TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 03/10/2025

à : – M^e K. ACEM

— M^e C. DELMASSE-SIMONI

Copies exécutoires délivrées

le : 03/10/2025

à : – M^e K. ACEM

— M^e C. DELMASSE-SIMONI

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/02875 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MEY

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 3 octobre 2025

DEMANDERESSE

La Société par Actions Simplifiée BLUEGROUND FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Khalida ACEM, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #A0208

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [X] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Claire DELMASSE – SIMONI, Avocate au Barreau de NICE, substituée par M^e Anne-Sophie HUTTEAU-HILTZER, Avocate au Barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 03 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02875 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MEY

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 3 juin 2024 à effet rétroactif du 7 février 2024, la société BLUEGROUND FRANCE a loué à M. [D] [X] [E] pour une durée de douze mois, à titre de résidence secondaire, un appartement meublé situé [Adresse 3] pour un loyer de 4.990,00 euros charges comprises.

Le dépôt de garantie de 5.160,00 euros n’a, selon le propriétaire, jamais été versé.

Par courrier du 1er juillet 2024, M. [D] [X] [E] a informé la société BLUEGROUND FRANCE que l’appartement était occupé par sa fille et a signalé que le compte Facebook de cette dernière avait été piraté en vue de proposer le bien à la sous-location.

Par courrier séparé du 1er juillet 2024, M. [D] [X] [E] a, également, informé la société BLUEGROUND FRANCE de la présence de moisissures sur les murs et plafonds de la salle de bains ayant contraint le locataire à mener des travaux.

M. [D] [X] [E] n’a pas payé ses loyers de juin 2024 à août 2024, ce qu’il a présenté dans un courrier du 10 juillet 2024 comme la contrepartie des travaux qu’il prendrait à sa charge et d’un renouvellement du bail aux mêmes conditions.

À l’échéance du 6 février 2025, M. [D] [X] [E] est demeuré dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la société BLUEGROUND FRANCE a assigné, en référé, au visa de l’article 834 du code civil, M. [D] [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de PARIS aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’occupation sans droit ni titre de M. [D] [X] [E] depuis le 6 février 2025,

— ordonner l’expulsion sans délais de M. [D] [X] [E], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais du défendeur,

— condamner M. [D] [X] [E] au paiement de l’arriéré du loyer et des charges courants de 20.130,00 euros correspondant au dépôt de garantie et aux trois loyers retenus par le locataire,

— condamner M. [D] [X] [E] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant indexé et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire par la remise des clés,

— condamner M. [D] [X] [E] au paiement d’une somme de 3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Et, subsidiairement, s’il n’y avait pas lieu à référé, renvoyer l’affaire au fond à date.

La société BLUEGROUND FRANCE indique que M. [D] [X] [E] ne démontre pas que les photos de moisissures produites ont été relevées dans l’appartement litigieux. Elle dit inacceptable la

proposition de ce dernier formulée le 10 juillet 2024 et justifie l’urgence en précisant qu’un locataire a réservé l’appartement, de sorte que l’occupation actuelle ne peut perdurer.

Dans ses conclusions, M. [D] [X] [E] demande de :

— constater que le bail a été tacitement reconduit à compter du 6 février 2025 par l’effet de la poursuite de l’occupation et de l’acceptation sans réserve des loyers versés postèrieurement au terme du bail initial et que le locataire occupe les lieux régulièrement,

— condamner la société BLUEGROUND FRANCE à lui verser la somme de 14.970,00 euros,

— constater que les loyers sont à compenser avec le préjudice de jouissance subi par le locataire,

subsidiairement,

— constater que M. [D] [X] [E] a versé des loyers depuis le 6 février 2025, ce qui compense le préjudice subi par le propriétaire,

— condamner la société BLUEGROUND FRANCE à lui verser la somme de 3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [D] [X] [E] estime que bail a été tacitement reconduit par l’effet de la poursuite de l’occupation et de l’acceptation sans réserve des loyers versés postèrieurement au terme du bail initial. Il indique avoir formulé une proposition amiable du règlement du différend relatif aux moississures persistantes de la salle de bains, qu’il dit avoir signalé en vain, à plusieurs reprises, et se voit fondé à solliciter une réduction du loyer égale aux trois mois non versés en réponse à ce trouble anormal de jouissance, à charge de compensation au subsidiaire.

Par ordonnance en date du 12 mai 2025, il a été fait injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice avant le 27 mai 2025, date de l’audience de renvoi.

À l’audience du 27 mai 2025, le conseil de la société BLUEGROUND FRANCE s’est référé à ses écritures et a évoqué l’échec de la tentative de conciliation sans produire de procès-verbal ad’hoc. Il a demandé, en sus de ses écritures, la suppression du délai de deux mois.

Le conseil de M. [D] [X] [E] s’est référé à ses écritures sans davantage produire de procès-verbal ad’hoc.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 834 du code civil que le juge des référés peut, en cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il ressort de l’article 835 du code civil que le juge des référés peut, en cas d’urgence, ordonner toutes les mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; si l’obligation n’est pas sérieusement

contestable, il peut ordonner une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même une obligation de faire.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse.

Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, bien que M. [D] [X] [E] ne conteste pas expressément le recours au juge des référés, il convient d’examiner si ses moyens de défense rendent manifestement contestables les demandes de la société BLUEGROUND FRANCE.

Sur la demande d’expulsion et la demande reconventionnelle relative à la reconduction du bail :

Il ressort des pièces versées aux débats que le bail d’habitation meublée lié à l’occupation d’une résidence secondaire, en date du 28 février 2024, liant les parties présente en page 2 la mention suivante :

« Date d’effet : 06/02/2024

Durée du contrat : 12 mois jusqu’au 06/02/2025

Renouvelable tacitement : non. »

M. [D] [X] [E] affirme, néanmoins, que s’être maintenu dans les lieux depuis cette date, en payant les loyers et les charges aux conditions dudit bail, ces derniers encaissés sans réserve par la bailleresse, la société BLUEGROUND FRANCE, a eu nécessairement pour effet de prolonger tacitement le contrat.

Or, s’il pourrait éventuellement en aller ainsi en l’absence de stipulation contraire, ce ne peut être le cas en présence de la clause ci-dessus et son interdiction expresse de reconduction tacite du bail. Il doit, alors, être exigé un parallélisme des formes sous forme d’un écrit quelconque venant contrer la stipulation, au moyen d’un accord clair de reconduction entre les parties valant avenant au bail.

S’agissant de la perception des loyers, et ainsi qu’il sera illustré ci-dessous, celle-ci s’explique, alors, par l’indemnisation du propriétaire empêché de retrouver la libre disposition de son bien, sans pour autant valoir assentiment de la situation d’occupation, ce qui rend leur « acceptation sans réserve » plus qu’ambigüe à la lumière de ladite clause.

M. [D] [X] [E] est, ainsi, devenu au 6 février 2025 occupant sans droit ni titre à l’instar de tout occupant de son fait, ce qui constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’intervention du juge des référés.

En l’absence de départ volontaire, il pourra, donc, être procédé à l’expulsion de M. [D] [X] [E] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique le cas échéant, sous

réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu’il ne convient pas de supprimer.

En ce cas, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de M. [D] [X] [E], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré et la demande reconventionnelle en préjudice de jouissance :

Il ressort des éléments versés aux débats, et notamment les correspondances et les conclusions des parties, que M. [D] [X] [E] a retenu les loyers pour les mois de juin, juillet et août 2024, pour une somme totale de 14.970,00 euros, en réaction au non respect par la bailleresse de son obligation de fournir un logement décent, applicable aux logements meublés à l’instar de l’article 1719 du code civil, à savoir, en l’occurrence, la présence de moississures dues à un taux d’humidité anormal dans la salle de bains principale du logement.

Or, il réclame aujourd’hui cette somme en compensation du préjudice de jouissance subi et en veut une contestation sèrieuse de la demande du loyer du propriétaire.

M. [D] [X] [E] se prévaut, donc, de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil, à ceci près que l’exception d’inexécution est un moyen de pression pour forcer son cocontractant à s’acquitter d’une obligation dont l’inexécution est suffisamment grave.

Or, M. [D] [X] [E], si l’on en croit sa correspondance, a purement et simplement cessé de payer les loyers le temps d’en concevoir un montant équivalent au coût que le manquement à l’obligation de décence lui a fait subir, avant de reprendre le paiement.

Il ne s’agit, donc, plus de pression, mais d’une auto-indemnisation manu militari étrangère à l’esprit du texte précité.

En tout état de cause, il est de droit positif que la rétention des loyers n’est légalement fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination, ce qui ne peut être le cas si une seule pièce comporte des points d’indécence sur une surface totale de 91 m2, mais demeure en mesure de satisfaire aux besoins normaux de ses occupants, comme en témoigne l’existence, par ailleurs, d’une salle d’eau.

De même, l’importance de d’humidité n’est ni qualifiée ni quantifiée à dire d’expert, pas plus que n’est mesuré le taux d’humidité, ce à quoi ne saurait pallier l’attestation, qui n’est qu’un recueil de doléances, d’un médecin joint par l’occupante au gré d’une consultation à distance purement déclarative.

Les photos produites, ni datées ni localisées, ne sauraient pallier

l’absence de constat de commissaire de justice pour démontrer qu’est bien en cause la salle de bains de l’appartement litigieux.

M. [D] [X] [E] restait donc, en tout état de cause, redevable des loyers pour les trois mois en question.

Il ne saurait davantage exercer dessus une compensation issue des travaux qu’il a fait mener dans la salle de bains pour remédier au problème, ceux-ci n’étant pas démontrés comme ayant été exécutés, facturés ou même chiffrés, ne serait-ce que par voie d’évaluation, puisque le locataire prétend avoir fait intervenir des membres de son personnel.

Faute de démonstration de l’existence et de l’étendue de son préjudice, M. [D] [X] [E] ne peut, donc, prétendre à une indemnisation, étant précisé qu’au surplus, il entremêle préjudice matériel et préjudice de jouissance sans faire la part de l’un et de l’autre.

Il résulte de ces éléments que les moyens de défense de M. [D] [X] [E], purement déclaratifs ou insuffisamment étayés, apparaissent manifestement vains et ne laissent guère subsister de doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond, de sorte que la demande en paiement de la société BLUEGROUND FRANCE n’est pas manifestement contestable et doit être accueillie sous forme provisionnelle.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [D] [X] [E] est redevable de la somme de 14.970,00 euros au titre des loyers des mois de juin à août 2024.

En revanche, la demande de la société BLUEGROUND FRANCE au titre du dépôt de garantie, par définition remboursable à défaut de dégâts locatifs (ici inexprimés), est irrecevable, voire aberrante, s’agissant d’un bail arrivé à terme et dont la demanderesse nie la reconduction.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [D] [X] [E] au paiement, provisionnel, de la somme de 14.970,00 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il conviendra de fixer, à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 6 février 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par la remise des clés et le procès–verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [D] [X] [E] au paiement provisionnel de celle-ci.

Sur les mesures accessoires :

Aucune des parties n’a cru bon de verser le procès-verbal d’échec de

la tentative de conciliation vers laquelle les avait guidé le juge, dans le souci d’une issue digne de ce litige, de sorte que le juge ne peut même pas savoir si son ordonnance a été observée.

Étant rappelé que l’inexécution de cette injonction était passible d’une radiation pure et simple de l’affaire, il sera tiré toutes conséquences de ce mépris de la justice par les mesures suivantes.

Sur les dépens :

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Chacune des parties conservera la charge de ses frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence d’une contestation sérieuse,

CONSTATONS, à compter du 6 février 2025, la fin du bail du 3 juin 2024 conclu entre les parties pour une durée de douze mois et concernant un appartement meublé situé [Adresse 3],

CONSTATONS que M. [D] [X] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

CONSTATONS l’existence d’un trouble manifestement illicite du fait de cette occupation,

ORDONNONS l’expulsion de M. [D] [X] [E], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISONS la bailleresse à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde- meubles de son choix aux frais, risques et périls du défendeur à défaut de local désigné,

DISONS que le sort des meubles sera, alors, régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [D] [X] [E] à payer à la société BLUEGROUND FRANCE, au titre des loyers impayés, la somme provisionnelle de 14.970,00 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNONS M. [D] [X] [E] à payer à la société BLUEGROUND FRANCE une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis le 6 février 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par la remise volontaire des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DÉBOUTONS La société BLUEGROUND FRANCE du surplus de ses prétentions,

DÉBOUTONS M. [D] [X] [E] de l’ensemble de ses demandes,

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décision du 03 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02875 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MEY