TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/54413 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGKB

N° : 15-CH

Assignation du :

07 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 03 décembre 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 9]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDEURS

Monsieur [G] [F]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Madame [V] [E]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentés par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 05 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Mme [E] et M. [F] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 1], bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, constituant le lot de copropriété n°11.

Par acte du 7 juillet 2025, la ville de Paris les a assignés devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation et L. 324-1-1 du code du tourisme.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 10 septembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 5 novembre 2025, la ville de [Localité 9] demande de :

— juger que M. [F] et Mme [E] ont chacun enfreint les dispositions des articles L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et L.324-1-1 du code du tourisme ;

En conséquence,

— condamner M. [F] à une amende civile de 50.000 euros ;

— condamner Mme [E] à une amende civile de 50.000 euros ;

— condamner M. [F] et Mme [E] à une amende de 5.000 euros chacun ;

— dire que le produit des amendes lui sera reversé ;

— condamner M. [F] et Mme [E] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 5 novembre 2025, M. [F] et Mme [E] sollicitent de :

A titre principal,

— juger que le changement d’usage reproché par la ville de [Localité 9] est intervenu avant le 19 novembre 2024 ;

— juger que les articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024, ne sont pas applicables au litige ;

— juger que la ville de [Localité 9] est mal fondée en sa demande en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2 et de la fiche modèle R fournies par les services de la ville constituant la base légale de l’assignation ;

— juger qu’ils ont toujours respecté la réglementation en vigueur relative aux locations en meublés de tourisme ;

— juger de leur bonne foi ;

En conséquence,

— débouter la ville de [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes à leur encontre ;

— débouter la ville de [Localité 9] de sa demande de condamnation à la somme de 50.000 euros chacun au titre de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— débouter la ville de [Localité 9] de sa demande de condamnation à la somme de 5.000 euros chacun pour absence de déclaration d’enregistrement ;

— débouter la ville de [Localité 9] de l’ensemble de ses autres demandes ;

A titre subsidiaire,

— juger de leur bonne foi ;

— juger de leur situation personnelle et de leur coopération avec la ville de [Localité 9] ;

— juger de la cessation totale de la supposée infraction ;

En conséquence,

— les condamner à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation présumée et de leur coopération avec la ville de [Localité 9] ;

— les condamner à une amende symbolique de 1 euro au regard des circonstances de l’infraction à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme présumée ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que la ville de [Localité 9] est mal fondée en sa demande en raison de la cessation de l’activité reprochée avant le 19 novembre 2024 ;

— juger que le montant de 50.000 euros chacun au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

— juger que le montant de 5.000 euros chacun au titre de l’amende civile pour absence d’enregistrement est manifestement disproportionné ;

En conséquence,

— les condamner à une somme totale qui ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si le président du tribunal devait entrer en voie de condamnation ;

En tout état de cause,

— juger que l’équité ne commande pas qu’ils soient condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarter la période antérieure à 2020 des débats car prescrite par application de l’article 2224 du code civil ;

— condamner la ville de [Localité 9] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance ;

— écarter l’exécution provisoire.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au litige :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 11] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans la même rédaction :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’usage d’habitation

Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 9], et notamment du constat de location meublée touristique du 25 mars 2025, établi par un agent assermenté, que M. [F] et Mme [E] ont mis leur appartement meublé situé [Adresse 2] à [Localité 10] (lot de copropriété n°11, bâtiment A, escalier 1, 3ème étage) en location via la plate-forme Airbnb.

Ce logement n’est pas leur résidence principale, ainsi que le précise la déclaration en ligne de location meublée de tourisme qu’ils ont effectuée le 20 avril 2022 en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

Les pièces produites par la ville de [Localité 9] démontrent que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

En effet, deux fiches de révision foncière H2 sont produites, datées du 1er octobre 1970, concernant deux locaux situés au 3ème étage de l’immeuble du [Adresse 3] (porte F et porte G), constituant les lots de copropriété 10 et 11, d’une surface de 14 et 34 m², tous deux composés de pièces et annexes affectées exclusivement à l’habitation. Les fiches mentionnent la présence d’une même locataire pour chacun des lots, Mme [Z], et le règlement d’un loyer annuel de 625 et 1164,36 francs au 1er janvier 1970.

Les autres pièces produites par la ville de [Localité 9] corroborent l’usage d’habitation établi par les fiches de révision foncière H2, notamment :

— la fiche R du 1er octobre 1970, qui confirme la présence de Mme [Z] dans les lots 10 et 11 de la copropriété, au 3ème étage, portes G et F en 1970 ;

— l’état hypothécaire, qui décrit les mutations du lot 11 jusqu’à son acquisition par M. [F] et Mme [E] ;

— l’acte de vente du 29 janvier 1985, qui confirme que Mme [Z] était la locataire du lot 11 avant d’en faire l’acquisition.

Les défendeurs contestent la valeur probante des fiches H2 produites au motif qu’elles sont toutes deux datées du 1er octobre 1970 et qu’elles n’ont pas été remplies par le propriétaire de l’immeuble laissant ainsi un doute sur la véracité des informations.

Ils font également valoir que le logement est mal identifié puisque les fiches H2 mentionnent des locaux situés « porte gauche » et « porte face » alors que le local litigieux ne dispose que d’une seule entrée. Ils ajoutent qu’il n’existe pas de salle d’eau dans le local situé porte gauche, d’une superficie de 34 m², alors que leur local dispose d’une salle d’eau et est d’une superficie de 45,65 m². Ils soutiennent enfin que la fiche R mentionne quatre appartements au 3ème étage alors qu’il n’existe que deux appartements à cet étage.

Cependant, la date de rédaction des fiches H2, postérieure au 1er janvier 1970, est sans incidence dans la mesure où il ressort des informations renseignées qu’une locataire était bien présente dans les lieux et s’acquittait d’un loyer au 1er janvier 1970. De même, la personne à l’origine des mentions des fiches H2, en l’espèce l’administrateur de l’immeuble, est sans incidence sur leur caractère probant.

S’agissant de la localisation du bien, il ressort du procès-verbal de constat que lors de la visite des lieux le 1er juillet 2024, la contrôleuse assermentée a constaté qu’il s’agissait d’un seul appartement, situé au 3ème étage gauche et face, établissant ainsi que les deux lots antérieurs, lot 10 (porte gauche) et le lot 11 (porte face), ont été réunis en un seul appartement. Il convient de relever que ces informations ne sont pas contradictoires avec la description du local actuel figurant dans l’acte de vente du 24 avril 2019, qui mentionne que le lot 11 se compose d’un appartement, situé au troisième étage, composé d’une entrée, une cuisine, une salle à manger, une chambre avec alcôve, une salle de bain et water-closet, pour une superficie totale de 45,65 m². Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, l’ensemble de ces éléments permet d’établir que le local actuel, qui ne comporte qu’une seule entrée aujourd’hui, résulte de la réunion des lots 10 et 11, ce qui explique la présence actuelle d’une salle de bain (à l’époque uniquement dans le lot 11) et la superficie de 45,65 m2 correspondant, à quelques mètres carrés près, à la superficie des lots 10 et 11 réunis.

En outre la mention de quatre appartements composant le 3ème étage au 1er octobre 1970 et la présence de deux appartements aujourd’hui confirme la réunion de lots.

Dès lors, la localisation et la description des lieux correspondant et étant confirmées par l’ensemble des pièces produites par la ville de [Localité 9], celle-ci établit suffisamment que le bien décrit dans les fiches H2 correspond au bien de M. [F] et Mme [E], objet de l’infraction.

En conséquence, la preuve de l’usage d’habitation du local est rapportée au 1er janvier 1970.

Il s’ensuit que M. [F] et Mme [E] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant leur appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 9] est fondée.

Sur le montant de l’amende

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 9], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas présent, il ressort du constat de location touristique et des relevés Airbnb transmis par les défendeurs que le bien a été loué de septembre 2019 (date du commentaire le plus ancien) au 8 novembre 2024 (date de la dernière réservation) et pour 12 nuitées en 2019, 8 nuitées en 2020, 0 nuitées en 2021, 233 nuitées en 2022, 342 nuitées en 2023 et 251 nuitées en 2024.

Concernant les gains tirés des locations illicites, les relevés Airbnb des transactions effectuées pour les années 2022 à 2025 transmis par les défendeurs font état d’un gain de 194.651,18 euros pour une période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2024.

La ville de [Localité 9] estime que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 32.136 euros.

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier s’élève à 141.100 euros.

Les défendeurs contestent le caractère intentionnel de la violation de la législation en soulignant leur bonne foi et les difficultés rencontrées avec leur précédent locataire dans le cadre d’une location longue durée ayant motivé la mise en location courte durée du local.

Il convient néanmoins de rappeler que l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi. De plus, en l’espèce, la législation applicable a été rappelée aux défendeurs lors de la déclaration en ligne du 20 avril 2022.

De même, les défendeurs ne peuvent se prévaloir de difficultés rencontrées dans le cadre de location licite longue durée de leur logement ou des charges d’entretien de leur bien pour justifier la mise en location illicite.

Ils font également état d’une situation personnelle difficile et de revenus modestes en exposant qu’ils sont actuellement au chômage à la suite d’un licenciement et d’une rupture conventionnelle de contrat de travail. Ils ne produisent toutefois aucun justificatif de leurs revenus et il résulte de la convention de rupture du contrat de travail de Mme [E] que celle-ci a perçu une indemnité conséquente. Il est également établi que les défendeurs sont propriétaires de deux biens immobiliers à [Localité 9], dont l’un acquis en 2023.

Il doit toutefois être porté à leur crédit qu’ils ont collaboré avec la ville de [Localité 9] et immédiatement répondu à ses lettres et réclamations, organisant une visite du bien et transmettant les justificatifs requis. De plus, les pièces produites établissent qu’ils ont cessé de louer leur bien sur la plateforme Airbnb et qu’un contrat d’habitation a été conclu le 16 décembre 2024 pour une durée minimale d’un an.

En conséquence, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, de la bonne foi démontrée par M. [F] et Mme [E] et du retour du local litigieux à un usage d’habitation, il convient de fixer l’amende civile à 15.000 euros à la charge de chacun des défendeurs.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme

Aux termes des paragraphes II, III et V de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme :

« II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme. […]

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros. […]

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme ».

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le conseil de [Localité 9] a soumis à une déclaration préalable auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

En conséquence, toute location d’un local meublé situé sur la commune de [Localité 9], consentie pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, doit faire l’objet d’une déclaration préalable soumise à enregistrement, l’infraction à cette obligation étant sanctionnée d’une amende d’un montant maximum de 5.000 euros.

En l’espèce, il est constant que la déclaration de meublé touristique a été effectuée le 20 avril 2022.

Les défendeurs produisent un contrat de location de logement meublé du 28 janvier 2021, dont il résulte que le bien litigieux a fait l’objet d’une location à compter du 1er février 2021, pour une durée minimum d’un an. Au demeurant, la ville de [Localité 9] ne conteste pas l’absence de toute nuitée de location saisonnière en 2021. Les défendeurs produisent également des échanges de courriels datés du 12 avril 2022 établissant la présence de locataire dans les lieux et la recherche de nouveaux locataires.

En outre, les nuitées réservées sur l’année 2019 ne peuvent être prises en considération, en application de la prescription quinquennale soulevée sur le fondement de l’article 2224 du code civil, étant antérieures de plus de cinq ans à l’assignation du 7 juillet 2025, et aucun élément du dossier ne permet d’établir que les 8 nuitées réservées sur la plateforme Airbnb pour l’année 2020 l’aient été après le 7 juillet 2020.

Dès lors, il n’est pas établi que l’appartement litigieux ait été mis en location pour de courtes durées sans déclaration préalable du 7 juillet 2020 au 20 avril 2022, de sorte que la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 9] sur ce fondement n’est pas fondée.

Sur les frais et dépens

Parties perdantes, M. [F] et Mme [E] seront tenus aux dépens et, par suite, condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [F] au paiement d’une amende civile de 15.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 9] ;

Condamne Mme [E] au paiement d’une amende civile de 15.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 9] ;

Rejette la demande de la ville de [Localité 9] fondée sur les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 9] ;

Condamne M. [F] et Mme [E] aux dépens ;

Condamne M. [F] et Mme [E] à payer à la ville de [Localité 9] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 9] le 03 décembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY