N° RG 24/04951 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZFM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 24/04951 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZFM

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— Mme [L]

— M. [X]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

[R] WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 MARS 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, (anciennement CUS HABITAT) Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Madame [S] [L]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne à l’audience du 04 novembre 2024

non comparante, non représentée à l’audience du 06 janvier 2025

Monsieur [M] [X]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, non représenté aux audiences des 04 novembre 2024 et 06 janvier 2025

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 12 juin 2023, l’OPHEA, a donné en location à Madame [S] [L] et à Monsieur [M] [X] un logement situé porte [Adresse 8] étage 7, au [Adresse 3], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 686,92 euros par mois, payable à terme échu le premier jour du mois suivant

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 octobre 2023, dont l’avis de réception a été signé le 25 octobre 2023, et par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024, l’OPHEA a respectivement notifié à Monsieur [M] [X] et signifié à Madame [S] [L] un congé pour le 31 janvier 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 495,80 euros jusqu’au 19 octobre 2023 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné les défendeurs, par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance des défendeurs de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER les défendeurs ainsi que tout occupant de leur chef à évacuer les locaux occupés par eux sis [Adresse 11] [Adresse 3],

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer la somme de 3 812,44 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause solidairement les défendeurs à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer à l’OPHEA, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 695,25 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER solidairement les défendeurs aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 5 mars 2024

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 20 octobre 2023.

A l’audience du 4 novembre 2024, le tribunal donne lecture du rapport d’enquête sociale du 25 octobre 2024 soulignant la fragilité financière de la défenderesse et concluant à un renvoi de l’affaire afin de permettre le traitement du droit APL et de l’instruction du dossier de surendettement.

L’OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 6 270,69 euros au 29 octobre 2024 et précise que le montant du loyer est de 717,79 euros ; il indique qu’un versement de 250 euros a eu lieu en octobre 2024. Il précise qu’il n’y avait plus de règlement de loyers depuis le mois de mars 2024 et que les aides personnalisées au logement (APL) ont été perçues jusqu’en août 2024, mais sont actuellement suspendues. Il déclare qu’il n’y a aucun dossier de surendettement connu à ce jour. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, sous réserve de règlements et d’une « clause cassatoire ».

Madame [S] [L], comparante, déclare que Monsieur [M] [X] est incarcéré pour une durée de 4 ans. Elle indique avoir transmis ses documents à l’assistante sociale pour déposer un dossier de surendettement. Elle précise qu’une somme provenant de la Caisse d’allocations familiales (CAF) sera versée ce mois-ci et qu’elle percevra 411 euros par mois d’aide personnalisée au logement. Elle indique avoir des impayés de loyers d’un ancien appartement avec son ancien compagnon. Elle a quatre enfants à charge et propose de verser 300 euros en sus du loyer résiduel, précisant que les APL seront versées dès ce mois-ci. Elle déclare avoir repris le paiement du loyer depuis deux mois et percevoir une somme de 2 200 euros par mois de la CAF. Elle souhaiterait verser 600 euros, soit un complément de 300 euros en sus du loyer résiduel.

Monsieur [M] [X] n’a pas comparu, bien que cité à domicile à la personne de sa concubine.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 janvier 2025.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 4 409,09 euros au 2 janvier 2025. Il déclare qu’il y a eu un rappel de la CAF mais qu’aucun versement de la défenderesse n’a eu lieu de sorte qu’il s’oppose à l’octroi de délais de grâce.

Madame [S] [L] et Monsieur [M] [X] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié aux défendeurs les 25 octobre 2023 et 9 janvier 2024 pour le 31 janvier 2024 au vu des impayés de loyers au 19 octobre 2023 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 janvier 2024 l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les locataires ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 janvier 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 4 mars 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 4 236,47 euros selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant important, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi des occupants.

Ils seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé non contesté, les défendeurs doivent être condamnés solidairement au règlement en deniers ou quittances de la somme de 4 325,27 euros (4 409,09 euros – 83,82 euros de pénalités d’enquête sociale dont il n’est pas établi le bien-fondé), correspondant au montant de l’arriéré locatif au 2 janvier 2025 (dernière échéance incluse : décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Ils doivent être également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 1er février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 à payer à terme échu comme le loyer) jusqu’à parfaite évacuation des lieux, soit la somme de 717,79 euros par mois (hors déduction des APL et RLS), sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [S] [L] a proposé à l’audience du 4 novembre 2024 de verser un complément de 300 euros par mois en sus du loyer résiduel.

Compte tenu du versement de 600 euros effectué le 5 novembre 2024, du rappel de la CAF de 1 996,26 euros en date du 14 novembre 2024 et de la demande de surendettement qui doit être déposée, il sera accordé, en application des dispositions susvisées, des délais de paiement aux défendeurs selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si les intéressés apurent leur dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, ils seront réputés ne pas avoir été déchus du droit au maintien dans les lieux et considérés comme des occupants de bonne foi, maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire. Dans le cas contraire en revanche, leur expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les défendeurs, succombant, supporteront les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 janvier 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et Madame [S] [L] et Monsieur [M] [X] d’autre part, portant sur un logement porte 76, étage 7, au [Adresse 3] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [S] [L] et Monsieur [M] [X] de leur droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [L] et Monsieur [M] [X] à verser à l’OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 4 325,27 € (quatre-mille-trois-cent-vingt-cinq euros et vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 2 janvier 2025 (jusqu’à l’échéance de décembre 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [L] et Monsieur [M] [X] à payer à l’OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 717,79 euros par mois (hors déduction des APL et RLS) à compter du 1er février 2025 (soit de l’échéance du mois de janvier 2025) jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Madame [S] [L] et à Monsieur [M] [X] un délai de 15 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de leur dette et dit qu’ils devront le faire en 14 mensualités de 300 € (trois-cents euros) chacune et une 15ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités et échéances courantes seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— l’OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [L] et Monsieur [M] [X], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [L] et Monsieur [M] [X] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN Catherine GARCZYNSKI