TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

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N° RG 25/54014 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAH6

N° : 14

Assignation du :

05 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 novembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [M] [H] [Z] [E] née [N]

[Adresse 12]

[Localité 2]

ETATS UNIS

Monsieur [L] [F] [N]

[Adresse 16]

[Localité 1] ITALIE

Madame [C] [A] [V] [O]

[Adresse 15]

[Localité 8]

SUISSE

Madame [K] [D] [J] [Y] [Z] [T] née [U]

[Adresse 5]

[Localité 14]

Madame [B] [D] [J] [Y] [X] [Z] [I] née [U]

[Adresse 13]

[Localité 11]

Madame [W] [Z] [D] [R] née [S]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentés par Maître Bruno SCHRIMPF de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocats au barreau de PARIS – #R0228

DEFENDERESSE

La société RÉPUBLIQUE

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Kamel AIT HOCINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – #41

DÉBATS

A l’audience du 09 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 2021, Mme [W] [R], Mme [M] [E], M. [L] [N], Mme [C] [P] [G], Mme [K] [T] et Mme [B] [I] ont donné à bail commercial à la société REPUBLIQUE des locaux commerciaux sis [Adresse 4], à destination de théâtre avec bar, pour un loyer annuel HT et hors charges de 55.000 euros.

Les bailleurs ont souhaité procéder à des travaux de canalisations de tout à l’égout, et ont engagé des échanges à ce sujet avec le preneur. Les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le calendrier et les conditions de la mise en œuvre de ces travaux.

Par acte en date du 5 juin 2025, Mme [W] [R], Mme [M] [E], M. [L] [N], Mme [C] [P] [G], Mme [K] [T] et Mme [B] [I] ont assigné la société REPUBLIQUE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

Enjoindre à la société REPUBLIQUE de laisser l’entreprise missionnée par les bailleurs pénétrer dans les locaux sis [Adresse 3], afin de réaliser les travaux sur le réseau de tuyauteries, et ce autant de fois que nécessaire,Assortir cette injonction d’une astreinte de 10.000 euros par jour de refusEnjoindre à la société REPUBLIQUE de procéder à ses frais à la dépose de toute installation dont l’enlèvement serait requis par l’exécution de ces travauxCondamner la société REPUBLIQUE à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Après un renvoi sollicité par les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 octobre 2025.

Mme [W] [R], Mme [M] [E], M. [L] [N], Mme [C] [P] [G], Mme [K] [T] et Mme [B] [I] ont réitéré l’ensemble des demandes formées dans l’assignation et ont sollicité le rejet de toutes les demandes reconventionnelles.

En réplique à l’audience, la société REPUBLIQUE a sollicité :

Le rejet des demandesLa condamnation solidaire des demandeurs à lui payer la somme provisionnelle de 100.000 euros au titre du préjudice moralLa condamnation solidaire des demandeurs à lui payer la somme provisionnelle de 132.000 euros au titre du préjudice matérielSubsidiairement la désignation d’un expert judiciaire pour notamment examiner la nécessité des travaux, leur urgence, leur durée et leurs conséquences prévisiblesEn tout état de cause la fixation d’une franchise de loyer de 51.671,19 eurosEn tout état de cause la condamnation solidaire des demandeurs à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande principale d’accès aux locaux pour la réalisation des travaux

Sur la demande d’accès au local :

Les demandeurs sollicitent qu’il soit ordonné à la défenderesse de laisser l’accès au local loué pour la réalisation de travaux, en application de la clause de souffrance prévue par le bail. Ils précisent avoir tenté d’organiser amiablement la mise en œuvre et le calendrier de ces travaux avec le preneur, sans succès.

La société REPUBLIQUE s’oppose à cette demande en indiquant que malgré l’existence d’une clause de souffrance, les bailleurs ne peuvent s’exonérer de leurs obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible, alors que les travaux envisagés, dont l’urgence n’est pas démontrée, auront nécessairement pour conséquence d’empêcher toute exploitation du local.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

L’octroi de cette injonction suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle l’injonction est demandée.

Cette condition est suffisante et la provision ou l’injonction de faire peuvent être octroyées, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

Le fait qu’une partie qualifie sa contestation de sérieuse ne suffit pas à priver la formation de référé de ses pouvoirs.

En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, il est bien évident que le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Enfin, si le juge des référés retient l’existence d’une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.

En l’espèce les parties ont conclu un bail commercial qui prévoit notamment, en page 10, que « Le Preneur devra souffrir et laisser faire sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, tous travaux de réparation, reconstruction, surélévation, agrandissement et autres que le Bailleur serait amené à faire exécuter en cours de bail dans les lieux loués, ainsi que dans l’immeuble dont ils dépendent, qu’elles qu’en soient la nature et la durée, cette dernière excédât-elle vingt et un jours, par dérogation à l’article 1724 du Code Civil ».

Les bailleurs justifient qu’ils doivent réaliser des travaux d’ampleur sur le réseau de canalisations de tout à l’égout de l’immeuble, notamment en raison du caractère fuyard et non conforme des installations.

Ces travaux relèvent nécessairement des travaux que le preneur doit « souffrir », tels que visés par le contrat de bail. Les bailleurs n’ont pas à démontrer le caractère urgent des travaux pour que la clause s’applique.

Ils démontrent à l’inverse avoir tenté d’organiser amiablement avec la défenderesse les conditions et le calendrier de mise en œuvre de ces travaux, les parties n’ayant pas réussi à se mettre d’accord.

Le fait que le local loué soit pour partie implanté sur un autre immeuble, appartenant à un autre propriétaire non partie à la cause, n’est pas un motif faisant obstacle à l’exécution des travaux litigieux, dans la mesure où la défenderesse ne démontre que les travaux seraient techniquement irréalisables de ce fait.

Par conséquent il ressort de l’ensemble des pièces produites que les bailleurs sollicitent, de bonne foi, l’exécution d’une clause contractuelle claire, de telle sorte qu’il sera fait droit à la demande principale, sans qu’il soit besoin d’ordonner une expertise judiciaire sur le caractère nécessaire et urgent des travaux.

Cette injonction doit néanmoins être encadrée, pour tenir compte des conséquences d’ampleur des travaux pour l’activité commerciale du preneur.

En effet les pièces produites, et notamment le devis du 16 juillet 2024 produit en demande qui précise que « lors de la réalisation des travaux, le théâtre ne pourra pas continuer son activité. Les sanitaires publics seront condamnés et une tranchée pour le remplacement des canalisations sera ouverte au niveau de l’accueil et des dégagements », démontrent que les travaux vont empêcher le preneur d’exploiter totalement le local pendant la durée des travaux. Puisqu’il n’est pas démontré que les travaux doivent être réalisés de façon imminente, il convient de fixer un calendrier qui permette au locataire d’anticiper certaines conséquences de l’arrêt de son activité, dans des conditions les moins pénalisantes possibles, notamment en raison de la programmation de sa salle de spectacle qui s’organise nécessairement plusieurs mois en avance.

Par conséquent, il conviendra d’ordonner à la société REPUBLIQUE de laisser l’entreprise missionnée par les bailleurs pénétrer dans les locaux sis [Adresse 3], afin de réaliser les travaux sur le réseau de tuyauteries, en indiquant que les travaux ne pourront pas commencer avant le 15 avril 2026 (sauf accord entre les parties pour une date plus proche) et que la date de démarrage des travaux devra être communiquée au preneur au moins un mois avant ce démarrage.

Par ailleurs les travaux étant prévus pour 8 semaines, en tenant compte d’une marge d’aléa existante pour tout chantier, l’autorisation sera délivrée pour une durée de 12 semaines maximum.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu des éléments du dossier, le prononcé d’une astreinte apparaît opportun, cette dernière devant être fixée à la somme de 200 euros par jour de retard à compter de la date prévue pour le démarrage des travaux.

Sur la demande de dépose des installations à la charge du preneur :

Les bailleurs sollicitent qu’il soit ordonné à la société REPUBLIQUE de procédure à ses frais à la dépose de « toute installation dont l’enlèvement serait requis pas l’exécution des travaux ».

Si le bail contient effectivement une clause (page 11) relative à l’obligation du preneur de déposer, à ses frais les meubles, les tableaux, les canalisations, les coffrages… pour permettre l’exécution des travaux prévus par le bailleur, le prononcé d’une injonction judiciaire suppose de pourvoir identifier précisément l’obligation.

Or les demandeurs ne précisent pas les installations dont la dépose serait nécessaire.

Par conséquent cette demande sera rejetée.

II – Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts provisionnels et d’une franchise de loyer

La société REPUBLIQUE sollicite, « à titre reconventionnel », la réparation provisionnelle de plusieurs chefs de préjudices, et « en tout état de cause » une franchise de loyers.

Les demandeurs s’opposent à toutes ces demandes au motif que les préjudices visés sont pour le moment hypothétiques, que la clause de souffrance exclut toute indemnité, et que par conséquent ces demandes se heurtent à des contestations sérieuses et ne peuvent être examinées le cas échéant que par le juge du fond.

Sur les demandes en dommages et intérêts provisionnels :

Il résulte de l’article 1724 du code civil que l’existence d’une clause de souffrance dans un bail commercial ne peut exclure toute indemnisation des éventuels préjudices du preneur, par exemple si une gêne trop importante est apportée à la jouissance du preneur en raison d’une faute du bailleur, ou en cas de trouble anormal causé par les travaux.

Cependant en l’espèce ces demandes sont présentées avant la réalisation des travaux, de façon forfaitaire sans justificatifs ni calculs précis, de telle sorte qu’elles se heurtent nécessairement à des contestations sérieuses devant le juge des référés.

Les demandes seront rejetées.

Sur la demande de franchise de loyer :

Il résulte des articles 1719 et 1724 qu’une clause de souffrance, même licite, ne saurait conduire à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance notamment en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués, le bailleur ne pouvant s’affranchir de son obligation contractuelle et priver le contrat à la fois d’objet et de cause.

En l’espèce il ressort des pièces produites par les demandeurs (devis du 16 juillet 2024 réitéré le 14 mai 2025, ou encore mail du gestionnaire des bailleurs du 12 mars 2025 qui indique « pendant cette période [28/07 au 19/09] il conviendra que le théâtre cesse son activité ») que les locaux loués vont être inexploitables pendant au moins 8 semaines. Il ne peut s’agir d’une exploitation partielle puisque l’entreprise ayant établi le devis annonce que « les sanitaires publics seront condamnés et une tranchée pour le remplacement des canalisations sera ouverte au niveau de l’accueil et des dégagements ». Il est ainsi établi, avec l’évidence requise en matière de référés, que les bailleurs ne respecteront pas leur obligation de délivrance pendant cette période, ce qui justifie la fixation provisionnelle d’une franchise de loyer correspondant à deux mois de loyer.

Cette somme sera calculée à partir du loyer trimestriel, TVA incluse, selon l’avis d’échéance du 1er octobre 2025, soit la somme de 38.216,02 euros (31.846,68 + 6.369,34 = 38.216,02), ramenée à 2 mois (38.216,02 X 2/3 = 25.222), soit la somme totale de 25.222 euros.

III – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société REPUBLIQUE qui succombe à la demande principale, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société REPUBLIQUE ne permet d’écarter la demande de Mme [W] [R], Mme [M] [E], M. [L] [N], Mme [C] [P] [G], Mme [K] [T] et Mme [B] [I] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la société REPUBLIQUE de laisser l’entreprise missionnée par les bailleurs pénétrer dans les locaux sis [Adresse 3], afin de réaliser les travaux sur le réseau de tuyauteries pour une durée de 12 semaines maximum, travaux qui ne pourront commencer avant le 15 avril 2026 (sauf accord entre les parties pour une date plus proche), et à une date qui devra être communiquée au preneur au moins un mois à l’avance ;

Disons que cette mesure est assortie d’une astreinte et fixons cette astreinte provisoire à un montant de 200 euros par jour de retard à compter de la date prévue pour le démarrage des travaux, pour une durée maximum de 2 mois ;

Fixons la franchise de loyer due à titre provisionnel pour la période des travaux à la somme de 25.222 euros ;

Rejetons toutes les demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la société REPUBLIQUE à payer à Mme [W] [R], Mme [M] [E], M. [L] [N], Mme [C] [P] [G], Mme [K] [T] et Mme [B] [I] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq-cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société REPUBLIQUE aux dépens ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 17] le 06 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