TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/07636 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZP5G

N° de MINUTE : 25/1185

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRS DE LA RESIDENCE LES LUMIERES SITUEE [Adresse 2] ET [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet CPI – SYNERGI

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître [Z], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

C/

DEFENDEUR

Monsieur [I] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément à l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 03 juillet 2024 ayant donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] et [Adresse 1] a assigné M. [I] [U] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner M. [I] [U] à payer Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] et [Adresse 1] les sommes suivantes :

* 7 406,98 euros au titre des charges de copropriété dues au 2ème trimestre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 6 365,17 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

* 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [I] [U] aux entiers dépens.

M. [I] [U] n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 21 janvier 2025, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 22 mai 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, M. [I] [U] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 03 juillet 2024 ayant donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile et n’ayant pas constitué avocat.

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1er du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose qu’il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives et que le fichier immobilier présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.

L’article 2 du même décret prévoit qu’aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

L’article 28 du même décret dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dès lors, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leur demande.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] et [Adresse 1] verse aux débats :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023 ;

— des décomptes de charges et appels de fonds datés du 07 janvier 2021 au 21 mars 2024 ;

— une lettre de mise en demeure datée du 23 février 2024 et l’avis de réception signé le 28 février 2024 par M. [I] [U] ;

— un relevé individuel de copropriété du 18 avril 2024 portant sur la période du 04 février 2021 au 1er avril 2024 ;

— le procès-verbal des assemblées générales des 04 février 2021, 22 juin 2021, 04 octobre 2022 et 15 juin 2023.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] et [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve de ce que M. [I] [U] est propriétaire des lots n°57 et 158 au sein de la résidence LES LUMIERES durant la période du 04 février 2021 au 1er avril 2024 au titre desquels il réclame le paiement de charges de copropriété.

En effet, une telle preuve de propriété ne saurait résulter de la production d’une matrice cadastrale non datée mise à jour en 2023 soit 1,5 ans avant l’assignation introductive d’instance.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] et [Adresse 1] ne produit aux débats aucune autre pièce de nature à établir la propriété de M. [I] [U] telle que la fiche d’immeuble des lots concernés délivrée par le service de la publicité foncière et l’acte d’acquisition de ces lots communiqué par le même service.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] et [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve de sa créance à l’encontre de M. [I] [U] et sera débouté de sa demande de charges de copropriété arrêtées 2ème trimestre 2024.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] et [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de M. [I] [U].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] et [Adresse 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] et [Adresse 1] a la qualité de partite perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] et [Adresse 1] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] et [Adresse 1] de sa demande de charges de copropriété arrêtées 2ème trimestre 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] et [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] et [Adresse 1] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] et [Adresse 1] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 25 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART