Min N° 25/00801

N° RG 25/02255 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD66C

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

M. [R] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 septembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [R] [D]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 03 août 2023, ayant pris effet le même jour, la S.A. [Adresse 8] a donné à bail à M. [R] [D] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 10], pour un loyer mensuel initial de 401,85 euros, des provisions mensuelles sur charges de 71,05 euros, outre un dépôt de garantie de 401,85 euros.

Invoquant des impayés, la S.A. BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la S.A. [Adresse 7], a, par acte de commissaire de justice du 08 janvier 2025, fait signifier à M. [R] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 5 927,18 euros au titre des loyers et charges d’août 2023 à décembre 2024.

La S.A. BATIGERE HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 09 avril 2025, fait assigner M. [R] [D] à l’audience du 11 juin 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– condamner M. [R] [D] à lui payer la somme de 11 162,71 euros en principal à parfaite le jour de l’audience, au titre des loyers et charges impayés ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

– ordonner l’expulsion de M. [R] [D] et de tout occupant de son chef des lieux loués, à savoir le logement et un emplacement de stationnement, et ce même avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est, aux frais, risques et périls du locataire ;

– condamner M. [R] [D] si nécessaire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges légalement applicables et indexables selon les critères légaux d’augmentation, ceci à compter de la présente présente décision jusqu’au jour de l’expulsion effective ;

– condamner M. [R] [D] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 11 juin 2025, le président sollicite la S.A. BATIGERE HABITAT, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, afin qu’elle produise les justificatifs de l’envoi de l’enquête du supplément de loyer de solidarité (SLS) au locataire, et du retour du recommandé qui lui a été transmis dans le cadre de son assignation, au plus tard au 25 juin 2025.

Lors de cette dernière audience, la S.A. BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à 16 370,01 euros, SLS inclus, ou 6 249,16 euros, hors SLS, selon décompte arrêté au 03 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

M. [R] [D] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 août 2025 prorogé au 19 septembre 2025.

Par courrier électronique du 11 juillet 2025, la S.A. BATIGERE HABITAT a transmis les documents sollicités.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile prévoit que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur

En l’espèce, bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [R] [D] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience du 11 juin 2025. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.A. BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 03 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 09 avril 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.A. BATIGERE HABITAT justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.A. BATIGERE HABITAT est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le contrat de bail du 03 août 2023 comporte, en sa page 4, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 08 janvier 2025, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait commandement à M. [R] [D] de payer la somme de 5 927,18 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement à compter du 09 mars 2025.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [R] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, la S.A. BATIGERE HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La S.A. BATIGERE HABITAT sera cependant déboutée de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire portant sur l’emplacement de stationnement, en l’absence de production d’un bail écrit, et à défaut de demande subsidiaire sur ce point.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la révision et la majoration de loyer ne peut pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1 du code de la construction et de l’habitation.1

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 09 mars 2025 et M. [R] [D] est donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de condamner solidairement M. [R] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer (soit 429,46 euros au 31 mai 2025) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il ne sera pas fait droit à la demande de révision annuelle dès lors qu’aucun diagnostic de performance énergétique, permettant de connaître la classe énergétique du logement, n’a été versé.

Par ailleurs, cette indemnité d’occupation n’inclura pas le supplément de loyer de solidarité forfaitaire, dès lors qu’il ne constitue ni une loyer ni une charge.

5. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 03 août 2023, le commandement de payer délivré le 08 janvier 2025 et le décompte de la créance actualisé au 03 juin 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 16 370,01 euros au 03 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, incluant un supplément de loyer de solidarité, ou 6 249,16 euros si celui-ci n’était pas inclus. Il convient cependant, conformément aux dispositions qui précèdent, de vérifier les éléments constitutifs de cette dette.

5.1. Sur l’application d’un supplément de loyer de solidarité

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la date de la signature du bail, disposait que « les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité (SLS) en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements ».

Selon l’article L. 441-4 du même code, le montant du SLS est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer de 25 % selon la loi no 2014-366 du 24 mars 2014, porté à 30 % selon la loi no 2017-486 du 27 janvier 2017.

En vertu de l’article L. 441-9, « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer (…). Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois ».

En l’espèce, le contrat de bail prévoit, à l’article 1.2.1.2. de sa notice d’information, l’application d’un supplément de loyer de solidarité dans les conditions prévues aux articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation. La réponse du locataire à l’enquête visée à l’article L. 441-9 susmentionné, constitue donc une obligation du locataire vis à vis du bailleur.

Il résulte des dispositions précitées du code de la construction et de l’habitation qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme [Adresse 9] ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité,

La bailleresse démontre avoir transmis à M. [R] [D], le 28 janvier 2025, un courrier recommandé avec avis de réception l’informant qu’il était redevable d’un supplément de loyer de solidarité à défaut d’avoir répondu au questionnaire relative à l’enquête ressources. Par le même courrier, elle l’a informé que cette situation pouvait être régularisée par la réponse au questionnaire correspondant.

Il s’ensuit que l’application du supplément de loyer de solidarité à compter de cette date est justifié.

Pour autant, le supplément de loyer de solidarité n’est ni un loyer ni d’une charge locative, mais une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social. Il n’est plus dû une fois le bail résilié.

Dans ces conditions, il ne saurait être fait application du supplément de loyer de solidarité au-delà de la date de résiliation du bail, soit après le 09 mars 2025. Seront donc déduits du décompte ces suppléments appliqués au locataire les 17 mars, 1 avril et 31 mai 2025, soit pour un total de 6 072,51 euros.

5.2. Sur les loyers pour l’emplacement de stationnement

La S.A. BATIGERE HABITAT se prévaut d’un bail verbal portant sur un emplacement de stationnement.

Toutefois, cette créance est incertaine dès lors qu’aucun contrat écrit n’est fourni permettant d’établir l’existence et les modalités de ce bail. SI le commandement de payer du 08 janvier 2025 fait bien référence à ce bail, il n’en précise pas la date de conclusion. Qui plus est, force est de constater que qu’aucun réglement n’est intervenu pour les loyers de cet emplacement de stationnement, et il ne peut donc être déduit que M. [R] [D] a volontairement exécuté ce bail. Enfin, l’adresse ou les références de cet emplacement ne sont pas fournies puisque la seule adresse visée concerne celle du logement dans le commandement de payer, ainsi que dans l’assignation.

En conséquence, les demandes en paiement afférents à ce bail portant sur l’emplacement de stationnement, seront rejetées, aussi bien concernant les loyers que le dépôt de garantie, soit pour un montant total de 1 495,38 euros.

5.3. Sur les frais d’assurance

Il résulte du décompte produit qu’ont été inclus à la dette locative des frais au titre de l’assurance locative .

S’il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 qu’à défaut de la remise de l’attestation d’assurance par le locataire, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du preneur récupérable auprès de celui-ci, celle-ci n’est dû qu’après un délai un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, laquelle doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire. Or, en l’espèce, force est de constater que la S.A. BATIGERE HABITAT ne démontre pas l’envoi d’une telle mise en demeure.

Dès lors, la somme de 28 euros sera déduite des sommes restant dues.

***

Il résulte de ce qui précède que la dette locative, composée des loyers, charges, indemnités d’occupation et supplément de loyer de solidarité (partiellement) s’établit ainsi à un total de 8 774,12 euros. Il convient, dès lors, de condamner M. [R] [D] à payer cette somme à la S.A. BATIGERE HABITAT au titre de la dette locative arrêtée au 03 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 08 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 5 927,18 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [R] [D], qui succombe, aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. BATIGERE HABITAT formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.A. BATIGERE HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 août 2023 entre la S.A. [Adresse 8], aux droits de laquelle vient la S.A. BATIGERE HABITAT, d’une part, et M. [R] [D], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3], à [Localité 10], sont réunies à la date du 09 mars 2025, et qu’en conséquence, les bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [R] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la S.A. BATIGERE HABITAT, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [D] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT, à compter de la date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer (soit 429,46 euros au 31 mai 2025) et des charges du logement si les bail s’était poursuivi, sans indexation ni application d’un supplément de loyer de solidarité forfaitaire, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [R] [D] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT, la somme de 8 774,12 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges, indemnités d’occupations et suppléments de loyer de solidarité forfaitaire, arrêtée au 03 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 08 janvier 2025 sur la somme de 5 927,18 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE M. [R] [D] à s’en libérer par 23 mensualités d’un montant minimum de 50 euros chacune et une 24ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE la S.A. BATIGERE HABITAT de sa demande en résiliation, expulsion, et en paiement portant sur le bail relatif à l’emplacement de stationnement ;

CONDAMNE M. [R] [D] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de la S.A. BATIGERE HABITAT au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION