Minute n°

N° RG 25/00211 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IQQU

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laure VERILHAC, avocat au barreau de la DRÔME

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL DERBEL & PARET AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de la DRÔME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Mathilde TROILLARD-CHABOCHE

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Mathilde TROILLARD-CHABOCHE, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 25/00211 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IQQU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2010, M. [N] [U] a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [P] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros. Aucune justification de la révision annuelle du loyer n’est fournie et la rubrique concernée dans le bail n’est pas complétée.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 127 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 2 avril 2025, M. [N] [U] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5 804 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,les loyers dus du 17 mars 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 octobre 2025, M. [N] [U] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 août 2025, s’élève désormais à 7 562 euros. Outre cette actualisation, il actualise également sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la portant à 2 000 euros, et demande la capitalisationd es intérêts sur le fondement des dispositiobns de l’article 1343-2 du code civil.

Mme [S] [P] expose qu’aucune augmentation légale ou contractuelle du montant de son loyer ne lui a été communiquée depuis la signature du bail locatif. Elle sollicite que M. [N] [U] soit débouté de l’intégralité de ses demandes et qu’à à titre subsidiaire un délai de six mois pour quitter les lieux lui soit accordé, indiquant rechercher un autre logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

M. [N] [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

N° RG 25/00211 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IQQU

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 26 septembre 2024, Mme [S] [P] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 4 127 euros qui y était mentionnée.

M. [N] [U] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 août 2025, Mme [S] [P] lui devait la somme de 7 562 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La défenderesse conteste ce montant, produisant le contrat de bail signé le 8 septembre 2010 qui, en l’absence de rubrique renseignée concernant l’indexation, doit se fonder sur un montant mensuel de loyer dû fixé à 500 euros. A l’audience, M. [N] [U] indique d’ailleurs avoir augmenté le loyer sans en avoir informé la locataire.

Par conséquent, il convient de recalculer le montant dû au bailleur selon ce mode de calcul :

— au titre de l’année 2022 : le montant dû total s’élève à 4 000 euros depuis le premier incident de paiement survenu en mai 2022 (soit 8 mensualités à 500 euros chacune) auquel il convient de soustraire les montants versés par Mme [S] [P] (848 euros) et par la Caisse d’allocations familiales (1 872 euros), soit un total dû de 1 280 euros ;

— au titre de l’année 2023 : le montant dû total s’élève à 6 000 euros (soit 12 mensualités à 500 euros chacune) auquel il convient de soustraire les montants versés par Mme [S] [P] (1 272 euros) et par la Caisse d’allocations familiales (3 747 euros), soit un total dû de 981 euros ;

— au titre de l’année 2024 : le montant dû total s’élève à 6 000 euros (soit 12 mensualités à 500 euros chacune) auquel il convient de soustraire les montants versés par Mme [S] [P] (1 272 euros) et par la Caisse d’allocations familiales (3 280 euros), soit un total dû de 1 448 euros ;

— au titre de l’année 2025 : jusqu’au 31 août 2025, le montant dû total s’élève à 4 000 euros (soit 8 mensualités à 500 euros chacune) auquel il convient de soustraire les montants versés par Mme [S] [P] (848 euros) et par la Caisse d’allocations familiales (625 euros), soit un total dû de 2 527 euros.

Ainsi recalculé, le montant total dû au titre des impayés de loyers s’élève au 31 août 2025 à la somme totale de 6 236 euros.

Par conséquent, Mme [S] [P] sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 4 127 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 677 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. La capitalisation des intérêts échus, possible sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil, sera écartée compte-tenu de la situation des parties.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [S] [P] et son expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 500 euros.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [N] [U] ou à son mandataire.

2.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [N] [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 8 septembre 2010 entre M. [N] [U], d’une part, et Mme [S] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 31 août 2025,

ORDONNE à Mme [S] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [S] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit 500 euros (cinq cents euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [S] [P] à payer à M. [N] [U] la somme de 6 236 euros (six mille deux cent trente-six euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur la somme de 4 127 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 677 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, sans capitalisation,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [S] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [S] [P] à payer à M. [N] [U] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [P] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 2 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge