TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Dorothée ORLOWSKA ; Monsieur [J] [I]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06601 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SWE

N° MINUTE :

2-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] représenté par son syndic Le Cabinet MICHAU, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1796

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

Délibéré le 19 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 19 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06601 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SWE

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [I] est propriétaire des lots n°1028 et 1038 dans l’immeuble situé [Adresse 4] ([Adresse 7]), soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet MICHAU, a assigné M. [J] [I] devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4340,19 euros au titre des charges de copropriété du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, de l’assignation pour le surplus, et à défaut de la décision à intervenir,

—  218,20 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

—  1500 euros de dommages et intérêts,

— dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 devra être supporté par le débiteur,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 11 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que M. [J] [I] ne payait pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [J] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°1028 et 1038,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2024 au 2ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juin 2023, 30 mai 2024 et 14 octobre 2024 comportant :

o approbation des comptes de l’exercice 2023,

o vote du budget prévisionnel 2024,

o régularisation des charges 2023,

o vote des travaux suivants : remplacement collecteurs et chutes défectueux (Assemblée générale du 1er juin 2023, résolution 11), remplacement de deux pompes en chaufferie (Assemblée générale du 1er juin 2023, résolution 13), réfection peinture local vélos et local WC (Assemblée générale du 1er juin 2023, résolution 12),

— un certificat de non recours de l’assemblée générale du 30 mai 2024,

— un état récapitulatif de la créance au 1er octobre 2024,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1673,96 euros, portant sur la période du 1er janvier 2023 (1er trimestre 2023 inclus) au 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires, une mise en demeure n’ayant pas été décomptée (28,60 euros). En outre, la reprise du solde du précédent syndic DEFFORGE IMMOBILIER à hauteur de 2637,63 euros n’est justifiée par aucune pièce. Il n’est ainsi pas possible de vérifier l’existence de la créance, son montant, et la période à laquelle elle se rapporte.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 1673,96 euros.

S’agissant du point de départ des intérêts, la date du 14 décembre 2023 sera retenue, date de présentation du courrier de mise en demeure du 13 décembre 2023, aucune mise en demeure du 13 novembre 2023 n’étant versée en procédure.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 218,20 euros se décomposant ainsi :

— mise en demeure : 28,60 euros,

— transmission dossier avocat: 189,60 euros.

Au regard des pièces versées en procédure, il apparaît que les frais de mise en demeure sont justifiés. Il n’est par contre pas justifié de diligences particulières s’agissant de la remise du dossier à l’avocat.

Il sera ainsi attribué la somme de 28,60 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [J] [I] ne paye pas ses charges de copropriété depuis le 1er octobre 2023. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les frais nécessaires à l’exécution de la décision

S’agissant de la demande de condamnation aux frais d’exécution, il convient de rappeler que conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code des procédures d’exécution, par principe, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur et il n’appartient pas à ce stade de la procédure au tribunal judiciaire de statuer sur des frais futurs non justifiés.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice le cabinet MICHAU:

— la somme de 1673,96 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 1er janvier 2023 (1er trimestre 2023 inclus) au 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), selon décompte arrêté au 12 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023,

—  28,60 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Adresse 9] ([Adresse 7]), représenté par son syndic en exercice le cabinet MICHAU, de sa demande au titre des frais nécessaires à l’exécution de la décision,

CONDAMNE M. [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet MICHAU, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [I] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge