N°Minute:25/00023

DOSSIER : N° RG 24/00792 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PEQX

Copie exécutoire à

M^e Florence ROSE

expédition à

M^e Nina BAUDIERE SERVAT

le 02 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 9]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 02 Janvier 2025

PAR Claire GUILLEMIN, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [F], [W] [E] [D], domicilié: chez SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION, [Adresse 7]

représenté par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Florence ROSE, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [T] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 26 Novembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 02 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 2 avril 2021, ayant pris effet le 8 avril 2021 M. [V] [E] [D] a donné à bail à Mme [T] [S] un immeuble à usage d’habitation avec cave n° 14 et emplacement de stationnement n° 56, situé [Adresse 5] à [Adresse 6] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 585 euros outre une provision mensuelle sur charges de 75 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [V] [E] [D] a fait signifier à Mme [T] [S], par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, un commandement de payer la somme principale de 2 157,60 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêtée à la date du 12 décembre 2023, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 3 avril 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, M. [V] [E] [D] a fait assigner Mme [T] [S] pour l’audience du 17 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyer et de charges,

— l’expulsion de Mme [T] [S] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à deux fois le montant du loyer quotidien en application de l’article 14 du contrat de bail jusqu’au départ effectif des lieux et restitution des clés, et la condamnation de Mme [T] [S] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Mme [T] [S] à payer la somme de 4 176,22 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 et d’une majoration de 10 % conformément aux termes de l’article 14 du contrat de bail,

— la condamnation de Mme [T] [S] aux entiers dépens et à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Mme [T] [S], daté du 11 juin 2024. La conclusion est que Mme [T] [S] ne s’est pas présentée à la convocation du travailleur social.

L’affaire a fait l’objet de renvois à la demande des parties à l’audience du 8 octobre 2024, 5 novembre 2024 et a finalement été évoquée à l’audience du 26 novembre 2024.

Lors de cette audience, M. [V] [E] [D] était représenté par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions et a demandé de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de location du 08/04/2021

A toutes fins, il est demandé au Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de MONTPELLlER de:

A titre principal

REJETER l’ensemble des prétentions et demandes formulées par Madame [T] [S]

JUGER que la clause résolutoire du contrat de location est acquise au profit de Monsieur [V] [F] [W] [U] [D]

Par conséquent,

JUGER que Madame [T] [S] est devenue occupante sans droit ni titre de l’appartement porte n° B202 au 2éme étage dans le Bâtiment B ainsi que le lot parking au 1er sous-sol portant le n°56 et le lot cave n°14 situés au [Adresse 2] à [Localité 8]

CONDAMNER Madame [T] [S] à LIBERER SANS DELAI l’appartement porte n° B202 au 2éme étage dans le Bâtiment B ainsi que le lot parking au 1er sous-sol portant le n°56 et le lot cave n°14 situés au [Adresse 2] à [Localité 8]

A défaut d’avoir libérer les lieux dans le délai imparti, ORDONNER son expulsion et /ou de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens et AUTORISER le propriétaire à l’expulser des lieux en faisant procéder, s‘il y a lieu, à l‘ouverture des portes avec l‘assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s‘il l’estime utile, d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sureté des loyers échus et des charges locatives.

JUGER que pour le cas ou Madame [T] [S] déchue de tous droits d‘occupation ne devait pas libérer les lieux ou résister à une ordonnance d’expulsion, elle sera condamnée par provision à verser une indemnité d’occupation conventionnelle fixée à deux fois le montant du loyer quotidien en application de l’article 14 du contrat de bail, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des

clés.

Dans tous les cas

REJETER l’ensemble des prétentions et demandes formulées par Madame [T] [S]

CONDAMNER par provision sur le fondement de l’article 849 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, Madame [T] [S], à payer à Monsieur [V] [F] [W] [U] [D] la somme de 6 667.62 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à la date du 02/10/2024 qu’il conviendra d’augmenter des intérêts au taux légal à compter du 21/12/2023 et d’une majoration de 10% conformément aux termes de l’article 14 du contrat de bail

CONDAMNER Madame [T] [S] à payer à Monsieur [V] [F] [W] [U] [D] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Madame [T] [S] aux entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer.

Mme [T] [S] était également représentée par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions et a demandé de :

Vu la loi du 27 juillet 2023,

Vu la loi du 6 juillet 1989

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 décembre 2023,

Vu la jurisprudence,

A TITRE LIMINAIRE

SE DECLARER incompétent par suite de l’existence d’une contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer les loyers.

