

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civil, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 novembre 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 13 mai suivant.

Lors des débats, il a été demandé aux parties de produire le mandat de vente de l’agent immobilier dans un délai de 10 jours.

Par note en délibéré notifiée par voie électronique le 23 mai 2025, les défendeurs ont produit le mandat de vente régularisé le 25 juillet 2023 avec la société R3Invest représentée par [S] [E].

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 mai 2025.

Le 29 mai 2025 étant un jour férié, la décision a été prorogée au 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif de leurs conclusions, de sorte qu’il ne sera pas répondu aux développements des parties qui ne viennent au soutien d’aucune prétention.

Sur la demande tendant à juger valide la cession de l’immeuble aux conditions de l’offre acceptée du 26 juillet 2023

Le groupe TOWA soutient que la vente est parfaite dès lors qu’il a accepté la contre-proposition de l’indivision.

En réponse aux conclusions de l’indivision [J], il fait valoir que son offre était ferme, que l’audit de l’immeuble était une simple condition et non pas une réserve à l’offre des défendeurs, que la vente au profit de la société PEREGE au prix de 4.000.000 d’euros n’a pas été publiée et ne peut leur être opposable, que la rétractation par l’indivision [J] survenue postérieurement à leur acceptation de la contre-proposition ne peut remettre en cause la vente parfaite survenue antérieurement.

L’indivision [J] oppose qu’aucune vente n’est intervenue avec le groupe TOWA dès lors que le bien a été vendu à la société PEREGE antérieurement à la réponse du groupe TOWA, ce qui a frappé de caducité l’offre de vente à l’égard du groupe TOWA, qu’aucune promesse unilatérale de vente a été consentie entre l’indivision [J] et le groupe TOWA et qu’en outre la contre-offre qui a été faite au groupe TOWA n’est pas ferme puisqu’elle reprend la condition d’un audit satisfaisant contenue dans l’offre du groupe TOWA.

Sur ce ;

L’article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

L’article 1114 du même code ajoute que l’offre doit exprimer la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation et qu’à défaut il y a seulement invitation à entrer en pourparlers.

Enfin, l’acceptation doit être destinée au pollicitant et non à un tiers.

En l’espèce, le courrier adressé par le groupe TOWA le 19 juillet 2023 à [S] [E] de l’agence immobilière R3Invest et qualifié d’offre d’achat par le groupe TOWA prévoit expressément un audit satisfaisant des pièces usuelles d’une durée maximale de trois semaines et une visite des appartements occupés.

La contre-proposition de vente adressée par l’indivision [J] par courrier du 25 juillet 2023 au groupe TOWA reprend expressément la condition d’un audit satisfaisant. Par suite, il exclut expressément que ses auteurs aient eu la volonté de voir la vente se former par la seule acceptation de sa contre-proposition. Un tel courrier ne peut donc valoir qu’invitation d’entrer en pourparlers et son acceptation ne peut suffire à former un contrat.

Au surplus, à supposer que le courrier vaille offre de vente, il demeure que son acceptation par le groupe TOWA par mail du 27 juillet 2023 n’a pas été destinée à l’indivision [J] mais à [S] [E] de la société R3Invest, qui n’est détentrice que d’un mandat d’entremise et non pas de représentation.

Par suite, l’émission de cette acceptation à destination d’un tiers ne pouvait former la vente.

Dès lors le simple fait que l’indivision [J] ait proposé une contre-proposition de prix au groupe TOWA et que le groupe TOWA ait adressé un mail à [S] [E] de l’agence immobilière R3Invest EKKO donnant son accord sur le prix net vendeur n’a nullement permis de rendre la vente parfaite à l’encontre de l’indivision [J].

Les vendeurs pouvaient par conséquent interrompre les pourparlers avant le 27 juillet 2023, date de validité de la contre-proposition fixée par [S] [E], gérante de l’agence mandatée pour vendre le bien, et n’a commis aucune faute en signant une vente avec un tiers.

La demande tendant à juger valide la cession de l’immeuble aux conditions de l’offre acceptée du 26 juillet 2023 ainsi que les demandes subséquentes faisant notamment injonction de régulariser la promesse de cession seront, en conséquence, rejetées.

Sur la demande subsidiaire au titre de la responsabilité extracontractuelle

Le groupe TOWA soutient, au visa de l’article 1116 du code civil, que les défendeurs ont engagé leur responsabilité en ce qu’ils ont rétracté leur offre avant l’expiration du délai fixé au 27 juillet 2023.

L’indivision [J] oppose que le délai n’a pas été fixé par eux mais par [S] [E] qui leur a transmis leur courrier et que l’offre n’a pas été rétractée mais frappée de caducité en raison de l’acceptation de l’offre par un tiers.

Sur ce ;

Selon l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

En l’espèce, la contre-proposition de vente adressée par l’indivision [J] par courrier du 25 juillet 2023 au groupe TOWA par l’entremise de [S] [E] reprend expressément la condition d’un audit satisfaisant et ne constitue pas une offre au sens de l’article 1114 du code civil.

Ainsi sa rétractation avant le délai, fixé non par l’indivision [J] mais par l’agence mandatée pour réaliser la vente, ne constitue pas une faute susceptible d’engager la responsabilité de l’indivision [J], de sorte que la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire formée par l’indivision

L’indivision [J] fait valoir que pour tenter d’obtenir gain de cause, le groupe TOWA a prétendu être le premier acquéreur en inversant la chronologie et en adressant par mail une acceptation alors qu’il venait de lui être annoncé par téléphone que l’offre dont il était destinataire était caduque du fait de l’acceptation par un tiers acquéreur. En outre, elle soutient que le groupe TOWA a donné instruction de bloquer intentionnellement la vente avec la société PEREGE en publiant son assignation au fichier immobilier afin d’empêcher la signature de l’acte de vente avec un tiers.

En réplique aux arguments du groupe TOWA, elle expose qu’aucun notaire n’accepterait d’engager sa responsabilité en passant une vente en présence d’une assignation publiée.

Le groupe TOWA oppose qu’il n’a commis aucune faute et qu’en toute bonne foi il s’est contenté d’accepter une offre aux conditions et dans les délais fixés par écrits par les vendeurs, que l’indivision [J] n’apporte aucun élément sur les raisons de la non réalisation de la vente de leur bien avec la société PEREGE et que la situation des indivisaires est exclusivement causée par leur rétractation fautive.

Sur ce ;

Aux termes de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En application de ces dispositions, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, eu égard à leur qualité de professionnel de l’immobilier et à la teneur de l’offre du 19 juillet 2023, le groupe TOWA avait nécessairement conscience qu’aucune vente parfaite ne s’était formée et qu’en publiant l’assignation elle bloquait la vente de l’immeuble à un tiers.

Dès lors, la demande formée, par voie d’assignation, tendant à juger la vente parfaite aux fins d’empêcher la vente des biens par les vendeurs à un tiers est constitutive d’un abus du droit d’ester en justice.

La délivrance de cette assignation, publiée, a empêché la signature de la vente définitive avec la société PEREGE et l’indivision [J] a perdu une chance de percevoir le prix de vente.

En outre le fait de ne pouvoir vendre le bien durant toute la durée de la procédure l’a contrainte à continuer à assurer les charges financières liées à la détention de l’immeuble.

Il est justifié du montant de ces préjudices par les pièces produites aux débats telles que la taxe foncière, l’impôt sur la fortune immobilière par [O] [R], [C] [A] et [X] [R] et la taxe sur les logements vacants par [C] [A] pour la somme de 2.053 euros.

La perte de chance de pouvoir vendre le bien à la société PEREGE et bénéficier du prix de vente sera fixée à 90%.

Ainsi il sera fait droit à la demande indemnitaire formée par l’indivision [J] à hauteur de 90% de la somme demandée, soit 373.858 euros.

Sur la procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile ne peut être mis en oeuvre que de la seule initiative du juge saisi de sorte que la demande formulée par l’indivision est rejetée, faute pour elle d’alléguer et de démontrer son intérêt moral au prononcé d’une amende civile.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que le groupe TOWA a agi de manière abusive afin de contraindre l’indivision à lui vendre le bien immobilier.

Eu égard à sa qualité de professionnel de l’immobilier et à la teneur de son offre du 19 juillet 2023, le demandeur ne pouvait se méprendre sur l’étendue de ses droits et avait nécessairement conscience qu’aucune vente parfaite ne s’était formée.

Dès lors il convient de le condamner à verser au Trésor Public une somme de 5.000 euros pour procédure abusive.

Sur les autres demandes (dépens, frais irrépétibles)

Le groupe TOWA succombant dans la présente instance, il convient de le condamner aux dépens et à verser à l’indivision [J] une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort:

REJETTE les demandes formées par la SAS TOWA FRANCE tendant à :

— juger valide la cession par Monsieur [X] [R], Madame [O] [R] et Madame [C] [A] de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 11] aux conditions de l’offre acceptée du 26 juillet 2023,

En conséquence,

— enjoindre Monsieur [X] [R], Madame [O] [R] et Madame [C] [A] de communiquer l’ensemble des documents visés à la contre-proposition acceptée du 26 juillet 2023 comprenant les baux, DDT, origine de propriété et de permettre une visite des appartements occupés et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,

— enjoindre Monsieur [X] [R], Madame [O] [R] et Madame [C] [A] à régulariser la promesse de cession annexée à l’assignation en l’étude de Maître [Z], ce sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

REJETTE la demande formée par la SAS TOWA France à titre subsidiaire tendant à juger que Monsieur [X] [R], Madame [O] [R] et Madame [C] [A] engagent leur responsabilité extracontractuelle à l’égard de la Société TOWA FRANCE ;

CONDAMNE la SAS TOWA FRANCE à payer à Madame [O] [R], Monsieur [X] [R] et Madame [C] [A], pris ensembles, la somme de 373.858 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande formée par la Madame [O] [R], Monsieur [X] [R] et Madame [C] [A] tendant à condamner la SAS TOWA FRANCE à leur payer la somme de 10.000 euros, à parfaire, de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE la SAS TOWA FRANCE à payer au Trésor Public la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SAS TOWA FRANCE aux dépens ;

CONDAMNE la SAS TOWA FRANCE à verser à Madame [O] [R], Monsieur [X] [R] et Madame [C] [A], pris ensemble, une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 10] le 02 Juin 2025

La Greffière La Présidente

Sylvie CAVALIE Caroline ROSIO