TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [O] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Alain RAPAPORT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02281 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UZ6

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, dont le siège social est sis SAS CABINET SOGEY VIVIENNE – [Adresse 3]

représentée par M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0122

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02281 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UZ6

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [F] est propriétaire des lots n°22 et 208 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré DW n°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 229/10021ème et 3/10021ème.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet Sogey Vivienne en exercice, a assigné M. [O] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  9193,08 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 1 janvier 2025, avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du 13 février 2025,

—  1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas payés depuis cinq années, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [O] [F] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 22 et 208, indiquant la répartition des tantièmes établissant la qualité de copropriétaire de M. [O] [F],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 octobre 2019 au 1 janvier 2025,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023,

— l’historique du compte du 30 septembre 2020 au 1 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 9193,08 euros (en ce inclus 136 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 novembre 2018, 25 novembre 2019, 9 février 2021, 25 mai 2021, 10 janvier 2023, 26 février 2024 et 5 juin 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024

o vote des budgets prévisionnels 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025

o vote des travaux ou opérations suivantes : reprise des portes et plinthes placards techniques, réfection d’une partie du plafond des caves, de réfection du sol du palier et reprise de la marche d’entrée du bâtiment D, travaux de renforcement de structure et remise en état des plafonds, émission d’un appel de fonds spécial pour compenser la carence d’un copropriétaire débiteur, remise en état de la cage d’escalier du bâtiment D, remise en état des premières marches du bâtiment A, repose du tapis de l’escalier, isolation des combles de plusieurs bâtiments, mise à jour installation électrique placard bâtiment A, reprise cheminée bâtiment D, installation d’un râtelier à vélo bâtiment B, étude réfection du plancher haut au R+3 bâtiment A

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— une sommation de payer par acte d’huissier en date du 13 février 2025 valant mise en demeure sur la somme de 9193,08 euros, et la facture correspondante.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 136 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est ainsi parfaitement établie à hauteur de la somme de 9057,08 euros.

M. [O] [F] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 9057,08 euros, portant sur la période allant du 1 octobre 2020 au 1 janvier 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 février 2025, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet Sogey Vivienne, la somme de 9057,08 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 octobre 2020 au 1 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer du 13 février 2025,

CONDAMNE M. [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet Sogey Vivienne, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [F] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président