TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e DUFFOUR (P0043)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/06525

N° Portalis 352J-W-B7E-CSNAI

N° MINUTE : 5

Assignation du :

09 Juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. APM FRANCE (RCS de [Localité 6] n°804 354 264)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

DÉFENDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PM 30 (RCS de [Localité 6] n°343 398 087)

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillante

Décision du 15 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 20/06525 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSNAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 13 février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2007, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PM 30 (ci-après désignée société « PM 30 ») a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société VERLOR des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 7], pour une durée de neuf années du 1er juillet 2007 au 30 juin 2016, l’exercice d’une activité de «bijouterie, bijouterie or, joaillerie, horlogerie, orfèvrerie, parfum, maroquinerie, cadeaux et accessoires de mode» et un loyer annuel de 91060 euros, hors taxes et hors charges.

Le 23 juillet 2014, la société APM FRANCE a acquis le fonds de commerce de la société VERLOR.

Parvenu à son terme le 30 juin 2016, le bail s’est tacitement prolongé.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 décembre 2016, la société APM FRANCE a fait signifier à la société PM 30 une demande de renouvellement de bail à compter du 1er janvier 2017. La société PM 30 n’a pas répondu dans le délai de trois mois de l’article L.145-10 du code de commerce.

Le 26 décembre 2018, la société APM FRANCE a fait signifier par huissier de justice à la société PM 30 un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2017 à la somme de 65 000 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte signifié par huissier de justice à la société PM 30 le 16 avril 2020, la société APM FRANCE a exercé son droit d’option en indiquant à cette dernière que les locaux seraient libérés « sitôt la mesure de fermeture de la boutique résultant de l’arrêté du 14 mars 2020 levée, soit pour permettre de vider le local de ses éléments de stock et mobiliers, dans les quinze jours de la date de la levée de l’interdiction d’exploiter". La société APM FRANCE a également précisé à la société PM 30 qu’elle estimait la valeur locative des lieux à la somme de 65 000 euros par an et a sollicité la restitution du trop-perçu de loyer pour la période courant du 1er janvier 2017 au 15 avril 2020, qu’elle évaluait provisoirement à la somme de 80 000 euros, outre le remboursement du dépôt de garantie.

Décision du 15 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 20/06525 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSNAI

Par e-mail du 22 mai 2020, la société APM FRANCE a informé la société PM 30 que les clefs des locaux seraient « mises à votre disposition sur place le 3 juin 2020 à 15 heures et que faute de vous y trouver présent, les clefs vous seront envoyées par recommandées par constat d’huissier ».

Le 03 juin 2020, la société APM FRANCE a fait dresser un état des lieux loués par huissier de justice, en l’absence de la société PM 30 qui ne s’était pas présentée au rendez-vous qui lui avait été donné.

Par e-mail du 9 juin 2020, la société APM FRANCE a informé la société PM 30 de l’envoi des clefs du local. Le jour même, elle a adressé à la société PM 30 une lettre recommandée avec avis de réception comportant les clefs de la boutique.

Le 22 juin 2020, la société APM FRANCE a adressé à la société PM 30 un e-mail l’informant que la lettre lui avait été retournée et lui demandant à quelle adresse lui envoyer les clefs.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 09 juillet 2020, la société APM FRANCE a assigné la société PM 30 à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris, notamment afin de voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 58500 euros par an hors taxes et hors charges et évaluer le montant de sa dette d’indemnité d’occupation.

La société PM 30 n’a pas constitué avocat.

Par un jugement rendu le 23 juin 2021, le tribunal judiciaire a notamment :

— dit que le bail du 1er juillet 2007 a pris fin le 31 décembre 2016 par l’effet de la demande de renouvellement signifiée à la société PM 30 par la société APM FRANCE par acte du 30 décembre 2016 ;

— dit que la société APM FRANCE est redevable à l’égard de la société PM 30 d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2017 et jusqu’à son départ des lieux loués intervenu le 03 juin 2020 ;

— avant-dire droit sur le montant de ladite indemnité, ordonné une expertise judiciaire en désignant pour y procéder M. [U] [D], expert près la cour d’appel ;

— sursis à statuer sur les demandes de la société APM FRANCE dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 1er août 2023.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en ouverture de rapport n°1 signifiées à la société PM 30 par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2023), la société APM FRANCE demande au tribunal de :

« Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 45 797 €/an/HT en principal ;

Subsidiairement,

Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 62 550 €/an/HT en principal ;

Condamner la SCI PM 30 à rembourser à la société APM FRANCE la somme de 177 716 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de chacune des échéances payées et condamner la SCI PM 30 à due proportion ;

Subsidiairement,

Condamner la SCI PM 30 à rembourser à la société APM FRANCE la somme de 120 422 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de chacune des échéances payées et condamner la SCI PM 30 à due proportion ;

Condamner la SCI PM 30 au remboursement du dépôt de garantie, soit la somme de 27 296 € avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 3 juin 2020, date de restitution des lieux et subsidiairement à compter de l’acte introductif de la présente instance;

Voir condamner la SCI PM 30 au paiement de la somme de 20 000 € en remboursement des frais non taxables et en application de disposition de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Voir condamner la SCI PM 30 aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise dont la société APM FRANCE a fait l’avance ;

L’exécution provisoire étant de droit. »

Les moyens développés par la société APM FRANCE à l’appui de ses prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 24 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience collégiale du 13 février 2025 et mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

La société APM FRANCE conteste l’évaluation de l’indemnité d’occupation réalisée par l’expert. Elle soutient que le coefficient de 0,4 appliqué par l’expert pour la pondération de l’arrière-boutique est largement exagéré et que celui de 0,3 est plus adapté dans la mesure où il s’agit d’un simple local technique, soit une surface pondérée de 2,37 m2P au lieu de 3,16 m2P et une surface pondérée totale de 43,53 m2P. Elle soutient également que la valeur locative unitaire ne saurait être valorisée au-delà de 1 200 euros/m2P. Elle demande que la référence de la boutique HISTOIRE D’OR de 1 994 euros/m2P retenue par l’expert soit écartée car elle bénéficie d’un emplacement d’angle entre la [Adresse 8] et la [Adresse 9] qui est l’une des rues les plus commerçantes du secteur, de même que la référence de la boutique AUBADE de 2 331 euros/m2P qui est surévaluée en raison d’un effet bonbonnière. Elle souligne que la moyenne des références s’élève entre 1 000 euros/m2P et 1 600 euros/m2P de sorte qu’il est incompréhensible de retenir in fine 1 600 euros m2/P.

Sur ce,

En cas d’exercice par le locataire du droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce, celui-ci devient simple occupant à compter rétroactivement de la date d’effet du congé ou de la date de renouvellement et, par conséquent, redevable au bailleur d’une indemnité d’occupation de nature statutaire pour la période courant du terme du bail jusqu’à la restitution des lieux loués.

En vertu de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article R.145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

L’expert évalue l’indemnité d’occupation sur la base de la valeur locative statutaire des locaux au 1er janvier 2017 de 69 500 euros, qu’il affecte d’un coefficient de précarité de 10%, soit une somme de 62 550 euros.

Il apparaît que les locaux, de configuration rectangulaire, se subdivisent en deux parties :

— une partie accessible à la clientèle aménagée en aire de vente sur 7,70 m environ de profondeur avec deux poteaux, des aménagements qualitatifs (murs habillés de panneaux en acrylique rehaussés de rayonnages, faux-plafond peint avec éclairage encastré, sol parquet en point de Hongrie, climatisation réversible) et une hauteur sous plafond de 2,65 m environ ;

— une partie non accessible à la clientèle correspondant à une arrière-boutique avec WC, le tout sur une profondeur de 1,42 m (murs peints, sol carrelé, faux-plafond en dalles minérales avec éclairage par pavés fluo-compacts, présence d’un évier en inox) et une hauteur sous plafond de 2,65 m.

L’expert fixe la surface des locaux à 50,60 m2, selon la surface utile figurant dans le rapport amiable de Mme [V] et établie à partir du plan qu’elle avait en sa possession, ainsi que selon le mesurage auquel il a procédé avec un télémètre aboutissant à une surface sensiblement identique.

Il évalue ensuite la surface pondérée à 44,32 m2P, arrondis à 44,30 m2P, en vertu de la 5e édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et ainsi qu’il suit :

En ce qui concerne la pondération de l’arrière-boutique, et ainsi que l’a retenu l’expert en réponse au dire de la société APM FRANCE, il n’est pas justifié que l’arrière-boutique constituerait un local technique. Il ressort au contraire du procès-verbal de constat d’état des lieux dressé par huissier de justice le 03 octobre 2020, que si cette partie des locaux comprend un coffre-fort et le compteur d’électricité qui peuvent être considérés comme des équipements techniques, elle est également équipée d’étagères, d’un placard bas et d’une table qui permettent une utilisation autre que celle d’un local technique et directement en lien avec l’activité exercée. Elle permet en outre d’accéder aux WC situés dans son prolongement. Elle ne constitue donc pas un local abritant uniquement des éléments techniques mais bien une arrière-boutique. Le coefficient de 0,40 appliqué par l’expert doit donc être retenu.

En ce qui concerne l’évaluation de la valeur locative unitaire à 1 600 euros/ m2 au 1er juillet 2017, l’expert tient compte dans son appréciation :

— d’une part,

• de la bonne situation des locaux dans l’arrondissement le plus peuplé de [Localité 6], dans la partie la plus prisée de la [Adresse 8] avec une très forte prédominance de commerces d’équipement de la personne de moyen et haut de gamme, ainsi que dans un environnement résidentiel à forte densité de population et à bon pouvoir d’achat ;

• de la bonne desserte par les transports en commun compte tenu de l’existence à proximité de trois stations de métro, trois lignes de bus, deux lignes de noctilien et six stations de Vélib ;

• de l’absence de réelle vacance dans la rue ;

• du bon état de la boutique et de ses aménagements de qualité ;

• de son assez bonne visibilité malgré une surface assez limitée mais bien configurée ;

• de la destination contractuelle assez large avec notamment des activités de bijouterie et joaillerie dont les capacités contributives à pouvoir payer un loyer sont importantes ;

— mais aussi,

• du stationnement impossible ou quasi impossible dans la rue ;

• de l’immeuble sans facture dont dépendent les locaux, immeuble probablement construit au cours de la seconde moitié du 19e siècle, à la surface plate et en état de ravalement, élevé en superstructure d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits avec volets en bois aux fenêtres, d’un 5e étage d’attique et probablement d’un 6e étage dans les combles ;

— de l’impact sur la rue de la concurrence du centre commercial Beaugrenelle et qui a d’ailleurs conduit au départ de deux importantes enseignes de prêt-à-porter situées toutes deux au [Adresse 2] ;

— de l’absence de dépendances.

Cette analyse doit être retenue dès lors qu’elle ressort des constatations objectives de l’expert, lesquelles ne sont contestées ni par la société APM FRANCE ni par la société PM 30 qui n’a pas jugé utile de constituer avocat pour la réfuter.

L’expert prend également en considération les loyers couramment pratiqués dans le voisinage, tous situés [Adresse 8], soit :

— deux références de loyer de locations nouvelles de 2 331 euros/m2P et 1 401 euros/m2P, pour des locaux d’une surface de 36 m2P et 51 m2P, dont la qualité des emplacements est inférieure à celle des locaux considérés, dans lesquels sont exercées des activités de commerce de lingerie et prêt-à-porter, et des baux prenant effet en 2012 et 2016 ;

— dix références de loyer de locations nouvelles, avec paiement d’un droit au bail, de 523 euros/m2P à 1 994 euros/m2P, soit de 1 159 à 3 153 euros/m2P avec décapitalisation du droit au bail, pour des locaux d’une surface de 28,80 m2P à 77,70 m2P, dont la qualité des emplacements est inférieure pour huit d’entre eux et supérieure pour les deux autres à celle des locaux considérés dans lesquels sont exercées des activités de vente de cachemire, bijouterie fantaisie, optique, bijouterie, restauration rapide, vente de prothèses auditives, prêt-à-porter, et des baux prenant effet de 2011 à 2016 ;

— six références de loyer de renouvellement amiable de 878 euros/m2P à 1 451 euros/m2P, pour des locaux d’une surface de 34,15 m2P à 188 m2P, dont la qualité des emplacements est égale pour l’un et inférieure pour les autres à celle des locaux considérés, dans lesquels sont exercées des activités de cosmétique, prêt-à-porter, accessoires de téléphone, agence bancaire, et des baux prenant effet de 2011 à 2019 ;

— deux références de loyer fixés judiciairement de 1 000 euros/m2P, pour des locaux d’une surface de 29 m2P et 70 m2P, dont la qualité des emplacements est égale à celle des locaux considérés, dans lesquels sont exercées des activités de prêt-à-porter, et des baux prenant effet en 2011.

Il n’y a pas lieu d’écarter la référence de l’enseigne HISTOIRE D’OR (bijouterie) d’un montant de 1 994 euros/m2P (2 000 euros/m2P avec décapitalisation du droit au bail) pour un bail consenti en 2016 et un local d’une surface de 77,75 euros/m2P mais de tenir compte de la qualité supérieure de son emplacement situé à l’angle de la [Adresse 8] et de la [Adresse 9].

Il en est de même s’agissant de la référence de l’enseigne AUBADE (lingerie) d’un montant de 2 331 euros/m2P pour un bail consenti en 2012 et un local d’une surface de 36 euros/m2P car il n’est pas établi que l’effet bonbonnière invoqué s’appliquerait à cette surface.

Eu égard aux caractéristiques des locaux, à leur emplacement, à la destination contractuelle ainsi qu’aux loyers couramment pratiqués dans le voisinage, il convient de fixer la valeur unitaire à 1400 euros/m2P, soit une valeur locative de (44,30 m2P x 1 400 euros/m2P =) 62 020 euros au 1er janvier 2017.

De la valeur locative il convient de déduire la taxe foncière dont le montant en vigueur en 2017 était de 1 350 euros. En effet, si le contrat de bail peut valablement mettre l’impôt foncier à la charge du preneur, il demeure que cet impôt incombe légalement au bailleur ; son transfert au preneur constitue donc une stipulation exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans l’appréciation de la valeur locative en application de l’article R.145-8 du code de commerce, soit, en l’espèce, une valeur locative nette de (62 020 – 1350 =) 60 670 euros au 1er janvier 2017.

Enfin, l’indemnité d’occupation étant née de l’exercice par la société APM FRANCE du droit d’option qui lui était ouvert et résultant de son seul choix, l’abattement de précarité retenu par l’expert n’est pas justifié.

L’indemnité d’occupation due au 1er janvier 2017 par la société APM FRANCE à la société PM 30 s’élève ainsi à la somme de 60 670 euros.

2- Sur la demande en remboursement du trop-perçu d’indemnité d’occupation

La société APM FRANCE expose avoir versé de 2017 à 2020, sur la base des loyers contractuels, une somme totale de 334 343 euros de 2017 à 2020 au titre des indemnités d’occupation, laquelle s’avère supérieure à celle dont elle devient redevable pour cette période.

Sur ce,

Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Pour la période du 1er janvier 2017 au 03 juin 2020, soit durant trois ans, cinq mois et trois jours, ou 3,42 ans ainsi que le retiennent l’expert et la société APM FRANCE, l’indemnité d’occupation s’élève à la somme de (60 670 x 3,42 =) 207 491,40 euros.

La société APM FRANCE expose avoir réglé à la société PM 30 une somme totale de 334 343 euros.

Il en résulte un trop-perçu de (334 343 – 207 491,40 =) 126 851,60 euros.

Par conséquent, la société PM 30 sera condamnée à payer à la société APM FRANCE la somme de 126 851,60 euros en restitution du trop-perçu d’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2017 au 03 juin 2020, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 09 juillet 2020, la société APM FRANCE ayant dû subir cinq années de procédure afin d’obtenir la restitution du trop-perçu.

3- Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

La société APM FRANCE sollicite la restitution du dépôt de garantie de 27 296 euros en faisant valoir que les locaux ont été restitués en bon état d’usage.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le contrat de bail stipule le versement d’un dépôt de garantie et précise que « Cette somme sera conservé par le BAILLEUR pendant toute la durée du bail, jusqu’au règlement définitif de toute indemnité que le preneur pourrait devoir au BAILLEUR à l’expiration du bail et à sa sortie des lieus loués ; en aucune façon, le dernier terme de loyer ne pourra s’imputer sur le dépôt de garantie.».

Il n’apparaît pas que la société APM FRANCE resterait devoir une quelconque indemnité à la société PM 30.

Dès lors, la société PM 30 sera condamnée à payer à la société APM FRANCE la somme de 27 296 euros en remboursement du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

4- Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société PM 30 qui succombe sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à la société APM FRANCE la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 60 670 euros (soixante mille six cent soixante dix euros) l’indemnité due au 1er janvier 2017 par la société APM FRANCE à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PM 30 pour son occupation des locaux sis à [Adresse 7] ;

Condamne la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PM 30 à payer à la société APM FRANCE la somme de 126 851,60 euros (cent vingt six mille huit cent cinquante et un euros et soixante centimes) en remboursement du trop-perçu d’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2017 au 03 juin 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2020 ;

Condamne la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PM 30 à payer à la société APM FRANCE la somme de 27 296 euros (vingt sept mille deux cent quatre vingt seize euros) en remboursement du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du jugement;

Condamne la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PM 30 aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise ;

Condamne la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PM 30 à payer à la société APM FRANCE la somme de 7 000 euros (sept mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 6] le 15 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER