TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03684 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SEX

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, [Adresse 7], représentée par le cabinet de M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 6], Toque A0344

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [D] [P] [E], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

Monsieur [D] [E], demeurant [Adresse 5], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 26 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 30 septembre 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03684 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SEX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2023 à effet au 9 novembre 2023, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a conclu avec M. [R] [D] [P] [E] un contrat de sous-location résidence principale meublée soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 837,23 euros et d’une provision pour charges de 96,35 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [D] [E].

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3016,64 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 16 décembre 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [D] [P] [E] le 11 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 4 mars 2025, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a assigné M. [R] [D] [P] [E] et M. [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, en tout état de cause : ordonner l’expulsion de M. [R] [D] [P] [E], ordonner la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation solidaire ou à défaut in solidum avec M. [D] [E] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4929,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 février 2025, avec intérêts de droit,

—  750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 26 juin 2025 la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 19 juin 2025, s’élève désormais à 8756,30 euros. Elle indique que le paiement du loyer courant n’a pas repris et s’oppose à l’octroi de tout délai.

M. [R] [D] [P] [E] et M. [D] [E] reconnaissent le montant de la dette.

M. [R] [D] [P] [E] explique avoir connu une période de chômage, percevoir des revenus variables de l’ordre de 930 euros et suivre actuellement une formation non rémunérée. M. [D] [E], après l’avoir contesté, reconnaît avoir signé l’engagement de caution. Il souhaite que son fils quitte le logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois comme stipulé à la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3016,64 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 février 2025.

Il ressort du décompte qu’aucun loyer n’a été réglé depuis le mois de novembre 2024 de sorte que la condition de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, condition préalable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire tel que prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’est pas remplie.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’engagement de caution

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

En l’espèce, il apparaît que la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, société anonyme, ne pouvait solliciter le cautionnement de M. [D] [E] lequel n’est pas un « organisme » au sens de l’article susvisé. Elle sera en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes en paiement à l’égard de M. [D] [E].

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 juin 2025, M. [R] [D] [P] [E] lui devait la somme de 8756,30 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation.

M. [R] [D] [P] [E], qui a par ailleurs reconnu ce montant à l’audience, sera condamné à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4929,86 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, qui succombe partiellement à la cause, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 novembre 2023 entre la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, d’une part, et M. [R] [D] [P] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 9] est résilié depuis le 7 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [D] [P] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [R] [D] [P] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES de l’ensemble de ses demandes à l’égard de M. [D] [E] ;

CONDAMNE M. [R] [D] [P] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [R] [D] [P] [E] à payer à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 8756,30 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 19 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4929,86 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES aux dépens et la déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge