TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/12650

N° Portalis 352J-W-B7F-CVF3I

N° MINUTE :

Assignation du :

23 septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE

La société FEROU, SNC, prise en la personne de son représentant

légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0056

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société BMTB GESTION TRANSACTIONS- Cabinet THIOUT

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 23 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/12650 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVF3I

DÉBATS

A l’audience du 26 Juin 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il était régi par un état descriptif de division et un règlement de copropriété du 17 février 1966.

Ces documents ont été adaptés aux modifications législatives et réglementaires par acte notarié du 8 février 2017.

Selon la désignation figurant au règlement de copropriété, l’immeuble comporte :

— un principal corps de bâtiment élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée, de trois étages carrés et d’un quatrième mansardé,

— un autre corps de bâtiment en aile à gauche élevé d’un rez-de-chaussée comprenant deux garages, d’un entresol et de trois étages communiquant avec le principal corps de bâtiment,

— un autre petit corps de bâtiment en aile à droite,

— une cour entre les deux ailes,

— un grand magasin vitré avec sous-sol à la suite.

Le « grand magasin vitré » au rez-de-chaussée derrière le corps de bâtiment principal avec couloir de livraison donnant sur la cour constitue le lot n° 10.

Le sous-sol sous le magasin précité constitue le lot n°5 ; il est ainsi défini à l’état descriptif de division : « Au sous-sol un local à usage de dépôt sous le grand magasin vitré ».

Par acte notarié en date du 3 juin 2019 la S.N.C. FEROU a acquis, de la société GUIJUMAR, les lots 5 et 10 précités, qui avaient été matériellement réunis pour former « une seule unité ». Du temps où elle était propriétaire, la société GUIJUMAR louait ses lots à la société BELIN, qui a quitté les lieux le 1er avril 2017.

L’immeuble est équipé d’une sous-station CPCU, qui produit de la chaleur pour l’ensemble de l’immeuble. La société [E] est chargée de la production de la chaleur par la sous-station CPCU. S’agissant des lots n° 5 et 10, la distribution du chauffage avait été confiée à la société SNEF, chauffagiste de la société GUIJUMAR jusqu’à la vente desdits lots.

Une assemblée générale s’est réunie le 24 juin 2020, au cours de laquelle a notamment été adoptée une résolution n° 3 portant sur la répartition des charges de chauffage des lots n° 5 et 10 pour l’exercice 2019, « dans les mêmes proportions que celles utilisées pour les deux derniers exercices », après avoir précisé que le règlement de copropriété prévoit que les charges de chauffage desdits lots sont réparties en fonction du compteur de chauffage installé dans la chaufferie mais qu’à l’occasion d’une étude de la distribution du chauffage, réalisée par le chauffagiste, il a été découvert que la distribution de chauffage entre les lots 5 et 10 et le reste de l’immeuble n’était pas dissociée, de sorte que le relevé du compteur pour les lots 5 et 10 ne pouvait être pris en compte.

Cette résolution a été annulée par jugement du tribunal de céans du 16 mai 2024 (RG n° 20/07842).

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2021, la résolution n° 3 a été adoptée dans les termes suivants :

« Résolution n° 3 : Répartition des charges de combustible de chauffage (vote à la majorité de l’article 24)

Il est rappelé que le rapport de la société [E] en date du 25 janvier 2021 précise qu’il n’existe depuis le 17 septembre 2020, plus aucune intercommunication entre le circuit privé de chauffage « immeuble habitation » et les deux circuits de la Halle (lots 5 et 10).

Il est donc proposé à l’assemblée générale des copropriétaires, un mode de répartition de cette dépense à l’avantage du copropriétaire des lots 5 et 10, car le calcul aboutit à l’imputation à celui-ci d’une quote-part de charges de combustible inférieure à sa quote-part des charges d’entretien et de réparation du chauffage, telle que prévue par le règlement de copropriété.

L’assemblée générale des copropriétaires décide de répartir les charges de combustible de chauffage pour l’exercice 2020 de la manière suivante :

— pour la période du 1er janvier 2020 au 17 septembre 2020 : imputation du prorata temporis au copropriétaire des lots 5 et 10, de la moyenne de consommation de combustible de chauffage imputée pour les 3 exercices 2017 (55%), 2018 (52%) et 2019 (46%) calculée, en pourcentage de la consommation imputée de ces deux lots sur la valeur totale de consommation de l’ensemble de l’immeuble (soit 51%).

— pour la période du 18 septembre 2020 au 31 décembre 2020 : aucune consommation de combustible de chauffage n’est imputée au copropriétaire des lots 5 et 10 en raison de la coupure totale des prestations de chauffage pendant cette période.

Voir le tableau joint à la convocation.

5/5 présents ou représentés soit 1.005/1.005

Ont voté contre : Société FEROU…200

Récapitulatif du vote :

805/1.005 Voix « Pour » (4),

200/1.005 Voix « [Localité 10] » (1)

0/1.005 voix « Abstention » (0) ».

Par acte d’huissier délivré le 23 septembre 2021, la société FEROU a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] 6ème devant le tribunal judiciaire aux fins de demander, principalement, l’annulation de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 2 juillet 2021 contre laquelle elle a voté.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2024, la société FEROU demande au tribunal de :

Prononcer l’annulation de la résolutions n° 3 de l’assemblée générale du 2 juillet 2021 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et relative à la répartition des charges de combustible de chauffage,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] au paiement d’une somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispenser la société FEROU de toute participation aux frais communs de procédure,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] irrecevable et en tous cas mal fondé en ses différentes demandes et ses demandes reconventionnelles,

L’en débouter,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Patrick BAUDOUIN, de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY BESNARD dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 6ème demande au tribunal de :

Débouter la SNC FEROU de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Juger que la SNC FEROU n’a pas été lésée dans la répartition des charges de combustible de chauffage pour l’exercice 2020,

Juger que la demanderesse devra subir et assumer financièrement sa part des factures de régularisation présentée par la CPCU,

Juger que la SNC FEROU devra régler sa quote-part des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour sa défense,

Juger que les demandes de la SNC FEROU ne portent que sur la période du 1er au 17 septembre 2020, dans l’exercice 2020,

Vu les pièces 21 à 24,

Condamner la SNC FEROU à remettre en état, raccorder et réparer l’installation de chauffage commune sur laquelle elle est intervenue et notamment, à changer les 4 tuyaux qu’elle a sectionnés et bouchonnés, à raccorder l’installation collective aux tuyaux desservant les lots 5 et 10 et à réparer les tuyaux en partie supérieur qu’elle a dégradés,

Condamner la SNC FEROU à remettre et faire remettre en état, raccorder et réparer par le seul chauffagiste habilité et compétent de la copropriété, la société FULGONIL, l’installation de chauffage commune sur laquelle elle est intervenue et notamment, à changer les 4 tuyaux qu’elle a sectionnés et bouchonnés, à raccorder l’installation collective aux tuyaux desservant les lots 5 et 10 et à réparer les tuyaux en partie supérieur qu’elle a dégradés,

Juger que les condamnations ci-dessus seront assorties d’une astreinte provisoire journalière de 1.000 € par jour de retard applicable à compter de la signification du jugement à intervenir,

La condamner à lui payer la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

Juger qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 26 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 juin 2025, a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, si la société FEROU soutient que la « demande reconventionnelle » formée par le syndicat des copropriétaires visant à voir « juger que la demanderesse devra subir et assumer financièrement sa part des factures de régularisation présentée par la CPCU » est irrecevable en ce qu’elle n’a aucun rapport direct avec l’objet du litige et que le syndic n’a pas été autorisé à la former en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le tribunal relève surtout et en premier lieu que ladite « demande » de « juger que », qui ne vise la réclamation d’aucune somme, ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, outre qu’elle repose sur d’hypothétiques factures de régularisation susceptible d’être présentée à l’avenir par la CPCU. Elle ne sera donc pas examinée, puisqu’elle ne vaut consécration d’aucun droit et est dépourvue de toute portée juridique.

1 – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 3 de l’assemblée générale 2 juillet 2021 formée par la société FEROU

La société FEROU soutient que la résolution litigieuse, afférente à la seule consommation de combustible, est nulle dès lors qu’elle ne respecte pas les dispositions du règlement de copropriété. Sur ce point, elle précise que :

— aux termes du règlement, contrairement aux charges d’entretien et de réparation et éventuellement de remplacement des éléments de chaufferie réparties entre les lots en fonction de la quote-part mentionnée dans la clause figurant à l’article 9 (charges de chauffage), celles de combustible sont réparties en fonction de la consommation des lots 5 et 10, disposant d’un compteur divisionnaire particulier pour combustible,

— les locaux constituant les lots 5 et 10 sont inoccupés et inutilisés depuis plusieurs années,

— elle a donc adressé les 4 octobre et 18 novembre 2019 des courriers recommandés au syndic lui demandant de ne pas remettre le chauffage « pour notre lot ce dernier restant vide puisqu’inexploitable en l’état »,

— par lettre du 10 octobre 2019, le syndic a refusé cette demande et par courrier recommandé du 8 novembre 2019, elle a protesté contre ce refus en sollicitant l’application du règlement de copropriété, n’ayant pas à participer aux charges de combustible, puisque les lots n° 5 et 10 ne paient lesdites charges qu’en fonction de leur consommation.

Elle expose que le chauffage central relevant de la gestion du syndicat et le chauffagiste agissant pour le compte de ce dernier, il appartenait au syndicat, représenté par son syndic, puisque l’interconnexion entre le réseau existait et avait été constatée il y a plusieurs années comme cela a été établi par le rapport de l’entreprise [E] (pièce n° 2 du SDC), de faire en sorte que leur indépendance soit immédiatement rétablie, de façon à pouvoir appliquer les dispositions du règlement de copropriété ; le syndicat en a lui-même convenu puisqu’il a voté lors de l’assemblée litigieuse du 24 juin 2020 les travaux d’isolation des réseaux aux frais de la collectivité des copropriétaires (résolutions n° 14-1à 14-4), étant à cet égard estimé que :

— le syndicat des copropriétaires procède par affirmation en exposant que ce sont les travaux effectués par l’ancien propriétaire des lots n° 5 et 10 qui auraient généré des problèmes de comptage du chauffage,

— on cherchera vainement dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 avril 2018, à laquelle la lettre du syndic du 10 octobre 2019 fait référence, quelques mentions que ce soient relatives au problème de chauffage.

Elle fait également valoir que la résolution contestée, en imputant à un copropriétaire une quote-part calculée en fonction d’une moyenne des dernières années alors que les lots n’ont rien consommé pendant la période considérée, ne répond pas aux critères légaux définis à l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.

Elle précise que :

— la clause visée par le syndicat selon laquelle l’acquéreur prenait les biens sans aucune garantie du vendeur n’a aucun rapport avec le débat, tout comme l’affirmation non étayée selon laquelle la venderesse était informée de l’interconnexion entre les réseaux,

— la référence confuse et non justifiée au fait qu’à une période antérieure, le prédécesseur de la société FEROU aurait eu son propre chauffagiste est sans incidence sur la présente espèce, étant à cet égard estimé que la pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires est illisible et ne pourra qu’être écartée des débats.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] soutient que la clause relative à la répartition des charges de combustible de chauffage contenue à l’article 9. I du règlement de copropriété est inapplicable, puisque :

— il est apparu, en 2019, à la suite de la demande de la société FEROU de voir le chauffage de ses lots coupé pour l’hiver 2019-2020, que le compteur divisionnaire particulier des lots n° 5 et 10 mesurait une consommation de combustibles non limitée à celle desdits lots mais incluant également celle de plusieurs autres lots privatifs d’habitation de l’immeuble (interconnexion),

— cette interconnexion inadéquate entre le réseau privé résidentiel et le réseau des lots n° 5 et 10 a été confirmée par le rapport de la société [E] du 25 janvier 2021, chauffagiste attitré de la copropriété pour la seule production de chaleur,

— cette découverte ne pouvait être réalisée avant les départs successifs des locataires des lots 5 et 10 (la société EDITIONS BELIN le 1er avril 2017 et sa filiale, la société POUR LA SCIENCE quelques mois plus tard), puisque lesdits locataires demandaient en premier, à l’automne, avant les autres résidents, l’allumage du chauffage général de l’immeuble,

— la SCI GUIJUMAR, venderesse des lots 5 et 10 à la société FEROU, savait au moins depuis le départ de ses locataires, les éditions BELIN, et depuis l’assemblée générale du 7 mars 2017, que les conduites de chauffages et de circulation du combustible passaient d’abord par les lots n° 5 et 10 avant d’alimenter d’autres lots de la copropriété,

— ce n’est que depuis le 17 septembre 2020 que la situation a été réglée (fin de l’interconnexion), après les interventions de la société [E] ; le terme de ce problème technique justifie que la résolution critiquée n’impute aucune consommation de combustible de chauffage au copropriétaire des lots n° 5 et 10 sur la période du 18 septembre 2020 au 31 décembre 2020, ce qui n’est pas contesté par la société FEROU.

Il estime que la société FEROU ne démontre pas que son lot est inoccupé, étant à cet égard exposé que de « petites annonces montrent que ces locaux sont en location » et il fait valoir qu’il ne peut y avoir de « facturation zéro » pour quelque copropriétaire que ce soit, qui demanderait à ne pas bénéficier de chauffage. Il estime ainsi que la société FEROU doit, à tout le moins, payer, pour son raccordement au chauffage central unique de la copropriété (CPCU), sa quote-part de l’abonnement mensuel forfaitaire de 902,49 € facturé pendant 7 mois par la CPCU au syndicat, soit 3.290,12 € ([902,49 x 7] / 52,08 %, étant précisé que ce pourcentage est celui de sa quote-part de charge selon la grille d’entretien et de réparation, coût qui entre nécessairement dans le terme de « consommation » employé par le règlement de copropriété rédigé avant que les fournisseurs soient contraints à facturer des tarifs « binômes » qui distinguent abonnement et consommation.

Il expose qu’il convient de faire application des règles « de droit commun » en raison de l’inapplicabilité de la clause du règlement de copropriété sur la répartition des charges du combustible de chauffage. Il précise que l’assemblée a, dans le cadre de la résolution litigieuse, décidé de répartir les charges de combustible de chauffage des lots n° 5 et 10 suivant un taux moyen de 51 % sur la base de la moyenne de consommation de combustible pour les trois derniers exercices 2017, 2018, 2019, à hauteur respective de 55 %, 52 % et 46 %, ce qui est à l’avantage de la société FEROU puisque l’application du principe de répartition des charges d’entretien et de réparation du chauffage représenterait un taux de 52,08 %. Il souligne que le tableau communiqué en pièce n° 12, à disposition de tous les copropriétaires sur l’extranet du syndic, permet de constater qu’il a été imputé, pour la période considérée de 2020, un taux très inférieur à celui de l’exercice de 2017 par exemple qui était de 55 % de sorte que l’application pour l’année 2020 (pour les 9 mois considérés) d’une moyenne de consommation à la société FEROU aboutit à lui appliquer un taux conforme à sa consommation réelle de combustible. Il estime qu’il ressort d’un autre tableau que la moyenne prise pour base l’a été à l’avantage de la société FEROU puisqu’il na pas été tenu compte de l’augmentation en valeur absolue de la consommation CPCU en 2019, 2020 et 2022 après régularisation. Il relève que la facture CPCU du 6 décembre 2021 prend en compte la consommation de l’immeuble de novembre 2020 à novembre 2021, sur la base d’une « moyenne des 3 dernières années corrigées de la rigueur climatique », cette formule correspondant exactement à la méthode utilisée par le syndicat.

Il ajoute que le syndic se doit de faire en sorte que le chauffage des appartements privés soit assuré de sorte que, en raison de l’interconnexion qui existait jusqu’alors, le chauffage des lots n° 5 et 10 devait rester en fonctionnement puisqu’il n’était pas possible d’isoler ces derniers par rapport aux appartements privés. Il fait toutefois valoir la diligence du syndic, en exposant que la société [E] est intervenue dès le 27 février 2020 et qu’il n’a pu être mis fin à l’interconnexion litigieuse que le 17 septembre 2020, les interventions de la société [E] n’ayant pu être réalisées antérieurement en raison des refus de la SCI GUIJUMAR et de son locataire et de l’inertie de la société FEROU.

Il estime que la société FEROU ne peut contester une situation préexistant à son acquisition et connue d’elle avant l’acquisition de ses biens, en faisant valoir que :

— toutes les décisions concernant le chauffage ont été votées à l’unanimité en 2017 et 2018 ; il n’existe aucune négligence du syndic dans une situation antérieure convenant à l’ensemble des copropriétaires, y compris au prédécesseur de la S.N.C. FEROU, la S.C.I. GUIJUMAR, qui étaient informés de la situation technique par leur chauffagiste, la société SNEF,

— la société FEROU a participé aux trois assemblées qui se sont tenues en 2018, et le courrier du syndic adressé à la société FEROU le 10 octobre 2019 lui rappelle que « les anomalies de chauffages ont été constatées à l’occasion du départ des éditions BELIN, M. [C] [F] (salarié de la société du syndic) a évoqué le sujet lors de l’assemblée générale du 10 avril 2018 où vous étiez présent puisqu’invité par vos vendeurs » (pièce n° 9 adverse),

— il ressort du titre de propriété que la S.N.C. FEROU a acquis ses lots sans garantie de la part du vendeur de leur état et des vices de toute nature, apparents ou cachés, dont ils peuvent être affectés, et qu’elle en a pris jouissance immédiate dès le 3 juin 2019 ; son vendeur savait, au moins depuis le départ de son locataire, les éditions BELIN, le 1er avril 2017, et depuis l’assemblée générale du 7 mars 2017, que les conduites de chauffage et de circulation du combustible passaient d’abord par les lots n° 5 et 10 avant d’alimenter d’autres lots d’habitation de la copropriété de sorte que le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable d’un éventuel défaut d’information du vendeur à l’acquéreur.

Il estime que l’interconnexion problématique résultait des travaux menés à l’insu de la copropriété par le prédécesseur de la société FEROU, la société GUIJUMAR, dès lors que :

— à l’issue des travaux de changement de la station CPCU de l’ensemble de la copropriété exécutés à l’été 2015, toute l’installation était à l’état neuf, ce qui rend pour le moins improbable son dysfonctionnement,

— ce sont donc bien les travaux réalisés dans les lots 5 et 10 par la société GUIJUMAR pour créer les surfaces décrites par le vendeur dans l’acte authentique, qui ont seuls généré les problèmes de comptage de chauffage constatés, notamment en raison de l’interconnexion des réseaux, au mépris de la consistance des lots décrite dans le règlement de copropriété, sans aucun consentement du syndicat des copropriétaires ou des administrations compétentes, et sans création de nouveaux lots.

***

En application du premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1001 du 30 octobre 2019 en vigueur à compter du 1er juin 2020, les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ».

Lorsque le règlement de copropriété fixe une répartition des charges en fonction des consommations relevées sur les compteurs individuels, cette répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité et ne peut être tenue pour inexistante en l’absence de compteur individuel (ex. : Civ. 3ème, 27 avril 2017, n° 15-24.794, diffusé).

Dès lors que les compteurs installés présentent des déficiences de fonctionnement, il a été admis que soit écartée l’application du comptage prévue au règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 17 janvier 1990, n° 88-15.653).

En présence de répartiteurs de chauffage tenant compte de la consommation réelle de chaque lot, si certains répartiteurs ne peuvent pas être relevés ou ont été déposés par les occupants, est illicite la décision de l’assemblée générale d’appliquer, à titre de sanction, un forfait ne répondant ni au critère de l’utilité objective ni à celui d’une répartition en fonction de la consommation personnelle des copropriétaires, sans précision quant à son application provisoire ou permanente (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 15-16.694, diffusé).

En l’espèce, à titre liminaire, l’absence de recherches de solution amiable invoquée par le syndicat des copropriétaires au soutien du rejet, au fond, des demandes n’est pas un moyen de droit.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2021, la résolution n° 3 a été adoptée dans les termes suivants :

« Résolution n° 3 : Répartition des charges de combustible de chauffage (vote à la majorité de l’article 24)

Il est rappelé que le rapport de la société [E] en date du 25 janvier 2021 précise qu’il n’existe depuis le 17 septembre 2020, plus aucune intercommunication entre le circuit privé de chauffage « immeuble habitation » et les deux circuits de la Halle (lots 5 et 10).

Il est donc proposé à l’assemblée générale des copropriétaires, un mode de répartition de cette dépense à l’avantage du copropriétaire des lots 5 et 10, car le calcul aboutit à l’imputation à celui-ci d’une quote-part de charges de combustible inférieure à sa quote-part des charges d’entretien et de réparation du chauffage, telle que prévue par le règlement de copropriété.

L’assemblée générale des copropriétaires décide de répartir les charges de combustible de chauffage pour l’exercice 2020 de la manière suivante :

— pour la période du 1er janvier 2020 au 17 septembre 2020 : imputation du prorata temporis au copropriétaire des lots 5 et 10, de la moyenne de consommation de combustible de chauffage imputée pour les 3 exercices 2017 (55%), 2018 (52%) et 2019 (46%) calculée, en pourcentage de la consommation imputée de ces deux lots sur la valeur totale de consommation de l’ensemble de l’immeuble (soit 51%).

— pour la période du 18 septembre 2020 au 31 décembre 2020 : aucune consommation de combustible de chauffage n’est imputée au copropriétaire des lots 5 et 10 en raison de la coupure totale des prestations de chauffage pendant cette période.

Voir le tableau joint à la convocation ».

Il est constant que le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 9] (pièce n° 1 de la société FREROU, page 34) distingue expressément, en son article 9 (Charges spéciales) § I (charges chauffage) :

— d’une part, une grille de répartition des charges « d’entretien et de réparation » entre les propriétaires des lots n° 5, 10, 21, 27, 34, 35, 36, 38, 40 et 41 », étant précisé que les lots n° 5 et 10 assument à eux deux 52, 08 % desdites charges,

— d’autre part, une répartition spécifique des « charges de combustibles » entre les seuls propriétaires des lots n° 21, 27, 34, 35, 36, 38, 40 et 41, avec la précision suivante concernant les lots n° 5 et 10 :

« Etant entendu que les lots 5 et 10, qui disposent d’un compteur divisionnaire particulier pour le combustible, paient ces charges de combustible en fonction de leur consommation, le solde était réparti entre les locaux d’habitation selon le tableau ci-dessus ».

Il est également constant que :

— une « intercommunication des circuits de chauffage » entre d’une part, « le circuit privé immeuble d’habitation » et, d’autre part, les deux circuits des lots n° 5 et 10 (présence dans ces lots de « deux réseaux différents qui coexistent et qui sont emmêlés », à savoir le circuit qualifié d’historique « Belin », avec des « radiateurs alimentés classiquement par de l’eau réchauffée par la vapeur de CPCU » et le circuit « CTA » – Centrale de Traitement d’Air-, installé par la SNEF « à une date beaucoup plus récente, qui pulse de l’air chauffé par de l’eau elle-même chauffée par la vapeur du CPCU, plus spécialement dans les nouveaux bureaux aménagés dans les sous-sols de la Halle », rapport de la société [E] du 25 janvier 2021, pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires) a été découverte à l’occasion du départ de la société BELIN, « après l’été 2017 » lorsque le syndic a transmis à la société [E] la demande du copropriétaire des lots n° 5 et 10 de « couper le chauffage dans ses locaux demeurés vides » (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires précitée),

— cette intercommunication emportait un dysfonctionnement du compteur divisionnaire particulier pour le combustible des lots n° 5 et 10, qui ne mesurait pas que le seul combustible consommé par lesdits lots,

— il a été mis fin à cette intercommunication le 17 septembre 2020 après deux interventions menées par la société [E] les 27 février 2020 et le 17 septembre 2020 suivies d’une intervention de contrôle du 13 octobre 2020 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaire précitée).

Le dysfonctionnement du compteur divisionnaire particulier pour le combustible des lots n° 5 et 10 empêche l’application normale des stipulations précitées du règlement de copropriété.

Si le point 25 du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 mars 2017 (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires) mentionne : « départ des éditions BELIN, calendrier et modalité. (…) Le chauffagiste de l’immeuble, [E], analysera la distribution du chauffage dans les locaux de BELIN », et si le courrier du syndic adressé à la société FEROU le 10 octobre 2018 (pièce n° 9 de la société FREROU) évoque un point réalisé lors de l’assemblée générale du 10 avril 2018 pendant lequel il aurait été convenu que le syndic devait attendre l’ordre de la société GUIJUMAR pour intervenir, le procès-verbal de ladite assemblée n’évoque pas ces difficultés (pièce n° 12 de la société FEROU). Il n’est justifié d’aucune diligence accomplie par le syndic de l’immeuble entre l’été 2017 et le 17 septembre 2020 pour remédier à cette difficulté, qui ne saurait être reprochée à la société FEROU ou à son vendeur, profanes en matière de construction et de chauffage, la société [E] précisant au demeurant avoir pu résoudre les problèmes « grâce à l’obligeance de tous les résidents et du nouveau propriétaire de slots 5 et 10 demeurés vides » (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires précitée).

Au surplus, le syndicat des copropriétaires défendeur ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, au travers des pièces produites, de son allégation selon laquelle les travaux d’aménagement qui auraient été réalisés par l’ancien propriétaire des lots n° 5 et 10, notamment afin de les réunir, seraient à l’origine des problèmes de comptage relevés par l’entreprise [E], chauffagiste.

De même, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, ne saurait tirer arguments de la mention figurant à l’acte de vente des lots n° 5 et 10 par la société GUIJUMAR à la société FEROU du 3 juin 2019 selon laquelle l’acquéreur « prend les biens sans aucune garantie de la part du vendeur » quant à l’état du sol ou du sous-sol, l’état des biens et des vices de toute nature apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés (pièce n° 2 produite en demande, page 18), ni du fait que la société FEROU aurait été présente aux trois assemblées générales qui se sont tenues au cours de l’année 2018, pour justifier l’absence de mesures prises afin de remédier à des dysfonctionnements connus depuis l’été 2017, qui auraient été de nature à permettre la bonne application de la clause de répartition des charges de combustibles prévue au règlement de copropriété, charte commune de l’immeuble ayant valeur contractuelle, dont la société FEROU a accepté les termes lors de l’acquisition de ses lots.

Au surplus, aucun élément relatif aux charges de chauffage des exercices antérieurs 2017 à 2019 n’a été annexé à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 24 juin 2020 dont les pièces jointes sont listées en page 8 de la convocation (pièce n° 3 de la société FEROU), de sorte que les copropriétaires n’ont pu se prononcer en pleine connaissance de cause sur la répartition des charges de chauffage des lots n° 5 et 10 à laquelle il convenait de procéder pour la période du 1er janvier 2020 au 17 septembre 2020.

En tout état de cause, les pièces produites en défense dans le cadre de la présente instance par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] (pièces n° 1, 6, 7, 11, 12, 13, 15 : relevés de consommation « combustible chauffage » 2010 à 2021 et facturation CPCU 2017 et 2018, appels de charges de copropriété 2019 et régularisation, relevé de consommation combustible chauffage 2010 à 2021 et facturation CPCU 2017 à 2021, factures CPCU des 6 et 31 décembre 2021, relevé actualisé de consommation combustible chauffage 2010 et 2021 et facturation CPCU 2017 à 2021 avec régularisation 2022, factures CPCU 2019 à 2021) ne permettent nullement d’établir que la répartition des charges de chauffage des lots n° 5 et 10 à laquelle il a été procédé selon résolution n° 3 « pour la période du 1er janvier 2020 au 17 septembre 2020 », sur la base d’une « moyenne de consommation de combustible de chauffage imputée pour les 3 exercices 2017 » serait d’une quelconque manière conforme :

— à la répartition en fonction de la consommation personnelle des propriétaires lots n° 5 et 10, alors même que ces derniers justifient avoir demandé au syndic de l’immeuble, par courrier recommandé des 4 octobre 2019 de « ne pas remettre en service le chauffage pour » leur « lot, ce dernier restant vide puisqu’inexploitable en l’état » (pièce n° 8 de la société FEROU), étant à cet égard relevé que le syndicat des copropriétaires ne vise aucune pièce au soutien de son affirmation selon laquelle les lots seraient en réalité occupés, et se contente d’affirmer que l’application de la moyenne précitée « aboutit à appliquer un taux conforme à la consommation réelle de combustible »,

— ou, à défaut de fonctionnement normal du compteur divisionnaire particulier pour le combustible, au critère d’utilité objective de l’installation de chauffage à l’égard des lots n° 5 et 10.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires se contente de soutenir, dans ses dernières écritures, que l’application de la « moyenne de consommation de combustible de chauffage imputée pour les 3 exercices 2017 », sans prise en compte de l’augmentation en valeur absolue de la consommation CPCU en 2019, 2020 et 2022 après régularisation, correspond à la base d’une « moyenne des 3 dernières années corrigées de la rigueur climatique » sans toutefois alléguer ni justifier du respect des critères légaux prévus aux dispositions précitées du premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Au regard des éléments précités, il convient de faire droit à la demande formée par la société FEROU en annulant la résolution n° 3 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] en date du 2 juillet 2021.

2. Sur la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir condamner la société FEROU, sous astreinte « à remettre et faire remettre en état, raccorder et réparer par le seul chauffagiste habilité et compétent de la copropriété, la société [E], l’installation de chauffage commune sur laquelle elle est intervenue et notamment, à changer les 4 tuyaux qu’elle a sectionnés et bouchonnés, à raccorder l’installation collective aux tuyaux desservant les lots 5 et 10 et à réparer les tuyaux en partie supérieure qu’elle a dégradés »

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] expose que la société FEROU a, en cours d’instance, désolidarisé « de manière sauvage » ses installations de chauffage avec celles de la copropriété, à l’insu de la société [E], chauffagiste exclusif de la copropriété. Précisément, il expose qu’il ressort de l’attestation du 8 mars 2024 de la société [E] et d’un constat d’huissier de justice dressé le même jour (pièces n° 22 et 23) que l’intervenant de la société FEROU a débranché de l’installation collective les quatre circuits desservant les lots n° 5 et 10, sectionné le tuyau, bouchonné un autre tuyau et dégradé les parties communes et notamment les tuyaux en partie supérieure. Il estime qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 février 2024, et des attestations de copropriétaires ayant participé à ladite assemblée (pièces n° 25 et 26), l’aveu de la réalisation de ces travaux, la société FEROU ayant informé les copropriétaires qu’elle avait prétendument rendu autonome son installation en mettant en place une pompe à chaleur (pièce n° 24).

La société FEROU soutient que la demande de remise en état de travaux prétendument irréguliers qui auraient été effectués en 2022 (pièce n° 20 adverse) avant d’être constatés en 2024 (pièce n° 24 adverse) est irrecevable, d’une part, sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile, faute de pouvoir être rattachée aux prétentions originaires par un lien suffisant et, d’autre part, en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, ladite demande ne pouvant être considérée comme une défense à la demande principale.

***

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 70 du code de procédure civile, « les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ».

En l’espèce, la demande de remise en état formée à titre reconventionnel par le syndicat des copropriétaires vise des travaux qui auraient été réalisés en cours d’instance, travaux par définition non concernés par la résolution critiquée à titre principal par le demandeur.

Cette demande ne présente pas de lien suffisant avec la demande initiale, au sens des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile, et sera à ce titre déclarée irrecevable.

Au surplus, cette demande reconventionnelle vise un avantage distinct du seul rejet de la demande initiale, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit justifier de l’autorisation donnée au syndic pour former la demande reconventionnelle précitée, ce qu’il ne fait pas en l’espèce.

Il convient donc de déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 12] visant à voir condamner la société FEROU, sous astreinte « à remettre et faire remettre en état, raccorder et réparer par le seul chauffagiste habilité et compétent de la copropriété, la société FULGONIL, l’installation de chauffage commune sur laquelle elle est intervenue et notamment, à changer les 4 tuyaux qu’elle a sectionnés et bouchonnés, à raccorder l’installation collective aux tuyaux desservant les lots 5 et 10 et à réparer les tuyaux en partie supérieur qu’elle a dégradés ».

3 – Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick BAUDOUIN, de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY BESNARD, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à la société FEROU la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société FEROU sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la S.N.C. FEROU, dont les prétentions sont déclarées partiellement bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] visant à voir condamner la société FEROU, sous astreinte « à remettre et faire remettre en état, raccorder et réparer par le seul chauffagiste habilité et compétent de la copropriété, la société FULGONIL, l’installation de chauffage commune sur laquelle elle est intervenue et notamment, à changer les 4 tuyaux qu’elle a sectionnés et bouchonnés, à raccorder l’installation collective aux tuyaux desservant les lots 5 et 10 et à réparer les tuyaux en partie supérieur qu’elle a dégradés »,

Annule la résolution n° 3 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] en date du 2 juillet 2021,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick BAUDOUIN, de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY BESNARD, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à payer à la société FEROU la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société FEROU du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense la S.N.C. FEROU de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 11] le 23 Octobre 2025

La Greffière Le Président