TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/02497

N° Portalis 352J-W-B7J-C7GGZ

N° MINUTE : 1

Assignation du :

21 Février 2025

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [B] [R]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Médiateur : [M] [G]

[Adresse 11]

[Localité 8]

JUGEMENT

rendu le 23 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C. S.C.I. BOURDAMES

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102

DEFENDERESSE

S.A.R.L ARLEQUIN DISTRIBUTION

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Victor CRACAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 26 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 26 avril 2012, la S.C. S.C.I. Bourdames a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. Arlequin Distribution des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 10].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2012 et jusqu’au 31 décembre 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 142 500 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive les « activités commerciales alimentaires de détail ainsi que la vente de tous produits habituellement vendus en supermarché, à l’exception de la viennoiserie et boulangerie ».

À compter du 1er janvier 2021, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, la bailleresse a signifié à la S.A.R.L. Arlequin Distribution un congé pour la date du 30 septembre 2024, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 200 000 euros HT HC.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 avril 2024, la S.A.R.L. Arlequin Distribution a accepté le principe du renouvellement du contrat mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé.

Au mois d’août 2024, le loyer mensuel s’élevait à la somme de 15 399,48 euros HT/HC, soit un loyer annuel en principal de 184 793,76 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 novembre 2024, la S.C. S.C.I. Bourdames a notifié à la S.A.R.L. Arlequin Distribution un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 262 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er octobre 2024 et subsidiairement de voir désigner un expert.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.C. S.C.I. Bourdames a ensuite fait assigner la S.A.R.L. Arlequin Distribution devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 21 février 2025, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 juin 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.C. S.C.I. Bourdames, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 25 juin 2025, demande à la juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2024 à la somme de 262 000 euros par an en principal,

— juger que les intérêts au taux légal seront dus à compter de la délivrance de l’assignation et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts,

A titre subsidiaire :

— ordonner une expertise,

— fixer le loyer provisionnel annuel à la somme de 262 000 euros en principal et très subsidiairement au montant du dernier loyer contractuel, soit la somme de 184 793,73 euros,

— condamner la S.A.R.L. Arlequin Distribution aux dépens ”.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 28 mai 2025, la S.A.R.L. Arlequin Distribution demande à la juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2024 à la somme de 132 406 euros par an hors taxes et hors charges,

— ordonner la restitution de toute somme payée indûment à compter de cette date, avec intérêts au taux légal,

A titre subsidiaire :

— désigner un expert judiciaire,

— fixer le loyer provisionnel à la somme de 132 406 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2024,

En toute hypothèse :

— condamner la S.C.I. Bourdames aux dépens, y compris les frais d’expertise ”.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L.145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L.145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 1103 du code civil, L.145-8 et L.145-9 du code de commerce qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Aucune juridiction n’a le pouvoir de modifier les clauses, même accessoires, du bail commercial à renouveler (voir notamment Civ. 3ème, 14 octobre 1987, n°85-18.132 ; Civ. 3ème, 11 janvier 2024, n°22-20.872).

Ainsi, seul le principe du renouvellement du contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2024 sera constaté par la présente juridiction.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-34 du code de commerce, lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée d’un bail excède douze ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du même code,

Il résulte de cet article L.145-33 que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-3 à R.145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

En l’espèce, le bail expiré avait pris effet le 1er janvier 2012. Dès lors qu’il s’est terminé le 30 septembre 2024 et que le nouveau bail a pris effet le 1er octobre 2024, le bail expiré a duré plus de douze ans et le loyer du nouveau bail doit correspondre à la valeur locative des locaux.

La S.C. S.C.I. Bourdames affirme, sans produire d’éléments permettant de justifier sa prétention, que la valeur locative des locaux à la date du renouvellement s’élève à la somme annuelle en principal de 262 000 euros.

La S.A.R.L. Arlequin Distribution a pour sa part mandaté à titre amiable M. [V], expert en immobilier commercial près la cour d’appel de Paris, selon lequel la valeur locative de renouvellement se chiffre à 132 400 euros hors charges et hors taxes par an – soit un montant inférieur au dernier loyer (184 793,76 euros HC/HT/an).

À défaut d’éléments probants venant corroborer ce rapport, ce dernier ne présente pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu à lui seul par la juridiction, bien qu’il ait été soumis à la discussion des parties.

En vertu de l’article R.145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.C. S.C.I. Bourdames qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, taxes et accessoires.

Les pièces produites par les parties ne sont pas d’une valeur probante suffisante pour que le loyer provisionnel soit fixé conformément à leurs prétentions respectives.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.C. S.C.I. Bourdames et la S.A.R.L. Arlequin Distribution et portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 10] pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2024,

Sursoit à statuer sur les demandes des parties,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

Madame [B] [R]

[Adresse 6]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 13]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 5] à [Localité 10], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,

* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er octobre 2024,

* du tout dresser rapport motivé.

Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C. S.C.I. Bourdames à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 12]) avant le 30 octobre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 octobre 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [M] [G]

[Adresse 11]

[XXXXXXXX02] – [XXXXXXXX03]

[Courriel 14]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.R.L. Arlequin Distribution, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Réserve les dépens,

Rappelle l’affaire à l’audience du 18 novembre 2025 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 23 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

M. PLURIEL C. AHSSAINI