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER 1e commandement reçu par Madame [S] nul et de nul effet.

DEBOUTER Monsieur [V] [F] [W] [E] de l’intégralité de ses demandes.

A TITRE SUBSIDIAIRE

ACCORDER à Madame [S] des délais supplémentaires pour le paiement de sa dette à Monsieur [V] [F] [W] [E] [D].

ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire.

DEBOUTER Monsieur [V] [F] [W] [E] de ses demandes de condamnation à l’arriéré locatif augmenté d’une pénalité de 10% et à payer une indemnité d’occupation équivalente à 2 fois le paiement du loyer en cantonnant les sommes au seul montant du loyer.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER Monsieur [V] [F] [W] [E] de l’intégralité de ses demandes en

ce compris sa demande d’article 700 du CPC.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 2 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé et l’existence d’une contestation sérieuse relative à la nullité du commandement de payer

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est en outre constant qu’il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige. Par ailleurs une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande. La contestation est sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le même article dispose également que « le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° le décompte de la dette ;

4° l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343–5 du code civil. »

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Pour soulever la nullité du commandement de payer, Mme [T] [S] indique que le commandement de payer en date du 21 décembre 2023 se réfère au nouveau délai de 6 semaines prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors même que dans un avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a estimé que ladite loi ne s’applique pas aux contrats de bail en cours au moment de son entrée en vigueur.

Il convient de constater que si le délai auquel devait se référer le commandement de payer du 21 décembre 2023 était bien celui de 2 mois et non pas celui de 6 semaines, Mme [T] [S] ne démontre pas en quoi cette erreur lui a porté grief. Par ailleurs, il convient de constater que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, l’assignation ayant été signifiée le 3 avril 2024, soit 3 mois après le commandement.

Il convient dès lors de constater l’absence de contestation sérieuse, de rejeter l’exception de nullité soulevée et de déclarer régulier le commandement de payer du 21 décembre 2023.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, M. [V] [E] [D] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

M. [V] [E] [D] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 21 décembre 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 février 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, M. [V] [E] [D] sollicite, aux termes du dernier décompte produit, le paiement de 6 376,62 €.

Il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Mme [T] [S] se trouve redevable de la somme de 6 086,44 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 29 octobre 2024, mensualité du mois d’octobre comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après enlèvement du solde débiteur non justifié de 180,53 euros et des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Mme [T] [S] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 6 086,44 euros à M. [V] [E] [D].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur s’oppose à tout délai.

En outre, la défenderesse justifie percevoir le RSA d’un montant de 559,42 € outre une prime d’activité de 108,91 € alors que le loyer résiduel après déduction de l’allocation logement s’élève à la somme de 420,91 €. Enfin, elle n’a pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges courants avant la date de l’audience.

Compte tenu de ces éléments, le juge des contentieux de la protection n’est pas en mesure de lui accorder des délais de paiement.

En conséquence, l’expulsion de Mme [T] [S] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible et Mme [T] [S] sera déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [T] [S] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au loyer conventionnel majoré de 10%

M. [V] [E] [D] sera débouté de sa demande de majoration de loyer de 10 % non prévue par l’article 14 du contrat de bail contrairement à ses allégations. En tout état de cause, une telle clause serait réputée non écrite en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [S], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, il convient de condamner Mme [T] [S] à payer à M. [V] [E] [D] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

REJETONS l’exception de nullité du commandement de payer en date du 21 décembre 2023 soulevée par Mme [T] [S],

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2021 entre M. [V] [E] [D] et Mme [T] [S] concernant l’immeuble à usage d’habitation, avec cave n° 14 et emplacement de stationnement n° 56, situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 22 février 2024,

DÉCLARONS en conséquence Mme [T] [S] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 22 février 2024,

DISONS qu’à défaut pour Mme [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Mme [T] [S] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 22 février 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Mme [T] [S] à payer à M. [V] [E] [D] la somme provisionnelle de 6 086,44 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 29 octobre 2024, mensualité du mois d’ octobre 2024 comprise,

DÉBOUTONS M. [V] [E] [D] de ses autres demandes,

DÉBOUTONS Mme [T] [S] de ses autres demandes,

CONDAMNONS Mme [T] [S] à payer à M. [V] [E] [D] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [T] [S] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [T] [S],

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS