Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 10 avril 2025, n° 24/15109

TJ Paris 10 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la mise en demeure
La cour a jugé que la mise en demeure ne respectait pas les exigences de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, car elle ne précisait pas que le non-paiement d'une provision dans un délai de trente jours entraînerait la possibilité de poursuivre pour l'intégralité des arriérés.
Rejeté
Justification des frais de recouvrement
La cour a considéré que les frais de recouvrement n'étaient pas justifiés en l'absence de mise en demeure conforme, rendant la demande irrecevable.
Rejeté
Fondement de la demande d'indemnité
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité des demandes principales, ce qui ne justifie pas l'octroi d'une indemnité.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de [Localité 9], le Syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Poincaré pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées. Les questions juridiques portaient sur la régularité de la mise en demeure et la recevabilité des demandes fondées sur l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le tribunal a jugé que la mise en demeure ne respectait pas les exigences légales, rendant les demandes du syndicat irrecevables. En conséquence, le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec exécution provisoire de la décision.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 10 avr. 2025, n° 24/15109
Numéro(s) :	24/15109
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	18 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David HASDAYDiane DELUME
Cabinet(s) :	HDLA AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 4 ] c/ S.C.I. POINCARE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HASDAY

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e DELUME

■

Charges de copropriété

N° RG 24/15109

N° Portalis 352J-W-B7I-C6RK4

N° MINUTE :

Assignation du :

01 mars 2024

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 10 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la S.A.R.L. SMARTSTONE

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Diane DELUME de l’AARPI 186 Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0010

DÉFENDERESSE

S.C.I. POINCARE

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître David HASDAY de la SELARL HDLA – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0344

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du code de procédure civile et L.121-3 du code de l’organisation judiciaire,

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente, statuant par délégation du président du tribunal judiciaire, assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 10 avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/15109 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RK4

DÉBATS

A l’audience du 04 mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Poincaré est propriétaire du lot de copropriété n°6 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5]).

Par exploit signifié le 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires l’a faite citer devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), afin d’obtenir sa condamnation au paiement de :

— la somme de 44.546,94 euros TTC à parfaire au titre des charges de copropriété impayées pour les exercices 2023 et 2024, outre les intérêts courant à compter du 15 décembre 2023, date de la réception de la mise en demeure, avec atocisme ;

— la somme de 354 euros TTC au titre du remboursement des frais de recouvrement dus ;

— la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Après renvois, l’affaire a été plaidée à l’audience du 04 mars 2025 lors de laquelle les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la régularité de la mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Se référant aux prétentions et moyens formulés dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande à la présente juridiction de :

Constater le règlement , intervenu le 12 février 2025 pour le compte de la SCI POINCARE, du solde débiteur de la dette charges de copropriété arrêtée au 21 février 2025,

Condamner la SCI POINCARE à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 16ème arrondissement, représenté par son syndic la société SMARTSTONE, la somme de 1.284,82 € au titre des intérêts au taux légal courant à compter du 16 décembre 2023, date de réception de la mise en demeure, jusqu’au règlement du solde débiteur des charges le 12 février 2025.

Décision du 10 avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/15109 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RK4

Juger que la somme de 1.284,82 € au titre des intérêts sera capitalisée, et portera elle-même intérêt à compter du jugement à intervenir.

En tout état de cause,

Condamner la SCI POINCARE à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic la société SMARTSTONE, la somme de 7.500 € TTC et, à défaut la somme de 6.502,88 € TTC, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront les frais de Commissaire de justice.

La SCI Poincaré s’est opposée aux demandes en faisant principalement valoir que le contrat de syndic ne lui est pas opposable ; que ni les frais ni la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne sont justifiés.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique en pièce n°11 une lettre recommandée de mise en demeure datée du 14 décembre 2023, qui ne met pas en demeure la SCI Poincaré de régler sous trente jours une provision échue et impayée mais une somme de 33.525,45 euros correspondant à l’ensemble des charges de copropriété impayées au 14 décembre 2023.

Décision du 10 avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/15109 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RK4

Cette mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de paiement d’une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement, après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours, que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure orale et simplifiée, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure du 14 décembre 2023 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 10 avril 2025

La greffière La présidente