Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2010

(n° 62, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/01325

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2008 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 07/08561

APPELANTE

Mademoiselle F O Y

née le XXX à XXX

de nationalité française

demeurant 24, rue des Fossés – 35000 RENNES ci-devant

XXX

représentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assistée de Maître Delphine LANGLADE, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1714

INTIMÉES

Madame Q E AA AB AC Z

née le XXX à AVIGNON

de nationalité française

XXX

Madame E T U V A

née le XXX à AVIGNON

de nationalité française

XXX

XXX

agissant en la personne de sa gérante

ayant son siège XXX

représentées par la SCP MENARD – SCELLE-MILLET, avoués à la Cour

assistées de Maître Christian HUON, avocat au barreau de PARIS, toque : D869

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l’affaire a été débattue le 6 janvier 2010, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Dominique DOS REIS, conseillère

Madame Christine BARBEROT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier :

lors des débats et du prononcé de l’arrêt : Madame B C

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame B C, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte authentique du 18 avril 2005, Melle D X a vendu à la SCI Topaze dont les associés sont Q-E Z et sa fille, E A, un appartement situé au quatrième étage de l’immeuble XXX à Paris 18^e moyennant le paiement d’une somme de 50.000 € et d’une rente annuelle viagère de 10.800 €, la venderesse se réservant sa vie durant le droit d’habitation et d’usage du bien.

Melle X est décédée le XXX sans héritiers réservataires après avoir institué Melle F Y pour légataire universelle par testament olographe du 11 août 2005.

Par acte des 12 et 25 juin 2007, Melle Y a fait assigner M^mes Z et A et la SCI Topaze devant le Tribunal de Grande Instance de Paris en nullité de la vente du 18 avril 2005 pour défaut d’aléa, demandant au tribunal de dire que l’appartement fait partie de l’actif successoral et de condamner solidairement les défenderesses à lui verser 50.000 € à titre de dommages et intérêts outre 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défenderesses se sont opposées à la demande et ont reconventionnellement sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation de 2.000 € par mois du XXX jusqu’à la libération complète des lieux sous astreinte, outre des dommages et intérêts pour préjudice moral et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 27 novembre 2008, le tribunal a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité tirée du défaut de publication de l’assignation

— débouté Melle Y de son action

— ordonné à Melle Y de restituer à la SCI Topaze les clés de l’appartement litigieux dans un délai de 40 jours à peine d’astreinte de 400 € par jour de retard

— condamné Melle Y à payer à la SCI Topaze une indemnité d’occupation de 1.700 € par mois à compter du 19 décembre 2007 jusqu’à restitution des clés

— rejeté les autres demandes

— laissé les dépens à la charge de Melle Y.

Appelante, Melle Y, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 3 décembre 2009 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de ses moyens, conclut à l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demande à la Cour, en statuant à nouveau, de :

— prononcer la nullité de la vente en viager consentie le 18 avril 2005 au profit de la société Topaze pour absence d’aléa au visa des articles 1964 et 1975 du code civil

— à titre subsidiaire, prononcer la nullité de la vente au visa du décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945 ou à défaut au visa des articles 1116 et 1117 du code civil

— à titre infiniment subsidiaire, dire qu’elle n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation, la société Topaze ayant renoncé à toute indemnité à ce titre et les clés ayant été remises à la concierge dans les semaines qui ont suivi le décès de Melle X

— en tout état de cause, dire que M^me Z a commis une faute en se rendant acquéreur via la société Topaze de l’appartement de Melle X et que cette faute engage sa responsabilité

— en conséquence, condamner M^me Z à lui verser la somme de 600.000 € correspondant à la valeur actuelle de l’appartement

— à défaut, condamner M^me Z à la garantir de toute condamnation mise à sa charge par l’arrêt à intervenir au titre de l’indemnité d’occupation

— débouter M^mes Z et A de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral

— condamner solidairement M^mes Z et A et la SCI Topaze à lui verser la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 9 décembre 2009 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de leurs moyens, la SCI Topaze et M^mes A et Z, visant les article 1975 du code civil et 564 et 565 du code de procédure civile, concluent à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demandent à la Cour de :

— débouter Melle Y de toutes ses demandes

— la déclarer irrecevable en sa mise en cause de la responsabilité de M^me Z

— la condamner à verser à M^mes Z et A la somme de 3.000 € chacune à titre de dommages et intérêts

— la condamner aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et au paiement aux intimées de la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

SUR LA DEMANDE DE NULLITE DE LA VENTE

Considérant que le contrat de rente viagère étant en date du 18 avril 2005 et Melle X étant décédée le XXX, soit plus d’un an après le dit contrat, Melle Y sera déboutée de sa demande en ce qu’elle est fondée sur l’article 1975 du code civil qui prive de tout effet le contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat ;

Considérant qu’ainsi que démontré par le premier juge par des motifs que la Cour adopte, Melle Y ne rapporte pas la preuve, sur le fondement du défaut d’aléa, que M^me Z, qui le conteste, avait nécessairement connaissance lors de la signature de l’acte de vente que Melle X était atteinte d’un cancer dont elle devait mourir à bref délai ;

Qu’en effet, il ne résulte pas nécessairement de ce que les parents de Melle X et ceux de M^me Z avaient entretenu des relations d’amitié que leurs filles aient été proches l’une de l’autre au point que M^me Z n’ait pu ignorer la maladie de Melle X, d’autant que l’ex mari de M^me Z, M. A, atteste n’avoir jamais entendu parler de la famille X pendant la période qu’a durée son mariage avec M^me Z, soit de 1967 à 1980, que les lettres adressées par M^me Z à Melle X en juillet et septembre 2005, particulièrement brèves, ne contiennent aucune allusion à la maladie de Melle X et ne révèlent aucune intimité particulière, que les attestations d’amis et de voisins versées aux débats établissent la dégradation de l’état de santé de Melle X depuis 2005 mais ne font pas état de relations connues entre M^mes Z et Melle X et que si dans un certificat établi le 20 février 2007 le médecin traitant de Melle X atteste que son état de santé était altéré depuis 1998, il ne précise pas la date à partir de laquelle cette altération était visible pour les tiers et qu’il ressort du compte rendu établi le 21 avril 2005 par le médecin du centre de cancérologie où elle était suivie, donc à une date très proche de celle de la vente critiquée, que Melle X mesurait 1,54 m et pesait 54 kg, ce dont il convient de déduire qu’elle ne présentait pas à cette date, aux yeux de ceux qui ignoraient sa maladie et l’évolution de celle-ci, les signes d’une mort imminente qui n’interviendra d’ailleurs que plus d’un an plus tard, étant encore observé que c’est à la suite de la visite effectuée par Melle X au centre de cancérologie le 21 avril 2005, donc postérieurement à la signature du contrat de vente, que le scanner a révélé une atteinte hépatique nécessitant une chimiothérapie ;

Qu’enfin, le fait que Melle X ait désigné par acte du 20 mai 2006 M^me Z et la mère de Melle Y comme personnes de confiance au sens de la loi du 4 mars 2002 n’implique pas pour autant que M^me Z connaissait la maladie de Melle X un an plus tôt et son degré de gravité ;

Que la preuve de l’absence d’aléa n’étant pas rapportée, c’est donc à bon droit que le premier juge a débouté Melle Y de sa demande aux fins de nullité du contrat de vente avec rente viagère ;

Considérant que les prohibitions de l’article 13 du décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945 pris pour l’application du statut du notariat qui dispose qu’ « il est interdit aux notaires, soit par eux-mêmes, soit par personnes interposées, soit directement, soit indirectement'.de s’intéresser dans aucune affaire pour laquelle ils prêtent leur ministère (') de consentir avec leurs deniers personnels des prêts qui ne seraient pas constatés par acte authentique » ne sont passibles que de sanctions disciplinaires et sont sans influence sur la validité des obligations, étant en outre observé que M^me Z exerçait à la date de l’acte litigieux la profession de notaire salariée dans l’étude Bourges – Cheuvreux laquelle n’a pas eu à connaître de la vente qui a été reçue par M^e R-K S, notaire associé de la SCP R-Louis S, R-K S, G H, I J, K L, M N ;

Que les dispositions de l’article 1597 du code civil qui prévoit que le notaire ne peut à peine de nullité devenir cessionnaire des procès, droits et actions litigieux qui sont de la compétence du tribunal dans le ressort duquel ils exercent leurs fonctions ne sont pas applicables en l’espèce s’agissant d’une vente reçue par acte authentique et non une vente par adjudication ;

Considérant que Melle Y ne fait pas état, à l’appui de sa demande sur le fondement de l’article 1116 du code civil, de man’uvres de la part de M^me Z de nature à vicier le consentement de Melle X, ni même de mensonges ;

Qu’elle ne rapporte pas non plus la preuve que M^me X était à la date de la vente affaiblie par le traitement de chimiothérapie au point de subir l’ascendant de M^me Z, d’autant que Melle X n’a commencé ce traitement que postérieurement à la vente, en juin 2005, la précédente chimiothérapie remontant à janvier 2004, et qu’elle ne conteste pas que M^me X était saine d’esprit en avril 2005 ainsi d’ailleurs que quatre mois plus tard, en août 2005, lorsqu’elle a testé en sa faveur ;

Considérant que Melle Y invoque également le vil prix, faisant valoir que le bouquet de 50.000 € est dérisoire, la rente de 10.800 € étant sans intérêt dés lors que les associés de la société Topaze connaissaient l’état de santé irréversible de Melle X ;

Qu’il a toutefois déjà été relevé que Melle Y ne rapporte pas la preuve de ce que les associés de la société Topaze connaissaient l’état de santé irréversible de Melle X lors de la vente en avril 2005 ;

Que pour apprécier si le prix est vil, il convient de rechercher si le prix de l’ensemble des conditions de la vente est vil et si la conversion d’une partie du prix en rente viagère est conforme aux règles usuelles en la matière, éléments qui ne sont pas contestés pas Melle Y dont les observations sont limitées au temps pendant lequel a été versée la rente ;

Que ce moyen sera donc également rejeté ;

Considérant que le jugement entrepris sera par suite confirmé en ce qu’il a débouté Melle Y de son action en annulation de la vente ;

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Considérant que la renonciation à un droit ne pouvant se présumer et devant résulter d’actes non équivoques, Melle Y ne justifie pas de ce qu’en se rapprochant du notaire chargé du règlement de la succession, M^me Z aurait renoncé à réclamer pour le compte de la SCI Topaze le paiement d’un indemnité d’occupation, M^me Z contestant non seulement avoir renoncé à ce droit, mais contestant également tout rapprochement avec le notaire de la succession ;

Considérant que la demande de remise des clés par voie de conclusions signifiées devant le premier juge le 19 décembre 2007 vaut mise en demeure, laquelle ouvre le délai de trois mois prévu à l’acte de vente dans le paragraphe intitulé « Propriété Jouissance » ;

Que la demande en paiement d’une indemnité d’occupation est donc recevable à compter du 19 mars 2008 ;

Considérant que les clés ont été remises à un huissier de justice le 21 janvier 2009 par la concierge de l’immeuble qui a déclaré les détenir depuis le décès de M^me X ;

Que toutefois, Melle Y ne justifie pas avoir donné pour instructions à la concierge de remettre les clés à M^me Z pour le compte de la SCI Topaze avant le 21 janvier 2009 ni avoir libéré les lieux des meubles et objets mobiliers lui appartenant ;

Qu’elle est donc tenue au paiement d’une indemnité d’occupation du fait de la jouissance privative, peu important qu’elle n’ait pas occupé effectivement les lieux, pour la période du 19 mars 2008 au 21 janvier 2009, le montant de cette indemnité d’occupation, qui n’est pas critiqué, ayant été fixé à bon escient par le premier juge à la somme de 1.700 € par mois ;

Que le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef, sauf le point de départ de l’indemnité d’occupation qui est fixé au 19 mars 2008 ;

SUR LES AUTRES DEMANDES

Considérant que Melle Y ne rapporte pas la preuve d’une faute de M^me Z résultant d’un manquement aux règles disciplinaires de la profession de notaire, ni d’un préjudice qui résulterait selon elle de la vente d’un appartement dont elle devait hériter, étant rappelé que le testament a été rédigé postérieurement à la vente et que Melle X n’a pu à l’évidence avoir envisagé de lui léguer ledit appartement qu’elle ne pouvait ignorer avoir vendu, percevant régulièrement le montant de la rente viagère ;

Que Melle Y sera donc déboutée de ses demandes tendant à titre principal au paiement d’un indemnité égale à la valeur de l’appartement et à titre subsidiaire, à être garantie par M^me Z du paiement de l’indemnité d’occupation ;

Considérant que M^mes Z et A ne rapportent pas la preuve d’un préjudice moral ni d’une faute à la charge de Melle Y dont les propos ne tendent qu’à appuyer sa démonstration et n’excédent pas ce qui est admissible dans le cadre d’un procès ;

Que c’est donc à juste titre que le premier juge les a déboutées de leur demande de dommages et intérêts ;

Considérant que Melle Y, qui succombe en son appel et supportera les dépens, devra indemniser les intimées des frais non répétibles qu’elle les a contraintes à exposer ainsi qu’il est dit au dispositif ;

PAR CES MOTIFS,

Par arrêt contradictoire rendu publiquement et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris mais seulement en ce qu’il a dit que l’indemnité d’occupation est due par Melle Y à compter du 19 décembre 2007,

Et statuant à nouveau de ce chef,

Dit que l’indemnité d’occupation est due à compter du 19 mars 2008,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Constate que les clés ont été remises le 21 janvier 2009,

Condamne Melle Y à payer à la SCI Topaze et à M^mes Z et A la somme totale de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux entiers dépens de l’appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,