TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/53074

N° Portalis 352J-W-B7J-C7WBO

N° : 6

Assignation du :

28 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 novembre 2025

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [E] [Y],

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [J] [V] [I] [T] veuve [Y]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [P] [E] [R] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [N] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDERESSE

S.A.S. [Localité 10] STO

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Hosni MAATI, avocat au barreau de PARIS – #B0549

DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Paul MORRIS, Greffier,

1.Vu l’assignation en référé délivrée le 28 avril 2025 par Monsieur [E] [Y], Madame [J] [T] veuve [Y], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [N] [Y] à la société SAS Paris STO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;

2.Vu l’état relatif aux privilèges et publications excluant la présence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce ;

3.Vu les observations orales de Monsieur [E] [Y], Madame [J] [T] veuve [Y], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [N] [Y], représentée par son conseil, qui demande au juge des référés aux termes du dispositif de leurs écritures de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties ;

— condamner la société SAS [Localité 10] STO à lui payer une provision de 22 385, 90 euros sur loyers impayés et indemnités d’occupation, arrêtée au mois d’avril 2025 inclus ; outre une provision à titre d’indemnité d’occupation et une provision de 2 238, 59 euros au titre de la clause pénale ;

— dire le dépôt de garantie acquis au bailleur ;

— voir ordonner son expulsion dans les conditions précisées à l’assignation ;

— ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

4.Vu les observations orales de la société SAS [Localité 10] STO, représentée par leur conseil et sollicitant principalement la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais, rejeter la demande d’expulsion et dire n’y avoir lieu à paiement au-delà des sommes certaines liquides et exigibles, et condamner les demandeurs à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

5.Vu l’absence à l’audience de la société SAS [Localité 10] STO, aucun écrit de sa part n’étant parvenu au tribunal ;

6. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé, des moyens et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développements à l’audience.

7. La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIVATION

8. Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

9. Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

10. Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire (…) [peut] ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

11. Le juge des référés du tribunal judiciaire peut sur le fondement de ces dispositions, constater l’acquisition des effets d’une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial.

12. Selon l’article 835 du code de procédure civile « le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la demande principale

13. Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2020 modifié par avenant du 31mai 2021, Monsieur [E] [Y], Madame [J] [T] veuve [Y], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [N] [Y] ont donné à bail à la société SAS [Localité 10] STO des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 9] ([Adresse 5]).

14. Le 5 mars 2025, Monsieur [E] [Y], Madame [J] [T] veuve [Y], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [N] [Y] lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 14 132, 74 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement mentionne explicitement un délai d’un mois pour régler cette somme.

15. Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois. Le contrat est donc résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en exécution de ses dispositions.

16. Au vu des décomptes produits, tenant compte des acomptes versés, l’obligation du preneur de payer la somme demandée n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 22 385, 90 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation au 1er septembre 2025 inclus. Cette somme tient compte de la déduction de frais de contentieux qui ne peuvent pas être distingués de la prétention relative aux dépens de l’instance avec suffisamment de certitude.

17. Il conviendra dès lors, de la condamner par provision au paiement de cette somme.

18. Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond.

19. En conséquence les prétentions se fondant sur ces clauses seront rejetées.

20. Les demandeurs font état de désordres liés à l’activité du commerce de la preneuse, en particulier des odeurs de poulet mais ne formulent aucune demande à ce titre.

Sur le surplus

21. Il n’est pas contesté que la société défenderesses a engagé des travaux importants pour exercer son activité. Il est, en outre relevé que la dette trouve également sa cause dans des charges exceptionnelles ainsi que le démontre la société défenderesse. Ces circonstances justifient de lui permettre d’apurer sa dette dans un délai de 4 mois, fixé à défaut de plus amples justificatifs.

22. L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges qui n’est pas sérieusement contestable en l’état des éléments de la cause. Il y a lieu de condamner la société SAS [Localité 10] STO au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles dans l’hypothèse où les délais précités ne seraient pas respectés.

23. Il est équitable d’allouer à Monsieur [E] [Y], Madame [J] [T] veuve [Y], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [N] [Y] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

CONSTATONS à compter du 6 avril 2025 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 24 juillet 2020 liant les parties ainsi que la résiliation du contrat,

CONDAMNONS la société SAS [Localité 10] STO à payer à Monsieur [E] [Y], Madame [J] [T] veuve [Y], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [N] [Y] la somme provisionnelle de 22 385, 90 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation éventuelle, arrêté au 1er septembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025 sur la somme de 14 132, 74 et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISONS la société SAS [Localité 10] STO à se libérer de cette dette en 3 mensualités de 5 600 euros, outre une 4ème mensualité qui sera du montant du solde de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

RAPPELONS que cette somme doit être payée en plus du loyer de chaque trimestre,

DISONS que les procédures d’exécution pouvant être engagées par Monsieur [E] [Y], Madame [J] [T] veuve [Y], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [N] [Y] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité,

SUSPENDONS pendant ces délais les effets de la clause résolutoire,

DISONS que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la société SAS [Localité 10] STO se libère des sommes dues dans le délai précité ;

A DÉFAUT de paiement d’une seule des mensualités prévues pour l’apurement de la dette ou d’un seul des appels trimestriels constitués des loyers et charges :

— disons que la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, et pourra entraîner toutes procédures d’exécution légalement admissibles,

— disons que la clause résolutoire reprendra ses effets,

— disons que la société SAS [Localité 10] STO devra libérer les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 11] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixons le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges mentionnés dans le contrat de bail commercial du 24 juillet 2020 comme si le contrat s’était poursuivi sans résiliation ni retard à compter du 6 avril 2025 ; aucune majoration, indexation ou augmentation du loyer ne pouvant être faite qu’en application des dispositions légales et suivant justificatif,

— condamnons la société SAS [Localité 10] STO à payer à titre provisionnel à Monsieur [E] [Y], Madame [J] [T] veuve [Y], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [N] [Y] l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 2 septembre 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la société SAS [Localité 10] STO à payer à Monsieur [E] [Y], Madame [J] [T] veuve [Y], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [N] [Y] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire,

Fait à [Localité 10] le 20 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Malik CHAPUIS