TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Novembre 2024

N° RG 23/05190 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YSEU

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 26 boulevard de la Paix 92400 COURBEVOIE pris en la personne de son syndic :

C/

[T] [O] : prise en qualité de mandataire des successions de M. [F] [K] né le 28 avril 1921 à Ajaccio, décédé le 21 avril 2014 à Argenteuil (95), et de Mme [H] [X] épouse [K], née le 20 mars 1929 à Antony (92), décédée le 23 décembre 2017 à Courbevoie.

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 26 boulevard de la Paix 92400 COURBEVOIE pris en la personne de son syndic :

26 boulevard de la Paix

92400 COURBEVOIE

représentée par M^e Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1346

DÉFENDEUR

Maître [T] [O] : prise en qualité de mandataire des successions de M. [F] [K] né le 28 avril 1921 à Ajaccio, décédé le 21 avril 2014 à Argenteuil (95), et de Mme [H] [X] épouse [K], née le 20 mars 1929 à Antony (92), décédée le 23 décembre 2017 à Courbevoie.

1 avenue de Friedland

75008 PARIS

représenté par M^e Elisabeth ROUSSET, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 313

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord des parties, l’affaire a été fixée le 11 juin 2024 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Caroline KALIS, Juge assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 26 boulevard de la Paix à COURBEVOIE (92400) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K] qui étaient copropriétaires au sein de cet immeuble, sont respectivement décédés les 21 avril 2014 et 23 décembre 2017.

A la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, par ordonnance de référé rendue le 14 mai 2019, le président du tribunal de grande instance de NANTERRE a désigné l’ANAMJ en qualité de mandataire successoral à l’effet de gérer et d’administrer provisoirement tant activement que passivement les successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K] et de représenter ces successions pour toutes les actions dirigées par ou contre elle.

Se plaignant de l’absence de règlement des charges qu’il estime dues, par acte d’huissier de justice du 21 août 2019, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet LAMENNAIS ADB, a fait assigner devant ce tribunal Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K].

Cette instance a été enrôlée sous le numéro RG 19/8105.

Par ordonnance du 9 décembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire du rôle, au vu des pourparlers en cours à cette date.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires selon message électronique du 15 juin 2023, l’affaire a été rétablie au rôle sous le numéro RG 23/05190.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DÉCLARER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 26, boulevard de la Paix 92400 COURBEVOIE recevable et bien fondé en ses demandes et y faisant droit :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965

Vu l’article 1237 al 7 du Code Civil,

Vu la clause de solidarité du règlement de copropriété

CONDAMNER Maître [T] [O], es qualité de mandataire successoral aux successions de Monsieur [F] [K] et de [H] [X] veuve [K], chacune tenue solidairement du paiement des charges des lots 43 et 44, à payer au Syndicat des Copropriétaires :

— Une somme 26 198, 35 € de charges arrêtées au 10.11.2023 (appel 4 T 2023 inclus),

— Une somme 539,20 € au titre des frais de recouvrement préalables aux poursuites, sauf à

comprendre les frais de la sommation d’huissier art.771 dans les dépens,

— Une somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts,

— Une somme de 4380 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER Maître [T] [O], es qualité aux entiers dépens, lesquels comprendront, s’il plait au tribunal les frais des sommations du 18.07.2018 dont recouvrement entre les mains de M^e Nicolas LEDERMANN avocat au barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K], demande au tribunal de :

STATUER ce que de droit sur l’arriéré de charges de copropriété,

DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des

« Frais de Mise en demeure » (34,80 € x 4) et au titre de l’avance versée à la SCP FOUILLADE (400 €),

ORDONNER le report des sommes dues pendant deux années,

DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à des dommages-intérêts,

DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700,

DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de ses plus amples demandes,

STATUER ce que de droit sur les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 7 décembre 2023.

Au regard de l’accord des parties pour que la procédure se déroule sans audience, la date pour le dépôt des dossiers de plaidoirie a été fixée au 10 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

La demande tendant à voir « déclarer bien fondé » ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur cette demande.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, celle-ci n’étant pas contestée.

I – Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les éléments suivants :

— un extrait de matrice cadastrale,

— les actes de décès de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K]

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mars 2016, 22 mars 2017, 22 mars 2018, 21 mars 2019, 30 septembre 2020, 19 mai 2021, 27 avril 2022 et 29 mars 2023 et les attestations de non-recours y afférentes,

— les deux relevés de compte couvrant la période du 6 janvier 2015 au 12 octobre 2023,

— des appels de fonds,

— des courriers de mises en demeure du syndic,

— une facture d’huissier du 18 juillet 2018 d’un montant de 400 euros,

— le contrat de syndic.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K], au paiement de la somme de 26.198,35 euros représentant l’arriéré de charges de copropriété dû au 10 novembre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus.

Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K], s’en rapporte à justice sur ce point.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il ressort de l’examen de l’extrait de matrice cadastrale que Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K] étaient propriétaires des lots n°43 et 44 de l’état descriptif de division de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires produit également les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mars 2016, 22 mars 2017, 22 mars 2018, 21 mars 2019, 30 septembre 2020, 19 mai 2021, 27 avril 2022 et 29 mars 2023, qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2015 à 2023, mais aussi voté des travaux et le budget prévisionnel de l’exercice 2024.

Par ailleurs, le relevé de compte arrêté au 6 novembre 2023 laisse apparaître un solde débiteur d’un montant de 26.198,35 euros au titre des charges de copropriété impayées (déduction faite des frais de recouvrement qui font l’objet d’une demande distincte).

La demande du syndicat des copropriétaires apparaît fondée à hauteur de cette somme, qui correspond aux charges appelées sur la période du 6 janvier 2015 au 12 octobre 2023 conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte du copropriétaire.

En conséquence, Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K], sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 26.198,35 euros au titre des charges dues sur la période du 6 janvier 2015 au 12 octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 et fonds travaux du 1er octobre 2023 inclus.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K], au paiement de la somme de 539,20 euros au titre des frais de recouvrement.

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, ne peuvent être retenus les frais de mise en demeure d’un montant total de 104,40 euros, dès lors que les accusés de réception des courriers datés du 31 juillet 2015, 3 février 2017 et 15 novembre 2017 ne sont pas produits.

Ne peuvent davantage être retenus les frais de sommation dont la facture du 18 juillet 2018 est produite sans l’acte y afférent.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance de 34,80 euros au titre de la mise en demeure du 28 octobre 2016, dont l’accusé de réception est produit et dont le coût résulte du contrat de syndic.

Débouté du surplus de sa demande formée au titre des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devra en conséquence recréditer la somme de 497,40 euros sur le compte de la défenderesse.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K], au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, soutenant que la carence desdites successions dans le paiement des charges lui cause un trouble de trésorerie et de fonctionnement.

Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K], s’oppose à cette demande, faisant valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du préjudice invoqué à titre punitif.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K] à leur obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent leur mauvaise foi, ont causé à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K], à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

II – Sur la demande de report du paiement

Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K], demande, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, le report à 24 mois du paiement de la somme due au syndicat des copropriétaires au titre des charges et frais de recouvrement. Elle explique qu’elle est confrontée à un manque de liquidités et qu’elle a été autorisée à vendre les lots selon ordonnance du 4 juillet 2022 et qu’il convient de lui donner le temps nécessaire à l’accomplissement de sa mission.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu sur ce point.

L’article 1343-5 alinéa 1 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard du manque de liquidités des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K] et du projet de vente des lots inclus dans lesdites successions, dont l’évaluation est supérieure à la somme due, il convient d’accorder à la défenderesse la possibilité de reporter le paiement de la totalité de la dette de charges et frais de recouvrement.

Au regard de l’ancienneté de l’ordonnance précitée du 4 juillet 2022 ayant autorisé à vendre les lots, ce report sera limité à une durée de douze mois à compter du jour de la présente décision.

III- Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels n’incluront pas les frais de sommation du 18 juillet 2018, dont il n’est pas justifié et qui ne relèvent pas des dépens, dont distraction au profit de Maître Nicolas LEDERMANN dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K], condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

IV- Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que soit ordonnée la capitalisation des intérêts sur l’ensemble des sommes résultant des condamnations prononcées en vertu de présent jugement, hors dépens.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Il est néanmoins constant qu’elle peut être écartée si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas aux termes du dispositif de ses dernières écritures, qui lie le tribunal, que les sommes dues au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement soient productives d’intérêts.

Sa demande de capitalisation des intérêts apparaît ainsi sans objet concernant lesdites sommes et le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de ces chefs.

En revanche, selon l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires uniquement s’agissant des condamnations indemnitaires prononcées à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

V- Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, il résulte de l’extrait de matrice cadastrale que les défendeurs étaient propriétaires indivis de leurs lots.

Aussi, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété, dont l’article 41 stipule une solidarité entre les propriétaires indivis d’un même lot concernant les « règlements de contribution aux charges communes ».

Partant, la solidarité des successions trouve application uniquement s’agissant des charges de copropriété impayées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K], chacune tenue solidairement, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 26 boulevard de la Paix à COURBEVOIE (92400), représenté par son syndic, la somme de 26.198,35 euros au titre des charges dues sur la période du 6 janvier 2015 au 12 octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 et fonds travaux du 1er octobre 2023 inclus,

ACCORDE à Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K], la possibilité de reporter le paiement de la totalité de la dette de charges et des frais de recouvrement pour une durée de douze mois à compter du jour de la présente décision,

CONDAMNE Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 26 boulevard de la Paix à COURBEVOIE (92400), représenté par son syndic, la somme de 34,80 euros au titre des frais de recouvrement,

RAPPELLE que les frais non retenus au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à l’encontre de Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K] (497,40 euros), doivent être recrédités sur son compte,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 26 boulevard de la Paix à COURBEVOIE (92400), représenté par son syndic, de sa demande tendant à voir ordonner la capitalisation des intérêts sur les condamnations prononcées au titre des charges et des frais de recouvrement,

CONDAMNE Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 26 boulevard de la Paix à COURBEVOIE (92400), représenté par son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, avec capitalisation des intérêts au taux légal lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

CONDAMNE Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et Madame [H] [X] épouse [K], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 26 boulevard de la Paix à COURBEVOIE (92400), représenté par son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, avec capitalisation des intérêts au taux légal lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

CONDAMNE Maître [T] [O], prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [F] [K] et de Madame [H] [K], aux dépens de l’instance,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Caroline KALIS, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT