TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [V] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître [Localité 4]-luc [S]

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05893 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE3W

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 09 septembre 2025

DEMANDEUR

Association COALLIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître François-luc SIMON de la SELAS SIMON ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0411

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [U], demeurant [Adresse 6], [Adresse 3]

non comparant et non représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05893 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE3W

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 novembre 2014, l’association COALLIA a consenti à Madame [V] [U] un titre d’occupation portant sur un logement n° A-02-03 de la résidence sociale située [Adresse 2] d’une durée d’un mois renouvelable, moyennant une redevance mensuelle de 445,07 euros charges comprises.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2023, l’association COALLIA a mis en demeure Madame [V] [U] d’avoir à payer la somme de 1505,04 euros, correspondant à l’arriéré locatif, en visant la clause résolutoire du bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juillet 2023, l’association COALLIA a délivré congé à Madame [V] [U] lui laissant un délai d’un mois pour quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, l’association COALLIA a fait assigner Madame [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au titre d’occupation du logement, et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire de ladite convention d’occupation pour inexécution contractuelle,l’expulsion de Madame [V] [U] et des occupants de son chef, avec, si besoin, l’assistance de la force publique et séquestration des biens meubles,la condamnation de Madame [V] [U] au paiement de la somme de 1403,64 euros, au titre des redevances et charges arriérées au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal depuis la mise en demeure,la condamnation de Madame [V] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du montant de la redevance d’occupation, jusqu’à libération définitive des lieux,la condamnation de Madame [V] [U] au paiement de la somme de 300 euros pour frais irrépétibles et aux dépens, comprenant le coût des notifications par courrier recommandé avec accusé de réception et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A l’audience, l’association COALLIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 1848,28 euros au 30 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse. Elle a indiqué que le paiement des loyers courants est repris depuis plusieurs mois.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [V] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [V] [U] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

En l’espèce, le contrat de résidence unissant l’association COALLIA et Madame [V] [U] contient, en son article 11, une clause de résiliation de plein droit aux termes de laquelle le titre d’occupation pourra être résilié par le bailleur pour inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du titre d’occupation ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et notamment en cas de non paiement de la redevance dans les délais prévus.

Conformément au contrat et aux dispositions légales applicables, l’association COALLIA a mis en demeure Madame [V] [U], par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 mai 2023, d’avoir à lui payer la somme de 1505,04 euros au titre de l’arriéré de redevance, en visant la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois mois d’arriéré de redevance et que Madame [V] [U] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois (seule la somme de 950 euros a été payée).

La convention d’occupation s’est donc trouvée résiliée de plein droit, un mois après la délivrance le 18 juillet 2023 de la mise en demeure du 13 juillet précédent, soit en l’occurrence le 18 août 2023, ce que le juge ne peut que constater.

Madame [V] [U] étant sans droit ni titre depuis le 19 août 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de redevance et de l’indemnité d’occupation

Madame [V] [U] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte démontrant que Madame [V] [U] reste lui devoir la somme de 1848,28 euros à la date du 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

La défenderesse sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2023 sur la somme de 1505,04 euros et à compter de l’assignation du 16 juin 2025 pour le surplus.

A compter du 1er juillet 2025 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux de Madame [V] [U], celle-ci sera aussi condamnée à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les coûts des notifications par courrier recommandé avec accusé de réception des 23 mai 2023 et 13 juillet 2023 et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat d’occupation portant sur un logement n° A-02-03 de la résidence sociale située [Adresse 2] conclu entre l’association COALLIA et Madame [V] [U], à effet du 18 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association COALLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ni à ordonner une astreinte pour l’obligation de quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à l’association COALLIA la somme de 1848,28 euros correspondant à l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023 sur la somme de 1505,04 euros et à compter du 16 juin 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à l’association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à l’association COALLIA la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [V] [U] aux dépens, en ce compris les coûts des notifications par courrier recommandé avec accusé de réception des 23 mai 2023 et 13 juillet 2023 et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le greffier Le magistrat