TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [T] [B] [W]

PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07746 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UVB

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 28 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [B] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07746 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UVB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 04/12/2021, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à [T] [B] [W] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer initial de 355,05 euros par mois.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 06/05/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 1793,56 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 30/07/2024 à étude, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner [T] [B] [W] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

en conséquence :

— ordonner l’expulsion de [T] [B] [W] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur ;

— condamner [T] [B] [W] au paiement d’une somme de 2605,04 euros au titre des loyers et charges impayés ;

— condamner le même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, et à défaut dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au loyer majoré des charges ;

— condamner [T] [B] [W] au paiement d’une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement et plus généralement tous les actes rendus nécessaires pour la présente procédure.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 31/07/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 13/01/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 4495,40 euros, mois de décembre 2024 inclus, et maintient ses demandes dans les termes de l’assignation.

[T] [B] [W], regulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision était mise en délibéré au 28/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 10/04/2024 pour signaler les impayés.

L’action en résiliation de bail est donc recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 06/05/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail ayant été conclu ou renouvelé après l’entrée en vigueur de la réforme de la loi du 6 juillet 1989 mais également après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, les dispositions de l’article 24 I seront appliquées dans leur version antérieure au 29/07/2023.

[T] [B] [W] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 06/07/2024 à minuit, soit à compter du 07/07/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [T] [B] [W] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [T] [B] [W] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[T] [B] [W] sera condamné au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il n’y a pas lieu d’appliquer une majoration, la bailleresse ne justifiant pas de l’existence d’un préjudice supérieur à la perte du loyer et des charges.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement de payer et du décompte actualisé, que [T] [B] [W] reste devoir une somme de 4495,40 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 03/01/2025, décembre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner [T] [B] [W] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [T] [B] [W] aux dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 07/07/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 3], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à l’expulsion de [T] [B] [W], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE la société IMMOBILIERE 3F à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [T] [B] [W] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle due par [T] [B] [W], à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, augmenté des charges ;

REJETTE la demande de majoration ;

CONDAMNE [T] [B] [W] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 4495,40 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 03/01/2025, décembre 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ;

CONDAMNE [T] [B] [W] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 06/05/2024 et de l’assignation ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection