TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Z] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Olivier TABONE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10027 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6F5R

N° MINUTE : 18

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.P. FROJEAN, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par M^e Olivier TABONE, avocat au barreau de PARIS, Toque : D1778

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [X], demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 17 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10027 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6F5R

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2015, la SCP FROJEAN ont donné à bail à Monsieur [X] [Z] un logement sis [Adresse 3] [Localité 4]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [X] [Z] le 13 décembre 2023 pour obtenir paiement d’une somme de 20384,87 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 15 octobre 2024, la SCP FROJEAN a fait assigner Monsieur [X] [Z] devant le tribunal de céans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Z] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 Euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— se réserver la faculté de liquider l’astreinte,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution, le preneur disposant d’un délai de 15 jours pour les retirer à compter de la sommation,

— Le voir condamné à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 20278,81 Euros décompte arrêté au 13 février 2024 inclus avec intérêt à taux légal à compter du commandement,

— Le voir condamné à titre provisionnel à lui verser une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer courant et des charges à compter du 13 février 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,

— Le voir condamné à titre provisionnel la somme de 2027,88 Euros au titre de la clause pénale,

— Ordonner la capitalisation des intérêts au sens de l’article 1343-2 du Code civil,

— Le voir condamné à lui payer une somme de 4000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le voir condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement ainsi que tous les frais d’huissier,

— Rappeler que la décision est de droit exécutoire.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 décembre 2024 :

La SCP FROJEAN représentée par son conseil, actualise sa demande à la somme de 13677,74 Euros dus mois de décembre inclus et par conséquent sa demande au titre de la clause pénale à la somme de 1367,77 Euros et maintient ses autres demandes.

Monsieur [X] [Z] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

Il sera statué par ordonnance, susceptible d’appel, réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

En l’espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.

2. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce la SCP FROJEAN a produit les notifications conformément aux articles précités.

En conséquence, la présente demande est recevable.

3. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivrée le 13 décembre 2023 à Monsieur [X] [Z] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence que, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 14 février 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Le preneur étant occupant sans titre à compter de cette date, son expulsion sera ordonnée, sous astreinte de 100 Euros par jour de retard. L’astreinte sera liquidée dans le cadre de l’exécution de la décision selon les modalités prévues par le Code des procédures civiles d’exécution par le juge compétent.

4. Sur la demande d’une provision en paiement de l’arriéré locatif

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut , dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce la SCP FROJEAN verse aux débats lors de l’audience un décompte probant duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur des loyers impayé, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 13677,74 Euros au mois de décembre 2024 inclus ;

En conséquence Monsieur [X] [Z] sera condamné à payer à la SCP FROJEAN la somme de 13677,74 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023, date du commandement de payer, jusqu’à parfait paiement.

5. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [Z] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Cependant que le demandeur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement, le cas échéant, d’une indemnité égale au double mensuellement du loyer et des charges ;

Cette demande doit s’analyser en une clause pénale ne relevant pas de l’office du juge statuant en procédure de référés lequel ne peut apprécier l’existence d’un préjudice hors les retards de paiement.

Par conséquent que le défendeur devra s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

6. Sur la clause pénale

La clause pénale est une indemnité supposant l’existence d’un préjudice; Il n’est pas apporté d’éléments à ce titre tandis qu’il ne relève pas de l’office du juge statuant en procédure de référés d’apprécier l’existence d’un préjudice hors les retards de paiement. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

7. Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire droit partiellement à la demande d’indemnité formée par la SCP FROJEAN sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [X] [Z] succombant, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation hors les frais d’exécution non déterminés au stade de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse;

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 1er janvier 2015 entre la SCP FROJEAN d’une part, et Monsieur [X] [Z] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 14 février 2024 ;

DISONS qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 3] [Localité 4] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [X] [Z] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 3] [Localité 4] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, Monsieur [X] [Z] sera redevable à l’issue du délai de 2 mois d’une astreinte de 100 Euros par jour de retard et la liquidation de l’astreinte sera assurée dans le cadre du Code des procédures civiles d’exécution par le juge compétent;

DISONS qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Z] à payer à titre de provision à la SCP FROJEAN au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de décembre 2024 inclus, la somme provisionnelle de 13677,74 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023, date du commandement de payer, jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts au sens de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Z] à verser à la SCP FROJEAN une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux ;

DISONS que les intérêts échus de ces sommes, dues pour au moins une année entière produiront des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Z] au paiement de la somme de 400 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SCP FROJEAN du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Z] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,