TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 2025/466

AFFAIRE : N° RG 24/00533 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3OVX

Copie à :

M^e Benjamin EQUIN

Copie exécutoire à :

S.C.I. DU CAP SUD

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [Z]

né le 05 Janvier 1984 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Benjamin EQUIN, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

S.C.I. DU CAP SUD

immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 500 770 912

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par son gérant, M [B]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 14 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 13 mai 2021, la société civile immobilière DU CAP SUD (ci-après désignée SCI DU CAP SUD), prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [O] [B], a donné en location à Monsieur [N] [Z] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] – à [Localité 2] pour un loyer initial mensuel de 505 euros et 20 euros de provisions sur charges.

Se prévalant de nombreuses incommodités, Monsieur [N] [Z] a pris attache à de multiples reprises avec Monsieur [O] [B] afin d’effectuer des travaux dans l’appartement litigieux.

Par acte notarié en date du 13 octobre 2023, la SCI DU CAP SUD a cédé l’immeuble sis [Adresse 3] – à [Localité 2] à la société civile immobilière LES CERISES (ci-après désignée SCI LES CERISES).

Par acte de commissaire de justice en date du 08 octobre 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [N] [Z] a fait assigner la SCI DU CAP SUD, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, aux fins de :

— juger que la SCI DU CAP SUD a manqué à son obligation de jouissance paisible à l’égard de Monsieur [N] [Z] ;

— juger que cette carence fautive a occasionné un lourd préjudice à Monsieur [N] [Z], justifiant qu’une baisse rétroactive de loyers soit appliquée ;

— condamner la SCI DU CAP SUD à lui payer les sommes suivantes :

5800,00 euros au titre des dommages-intérêts relatifs au préjudice de jouissance subi sur la période du 13 septembre 2021 au 01er février 2024 et qui correspond à une réduction de loyer sur la période afférente ; 2000,00 euros au titre du préjudice moral subi par le locataire du fait exclusif de la SCI DU CAP SUD ; 2000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

À l’audience du 14 mars 2025, Monsieur [N] [Z] maintient l’intégralité de ses demandes.

A titre liminaire sur sa qualité à agir à l’encontre de la SCI CAP SUD, il expose qu’il intente une action à l’encontre de la SCI CAP SUD pour les préjudices qu’il a subis du fait de son bailleur lorsque celui-ci était propriétaire de l’immeuble litigieux, que le fait que la SCI CAP SUD est vendue l’immeuble entre-temps n’a heureusement aucune incidence sur le bien-fondé de l’action de Monsieur [Z].

Sur les préjudices subis, il expose au visa de l’article 1719 du code civil et de l’article 6B de la loi du 6 juillet 1989 qui rapporte la preuve des désordres subis, la carence de son bailleur à agir promptement aux fins de les faire cesser. Il explique avoir subi un préjudice de jouissance du 13 mai 2021 au 1er février 2024, un préjudice moral parfaitement distinct du préjudice de jouissance constituée par le sentiment de honte ressentie par lui en accueillant son enfant dans un logement insalubre et dangereux pour sa santé. Il ajoute qu’il a dû se résigner à ne plus chauffer son appartement eu égard aux pertes énergétiques subies.

La SCI DU CAP SUD sollicite de :

se déclarer incompétente ; à titre subsidiaire,

recevoir l’intégralité des moyens et prétentions du défendeur; débouter Monsieur [N] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;condamner Monsieur [N] [Z] au paiement de la somme de 5000 euros pour procédure abusive et la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur l’incompétence territoriale du tribunal judiciaire de Béziers, elle soutient au visa des dispositions des articles 42 et 43 du code de procédure civile, que la juridiction compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur ou celle du lieu où la personne morale est établie. Elle explique qu’en l’absence de contrat de bail, intégralement subrogée à la SCI LES CERISES la règle de droit commun précité s’applique et seul le tribunal judiciaire de PARIS lieu du siège social de la SCI CAP SUD et unique établissement est compétent et non celui de Béziers.

Sur l’absence de droit à agir de Monsieur [Z] contre elle et l’absence de l’intérêt à se défendre, elle expose que les prétendus préjudices mentionnés relevés dans le rapport de l’ huissier fait par Monsieur [Z] en date du 17 novembre 2023 ne concerne que le bailleur alors que celle-ci n’était plus propriétaire du bien. Elle souligne que l’acte de vente mentionne la transmission des baux et que l’acquéreur est subrogé au vendeur dans tous les droits et obligations du contrat. Elle ajoute qu’une personne ne peut ainsi être attraite en justice pour discuter d’une prétention si elle n’en est pas le légitime contradicteur.

Sur le caractère infondé et non établi des désordres, elle soutient que le rapport d’huissier du 17 novembre 2023 n’apporte pas la preuve de quelconques désordres dès lors qu’il n’est pas établi par un expert ou homme de l’art et qu’elle conteste l’intégralité des dires reportées par l’huissier. Elle ajoute que ce rapport a été réalisé le 17 novembre 2023 alors même qu’elle n’est plus propriétaire depuis plus d’un mois et que Monsieur [Z] a été informé de la vente. Elle précise avoir mandaté la SARL PREVOST INGENIERIE, maître d’œuvre et économiste de la construction pour établir contre rapport d’expertise pour recenser et analyser les griefs allégués par Monsieur [Z]. Elle fait valoir au terme de son rapport du 14 février 2025, la SARL PREVOST INGENIERIE a conclu au caractère non probant du constat établi à la demande de Monsieur [Z].

Sur le préjudice de jouissance dont se prévaut Monsieur [Z], elle soutient que les prétendus troubles relevés par Monsieur [Z] ne sont pas susceptibles de rendre l’appartement inhabitable ou indécent si l’on devait les accepter ou en croire leur existence. Elle ajoute ne plus être propriétaire depuis octobre 2023, de sorte qu’elle n’a pas perçu de loyers de Monsieur [Z] entre octobre 2023 et février 2024. Elle précise que pour la période antérieure à octobre 2023, la date de survenance des désordres prétendus n’est pas identifiée et qu’il est d’ores et déjà certains que ces désordres n’existaient pas à la date de l’état des lieux d’entrée en mai 2021 puisqu’aucun désordre n’y est mentionné. Elle fait valoir que le rapport d’expertise du 14 février 2025 de la SARL PREVOST INGENIERIE conclut que le logement en litige répond aux critères de décence et d’habitabilité et que les constatations de l’huissier et de Monsieur [Z] ne permettent pas de conclure à un préjudice de jouissance du fait des constats relatés dans le rapport de l’huissier.

Sur l’absence de responsabilité de la SCI CAP SUD, elle souligne que Monsieur [Z] n’a jamais alerté la SCI CAP SUD sur de quelques troubles de jouissance que ce soit, qu’il ne lui a jamais envoyé un courrier recommandé à la SCI CAP SUD ou un rapport d’expertise des services de l’habitat. Elle soutient avoir toujours maintenu l’appartement en bon état et procédé aux opérations de maintenance quand cela était nécessaire. Elle fait observer que Monsieur [Z] n’a jamais alerté son assurance de prétendus dysfonctionnements ou dégâts dans son logement.

Sur le préjudice moral réclamé par Monsieur [Z], elle fait valoir que ce préjudice est infondé, non expliqué et virtuel.

Au soutien de sa demande de condamnation de Monsieur [Z] pour procédure abusive, elle expose que Monsieur [Z] ne démontre en rien son préjudice de jouissance ni son préjudice moral et qu’après avoir eu des difficultés pour régler ses loyers et bénéficier de conditions avantageuses de loyer des délais de paiement, celui-ci n’hésite pas à réclamer 40 % de reversement des loyers qu’il aurait versé et sans le démontrer.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 mai 2024 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence territoriale du juge des contentieux de la protection

Il résulte des articles L.213-4-1 et suivants du code de l’organisation judiciaire que le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions :

— tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre,

— dont un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet la cause ou l’occasion,

— relatives à l’application du chapitre deux du titre un du livre trois du code de la consommation,

— relatives à l’inscription et à la radiation sur le fichier national recensant les informations sur les incidents de paiement caractérisés liés aux crédits accordés aux personnes physiques pour des besoins non professionnels prévus à l’article L751–1 du code de la consommation.

Il résulte de l’article R.213-9-7 du code de l’organisation judiciaire que « dans les cas prévus aux articles L.213-4-3 et L.213-4-4, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens ».

Ces dispositions sont d’ordre public.

En l’espèce, il apparait que Monsieur [N] [Z] a fait assigner la SCI DU CAP SUD dont le siège est établi au [Adresse 1] à [Localité 4] devant le juge des contentieux de la protection de Béziers par acte du 08 octobre 2024. Le litige porte sur un contrat de bail d’habitation lequel relève de la compétence limitativement énumérée du juge des contentieux de la protection.

En conséquence, le juge des contentieux de la protection du tribunal de BEZIERS en application de l’article R.213-9-7 est compétent pour connaitre du litige portant sur un logement situé au [Adresse 3] – à [Localité 2].

Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [N] [Z] à l’égard de la SCI CAP SUD

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

L’article 32 du même code dispose qu'« est irrecevable toute action émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

En l’espèce, la vente de l’immeuble sis [Adresse 3] – à [Localité 2] est intervenue le 13 octobre 2023 entre la SCI DU CAP SUD et la SCI LES CERISES laquelle s’est vue transmettre le contrat de bail conclu initialement entre la SCI DU CAP SUD et Monsieur [N] [Z] ainsi que tous les droits et obligations qui en résultent.

Conformément à l’acte de vente, l’acquéreur est subrogé au vendeur dans tous les droits et obligations du contrat à compter du transfert de propriété.

En matière de trouble de jouissance, la jurisprudence est venue rappeler que « nonobstant la vente des lieux loués, le précédent bailleur était tenu d’indemniser la locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient alors en sa qualité de propriétaire, et que ce trouble ne cessait que par l’exécution de ces travaux » (Ccass Civ 3ème, 9 juillet 1970 n° 69-10.888 ; Civ 3ème, 14 novembre 2007 n°06-18.430).

En l’espèce, Monsieur [N] [Z] a assigné la SCI DU CAP SUD aux fins de la condamner au paiement de la somme de 5.800,00 euros au titre du préjudice de jouissance subi sur la période du 13 septembre 2021 au 01er février 2024 de sorte que le trouble de jouissance allégué est survenu alors que la SCI DU CAP SUD était encore propriétaire du bien. Ainsi, la SCI DU CAP SUD demeure tenue de la réparation des troubles de jouissance survenus alors qu’elle était propriétaire.

En conséquence, Monsieur [N] [Z] a qualité à former des demandes contre la SCI DU CAP SUD qui demeure tenue de la réparation du trouble de jouissance antérieur à la vente

Par conséquent, les demandes formées par Monsieur [N] [Z] à l’égard de la SCI CAP SUD sont recevables.

Sur la demande en dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au locataire d’établir l’indécence alléguée du logement et il incombe au bailleur de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

En l’espèce, Monsieur [N] [Z] sollicite l’indemnisation du préjudice de jouissance subi en raison notamment de l’isolation thermique défectueuse du logement dans le salon, de l’humidité et des moisissures présentes dans le logement et de la présence d’une fissure au niveau de la façade arrière mettant à mal l’ouverture et la fermeture du volet roulant situé dans une chambre de l’appartement.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [N] [Z] verse aux débats les échanges de courriels avec Monsieur [O] [B] en dates des 16 juillet 2021, 23 juillet 2021, 25 juillet 2021, 26 juillet 2021, 05 décembre 2022, 08 décembre 2022, 15 décembre 2022 et 27 décembre 2022. Dans leurs échanges, Monsieur [N] [Z] fait état d’infiltrations dans le logement et de la nécessité de réaliser des travaux.

En outre, Monsieur [N] [Z] verse aux débats un procès-verbal de constat des dégradations en date du 17 novembre 2023.

Pour autant, Monsieur [N] [Z] n’apporte pas la preuve que les désordres locatifs rapportés dans le procès-verbal soient imputables à la SCI CAP SUD aux motifs que le procès-verbal de constat est intervenu après la vente du bien litigieux, que ce rapport a été établi hors la présence de la SCI CAP SUD, qu’il ne s’agit pas d’un rapport de constatation technique établi par un expert.

Il n’est pas non plus démontré que ces désordres locatifs rapportés dans le procès-verbal ait rendu le bien indécent.

Il sera observé que la SCI CAP SUD produit un rapport d’expertise de la SARL PREVOST INGENIERIE du 14 février 2025 qui a listé les dires de Monsieur [Z], les a examiné et a conclu à la réponse du logement aux critères de décence et d’habitabilité et à l’absence de préjudice de jouissance du fait des constats relatés dans le rapport de l’huissier.

Dans ces conditions, au vu de la vente du bien intervenue le 13 octobre 2023 et de la constatation tardive des désordres le 17 novembre 2023 ainsi que de l’absence d’éléments détaillés supplémentaires visant à démontrer l’existence d’un trouble de jouissance lorsque la SCI DU CAP SUD était propriétaire du bien, il y a lieu de débouter Monsieur [N] [Z] de ses demandes à ce titre.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral subi

En l’espèce, Monsieur [N] [Z] sollicite l’indemnisation de son préjudice moral.

Toutefois, aucune pièce ne permet d’expliciter ou de confirmer l’existence d’un préjudice moral distinct, ni même de quantifier pécuniairement ce dernier.

En conséquence, aucun préjudice n’étant caractérisé, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur la procédure abusive

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit dans des circonstances particulières le rendant fautif (Civ. 2ième 11 janvier 2018 n° 16-26168).

L’exercice d’une action en justice ne peut donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Civ. 2ième 11 janvier 1973).

En l’espèce, Monsieur [N] [Z] a assigné la SCI DU CAP SUD aux fins de condamnation en paiement de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral en lien avec des désordres allégués dans le logement.

Aussi, il ne peut être reproché à Monsieur [N] [Z] d’avoir fait preuve de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol dans l’action judiciaire engagée et ce même s’il échoue à rapporter la preuve de l’état du bien au soutien de ses demandes.

Par conséquent, la SCI DU CAP SUD sera déboutée de sa demande de condamner Monsieur [N] [Z] à payer à la SCI DU CAP SUD la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [Z] succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

L’équité commande de faire droit à la demande formée par la partie défenderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 400 euros.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’incompétence territoriale soulevée par la société civile immobilière DU CAP SUD ;

DEBOUTE Monsieur [N] [Z] de sa demande de condamnation de la société civile immobilière DU CAP SUD au paiement de la somme de 5800 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [N] [Z] de sa demande en condamnation de la société civile immobilière DU CAP SUD au paiement de la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral subi ;

DEBOUTE la société civile immobilière DU CAP SUD, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [O] [B], de sa demande de condamner Monsieur [N] [Z] en paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer à la société civile immobilière DU CAP SUD, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [O] [B], la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le NEUF MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE