TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 25/07/2025

à : Maitre Thomas GUYON

Monsieur [Z] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/06030

N° Portalis 352J-W-B7J-DAF5A

N° MINUTE : 8/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 juillet 2025

DEMANDERESSE

La S.A. RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 juillet 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/06030 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAF5A

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet en date du 25/11/2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] a donné à bail à [Z] [R] un logement situé au [Adresse 3].

Par ordonnance de la première vice-présidente des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS du 17/06/2025, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS était autorisée à heure indiquée [Z] [R].

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 23/06/2025, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] a assigné [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], statuant en référé, au visa des articles 834 et 855 du code de procédure civile, 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, 1724 du code civil, aux fins de voir :

— juger que les travaux dans l’appartement d'[Z] [R] de désencombrement, désinfection, désinsectisation, changement de serrure de sa porte, changement de la porte palière, sont urgents et indispensables ;

— autoriser la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] et toute société mandatée par ses soins, à pénétrer dans le logement situé au [Adresse 4], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire pour procéder au désencombrement, à la désinfection, à la désinsectisation, au changement de serrure de sa porte, au changement de la porte palière, avec l’assistance d’un commissaire de justice chargé de consigner les travaux menés ;

— condamner [Z] [R] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de la sommation et du procès-verbal de constat à intervenir.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 01/07/2025.

LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], représentée par son avocat, réitère ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

[Z] [R], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 25/07/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande mais n’y fait droit que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Sur la demande d’accès au logement de [Z] [R]

Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En vertu de l’article 6 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

En l’espèce, le bailleur souhaite réaliser le désencombrement, la désinfection, et la désinsectisation dans le logement loué à [Z] [R].

Néanmoins, il ne produit aucune pièce de nature à démontrer : d’une part la nécessité de réaliser ces interventions, et d’autre part le refus d'[Z] [R] de laisser accès volontairement aux entreprises mandatées par la bailleresse.

En effet, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] produit essentiellement des pièces concernant le comportement d'[Z] [R] dans les parties communes de l’immeuble et à l’égard du voisinage. S’il est manifeste que ses agissements ne permettent pas la jouissance paisible des lieux par les tiers, ils ne permettent pas d’établir l’existence d’une infestation de nuisible ou d’un encombrement générant un risque pour la santé ou la sécurité des occupants nécessitant une intervention dans son logement.

En effet, le procès-verbal de constat du 10/06/2025 mentionne la présence de moucherons et d’insectes sur les murs du palier du 4ème étage, la présence de souillures et d’excréments couvrant le sol de l’appartement (entrée, pièce principale, cuisine), des insectes et nuisibles du sol au plafond, des équipements sanitaires hors d’usage et insalubres, sans que ces éléments ne soient corroborés par les photographies couleurs annexées au constat. Ces dernières montrent de nombreuses affaires au sol et sur les meubles, et plusieurs détritus sur les meubles de la cuisine, mais ne mettent pas en évidence des nuisibles ou des excréments sur les sols et les murs et plafonds. Les sols photographiés sont visibles distinctement, comme les murs blancs. Aucun insecte n’est visible. L’encombrement mentionné par la bailleresse n’est pas non plus apparent sur les photographies, le palier extérieur n’est pas encombré et les affaires présentes dans le domicile ne constituent pas un amoncellement ou un entassement pouvant constituer un risque.

Les déclarations des services de secours sur l’état d’insalubrité du logement, comme celles du commissaire de justice, ne suffisent pas à démontrer de la réalité de cette insalubrité, qui est encadrée légalement.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] ne produit aucune attestation d’entreprises spécialisées dans le désencombrement, la désinfection, la désinsectisation, qui auraient constatées l’existence de dégradations ou un manque d’entretien dans les parties communes voire dans le logement d'[Z] [N]. L’état d’infestation du couloir relevé par le commissaire de justice n’est pas mentionné par les autres habitants ou le service de sécurité.

En outre, le bailleur ne justifie pas avoir tenté préalablement à la saisine de la juridiction de faire intervenir une entreprise spécialisée dans le logement d'[Z] [R].

En effet, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] a adressé à [Z] [R] le 22/05/2025 un commandement d’avoir à cesser les troubles (musique et chants extrêmement forts, fortes odeurs de produits illicites, menaces et insultes dans les parties communes, tapages, cris, sauts). Ce commandement ne mentionne pas un encombrement du logement, un manque d’entretien en lien avec la présence de nuisibles, ou encore la présence d’excréments et de souillures dans le logement. Il ne commande pas au locataire d’entretenir son logement.

Or, il appartient à la requérante de motiver l’urgence qu’elle invoque, ou l’existence d’un trouble manifestement illicite. Les troubles psychiatriques et psychologiques du locataire évoqués par les services de secours n’exonèrent pas la bailleresse de cette démonstration.

En l’absence de démonstration de la réalité de l’état d’encombrement, de la présence de nuisibles et de souillures dans le logement d'[Z] [R] de nature à générer un risque pour la santé et la sécurité des occupants, et par ailleurs de l’impossibilité de faire intervenir amiablement une entreprise dans le logement, il n’y a pas lieu de faire droit à la requête sur ces éléments.

S’agissant de la demande de changement de serrure de la porte et de changement de la porte palière, le commissaire de justice relève dans son constat que la serrure est hors d’usage. Cela ressort également des photographies annexées montrant un trou important sur la porte palière en lieu et place de la serrure.

Toutefois, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] ne justifie pas avoir pris attache avec [Z] [R] pour faire procéder au changement de la porte palière et de la serrure. Le commandement du 22/05/2025 ne mentionne pas l’état de la porte palière.

A défaut d’une telle prise d’attache préalable, et donc de preuve d’un refus d'[Z] [R] de déférer à la demande amiable, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas démontrée.

Par conséquent, la demande sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] supportera la charge des dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la décision sera prononcée de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes ;

DIT que la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] supportera les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal,

La greffière La juge des contentieux de la protection,